Cabinet expert-comptable fiscaliste immobilier : SCI IS/IR, LMNP/LMP, démembrement, holding patrimoniale, déficit foncier, IFI, plus-values, transmission. Inscrit à l'Ordre.
Vous détenez ou projetez d'investir dans l'immobilier locatif ou patrimonial ? Le bon montage juridico-fiscal peut faire varier votre rendement net après impôts de 2 à 8 points selon votre situation. Un mauvais arbitrage SCI à l'IS vs IR, un statut LMNP mal cadré, un démembrement non préparé, une option fiscale ratée à la création — chacune de ces erreurs coûte typiquement 30 000 à 250 000 € sur la durée de détention. Hayot Expertise pilote depuis plus de dix ans la stratégie immobilière de dirigeants de PME, professions libérales, cadres dirigeants et investisseurs patrimoniaux, en lien direct avec avocats fiscalistes et notaires. Cette page détaille notre approche complète.
Il intervient à 5 niveaux : (1) structuration patrimoniale (SCI, holding, démembrement, démarque OBO), (2) choix du régime fiscal (revenus fonciers, BIC LMNP/LMP, IS, micro-foncier, réel), (3) tenue comptable et déclarations (2072, 2031 LMNP, IFU, IS), (4) optimisation fiscale annuelle (déficit foncier, amortissements, charges déductibles, IFI), (5) transmission (donation, démembrement, pacte Dutreil immobilier, OBO, SCI familiale). Honoraires moyens : 1 200 à 8 500 € HT/an selon nombre de structures et d'opérations.
Adaptée à une détention longue d'un bien locatif nu (location vide), avec des associés qui veulent un régime de revenus fonciers et la possibilité de déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €/an, voire 21 400 € en cas de rénovation énergétique pour un bien dégradé). Les loyers et charges remontent au prorata aux associés et sont déclarés sur la 2042. Avantage majeur : plus-value immobilière particulier avec abattement progressif et exonération à 22 ans IR / 30 ans PS. Limite : pas d'amortissement, fiscalité lourde si tranche marginale élevée.
Permet l'amortissement comptable du bien, la déduction de toutes charges réelles, l'IS à 15 % (jusqu'à 42 500 € de bénéfice) puis 25 %. Idéal pour réinvestir les loyers dans la SCI (achat d'autres biens, rénovation, capitalisation) sans imposition immédiate à l'IRPP. Inconvénient majeur : plus-value professionnelle au moment de la cession (égale à prix de vente moins valeur nette comptable amortie), souvent très lourde après 15-20 ans d'amortissement. La SCI à l'IS est donc un outil de détention longue sans cession prévue, ou de transmission par donation des parts (qui purge la plus-value latente).
Régime BIC pour la location meublée (résidentielle, étudiante, tourisme classé). Avantages : amortissement du bien hors foncier, déduction des charges, fiscalité quasi neutre pendant 10-20 ans, pas de cotisations sociales URSSAF (< 23 000 € de loyers ET < 50 % des revenus du foyer), plus-value particulier. Le statut LMNP au réel reste un des meilleurs leviers fiscaux pour un cadre supérieur ou profession libérale. Pour les investisseurs équipés (Para-hôtellerie, Airbnb pro), le passage en LMP permet la déduction des déficits sur revenu global et l'exonération de plus-value après 5 ans (article 151 septies).
Société (souvent SAS holding à l'IS) qui détient des parts de SCI, des parts de SCPI, ou directement des biens. Permet de remonter les loyers à 95 % en franchise via le régime mère-fille, de réinvestir dans d'autres acquisitions sans repasser par la fiscalité personnelle, de préparer une transmission familiale structurée. Particulièrement pertinente quand le dirigeant détient déjà une société opérationnelle : la holding chapeau capte les dividendes opérationnels et les redéploie en immobilier.
Le dirigeant ou la société achète l'usufruit temporaire (5-10 ans) tandis qu'une SCI familiale ou un nu-propriétaire conserve la nue-propriété. Avantages : réduction d'IFI (le nu-propriétaire est généralement seul redevable), transmission anticipée à coût fiscal réduit (la valeur de la nue-propriété est inférieure à la pleine propriété selon le barème de l'article 669 CGI), déduction des intérêts d'emprunt au niveau de l'usufruitier. Montage technique nécessitant une coordination étroite avec un notaire et un avocat fiscaliste.
Le dirigeant cède l'immeuble qu'il détient en direct (ou via SCI à l'IR) à une nouvelle SCI qu'il contrôle, financée par emprunt bancaire. Effets : génération immédiate de cash personnel (le dirigeant récupère la valeur de son bien), déductibilité des intérêts d'emprunt dans la nouvelle SCI, purge éventuelle de plus-value si abattement maximum déjà acquis (30 ans PS), rebasement de la base d'amortissement si nouvelle SCI à l'IS. À structurer avec un avocat fiscaliste pour éviter la qualification d'abus de droit (article L64 LPF).
