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La loi Le Meur a rabaissé les abattements et les plafonds du micro-BIC pour les meublés de tourisme. En 2026 : 30 pour cent et 15 000 euros pour un meublé non classé, 50 pour cent et 77 700 euros pour un meublé classé. On détaille le régime, le choix micro ou réel, la revente et la TVA.
Vendre l'immeuble logé dans la SCI ou céder les parts de la société : deux voies, deux fiscalités, deux niveaux de droits. Le comparatif pour arbitrer avant la vente.
Extraire un immeuble du bilan d'une société d'exploitation pour le loger dans une SCI a un coût réel : plus-value professionnelle, droits de mutation, TVA, refinancement. Étude de cas chiffrée.
Bouquet, rente viagère, plus-value, droits de mutation, IFI : comment sont imposés le vendeur et l'acheteur d'un viager en 2026, avec la fraction de rente taxable selon l'âge.
Le report d'imposition de l'article 151 octies vise l'apport d'une entreprise entière, pas l'apport isolé de murs à une SCI patrimoniale. Ce que couvre vraiment le texte et comment loger ses locaux sans piège.
Intérêts, frais de dossier, frais de garantie : ce qui se déduit des loyers selon que vous êtes en revenus fonciers, en SCI à l'IS ou en micro-foncier, et comment fonctionne le déficit foncier en 2026.
Qui décide, qui paie l'impôt, comment sortir : règles de gestion à la majorité ou à l'unanimité, droit de partage de 2,5 %, et voies de sortie d'une indivision immobilière.
Agrément, préemption, réciprocité, inaliénabilité : comment encadrer l'entrée et la sortie des associés d'une SCI, dans les statuts ou un pacte, et où placer chaque clause. Le point 2026.
Pour les travaux qui sortent un logement du statut de passoire thermique, le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global passe à 21 400 euros. Conditions, saut de classe DPE, calcul chiffré et points de vigilance.
En IFI, l'usufruitier déclare en principe le bien démembré pour sa pleine valeur et le nu-propriétaire rien. Certaines situations légales répartissent l'imposition selon le barème de l'article 669. Le point complet pour 2026.
On devient LMP de plein droit dès que les recettes meublées dépassent 23 000 euros et les autres revenus d'activité du foyer. Conséquence majeure : des cotisations sociales SSI à la place des 18,6 % de prélèvements sociaux du meublé. Le point 2026, avec les arbitrages et le coût social chiffré.
Après la vente d'un bien démembré, le quasi-usufruit sur le prix laisse l'usufruitier piloter la trésorerie et crée une créance de restitution au profit du nu-propriétaire. Mécanique, barème de l'article 669 et piège de l'article 774 bis depuis 2024.
Comptabilité d'engagement, amortissement de l'immeuble, liasse fiscale 2065, IS à 15 % puis 25 %, approbation des comptes : la checklist des obligations comptables d'une SCI à l'IS, et ce qui la distingue d'une SCI à l'IR.
Acheter ses murs à crédit via une SCI permet de déduire les intérêts, d'autofinancer le bien par les loyers et d'amplifier la rentabilité. Calcul chiffré de l'effet de levier en IR et en IS, trésorerie année par année et arbitrage de sortie.
Détenir résidentiel et locaux professionnels dans une même SCI multiplie les régimes fiscaux : ventilation de la TVA, arbitrage IR ou IS et piège de la location meublée qui peut faire basculer toute la SCI à l'IS. Les précautions concrètes à prendre.
Nos articles donnent des indications générales. Un rendez-vous de découverte avec Samuel HAYOT permet d'analyser votre cas spécifique.