Le tableau ci-dessous résume les régimes les plus fréquents et les questions à se poser avant l'acquisition :
| Régime | Type de bien | Avantage principal | Limite |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Location nue, < 15 000 €/an | Abattement 30 % forfaitaire | Pas de déduction réelle, pas de déficit foncier |
| Foncier réel | Location nue, > 15 000 €/an OU déficit | Déduction charges réelles, déficit foncier 10 700 € | Fiscalité TMI + 17,2 % PS |
| Micro-BIC LMNP | Meublé < 77 700 € (15 000 € pour Airbnb non classé depuis 2024) | Abattement 50 % (30 % Airbnb non classé) | Souvent moins favorable que le réel |
| Réel BIC LMNP | Meublé, > seuil ou option | Amortissement, fiscalité quasi neutre | Comptabilité obligatoire |
| LMP | Meublé, > 23 000 € ET > 50 % revenus | Déficit imputable, exonération PV 5 ans | Cotisations URSSAF/SSI |
| SCI IS | Tous biens, détention longue | Amortissement, IS 15-25 % | Plus-value pro à la cession |
| SCI IR | Location nue principalement | Plus-value particulier, transparent | Pas d'amortissement |
L'arbitrage final dépend toujours de 5 paramètres : durée prévue de détention, projet de cession ou de transmission, TMI personnelle, niveau d'IFI, présence ou non d'un emprunt. Notre cabinet réalise systématiquement une simulation chiffrée sur 20 ans avant tout choix de régime.
L'IFI s'applique aux foyers détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€ au 1er janvier. Barème progressif de 0,5 % à 1,5 %. Notre cabinet pilote l'optimisation IFI sur 4 leviers :
Situation initiale. Médecin spécialiste, 56 ans, patrimoine immobilier brut 4,2 M€ (résidence principale 1,4 M€, 3 biens locatifs nus 1,8 M€, 1 résidence secondaire 1 M€), endettement résiduel 380 k€. Revenus fonciers déclarés 78 k€/an, fiscalité totale (IR + PS + IFI) sur l'immobilier : 96 000 €/an. Aucune SCI, aucune optimisation fiscale, IFI déclaré sur l'assiette brute moins emprunt simple.
Mission Hayot Expertise. (1) Audit patrimonial complet sur 6 semaines, (2) création de 2 SCI dédiées (une SCI familiale IR pour les biens à céder à terme, une SCI IS pour le bien le plus rentable et amortissable), (3) passage du bien meublé en LMNP au réel avec amortissement, (4) démembrement temporaire de la résidence secondaire sur 8 ans avec donation de la nue-propriété à ses 2 enfants, (5) renégociation du financement avec couverture in fine, (6) structuration IFI avec déduction renforcée et purge partielle.
Résultats sur 12 mois.
Recensement exhaustif des biens, des emprunts, des structures existantes, des objectifs (rendement, transmission, retraite), de la fiscalité actuelle. Restitution sous forme de rapport chiffré avec 2 ou 3 scénarios alternatifs.
Réunion de restitution avec le client (et conjoint le cas échéant). Validation du scénario retenu. Coordination avec notaire, avocat fiscaliste et banquier privé.
Constitution des SCI ou holdings, rédaction des statuts en lien avec l'avocat, paramétrage comptable, premiers actes (acquisitions, donations, démembrements). Délai typique : 2 à 4 mois selon complexité.
Tenue comptable des structures, déclarations 2072 et 2031, déclaration IFI, conseil annuel sur les arbitrages (rénovations, cessions, nouveaux investissements). Forfait annuel selon nombre de structures.
| Type de détention | Régime | Abattement | Taux |
|---|---|---|---|
| Particulier ou SCI IR | PV immobilière particulier | Progressif : exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans | 19 % IR + 17,2 % PS + surtaxe 2-6 % |
| SCI IS | PV professionnelle | Aucun | IS 15-25 % sur (prix - VNC) |
| LMP | PV professionnelle, art. 151 septies | Exonération totale après 5 ans si CA < 90 k€ | Variable |
L'écart d'imposition réel entre ces 3 régimes peut atteindre 200 à 500 k€ sur un bien acquis 600 k€ et revendu 1 M€ après 15 ans. C'est la décision la plus structurante au moment de l'acquisition — et la plus difficile à corriger après coup.
L'activité de marchand de biens relève du régime BIC professionnel et soumet chaque opération à la TVA sur la marge (sous conditions) ou à la TVA sur le prix total lors de la revente d'un bien acquis comme neuf. La fiscalité diffère radicalement de celle d'un investisseur patrimonial : pas de plus-value des particuliers, IR ou IS sur le bénéfice, cotisations sociales potentielles. Notre cabinet structure régulièrement des sociétés dédiées avec ventilation comptable par opération, calcul de marge prévisionnelle et déclarations TVA spécifiques. L'erreur classique : un investisseur classique requalifié en marchand de biens après 3 ou 4 reventes rapprochées, avec rappel d'IR et de TVA pouvant dépasser 200 000 €.
Pour les opérations de construction ou de réhabilitation lourde destinées à la revente, le régime fiscal et comptable suit des règles spécifiques (compte d'opération par programme, traitement de la TVA déductible sur les travaux, sécurisation du PERL ou du SCCV). La gestion d'un programme suppose un suivi mensuel rigoureux et une coordination avec le promoteur, le notaire et les commercialisateurs. Nous accompagnons régulièrement des opérations de petite et moyenne envergure (5 à 50 lots).
Pour un résident français possédant des biens à l'étranger, ou un non-résident détenant des biens en France, la fiscalité dépend des conventions fiscales bilatérales (différentes pour chaque pays). Le retour en France ou le départ exposent en outre à l'exit tax sur les plus-values latentes en cas de patrimoine immobilier détenu via société. Nous travaillons régulièrement avec des avocats fiscalistes internationaux sur ces dossiers, notamment pour des dirigeants en mobilité Europe-Amérique du Nord ou Maghreb-France.
Les revenus fonciers et les BIC LMNP font l'objet d'acomptes contemporains prélevés mensuellement ou trimestriellement par la DGFiP. Le bon paramétrage évite des sorties de trésorerie inutiles et permet l'ajustement immédiat en cas de baisse de revenus (vacance locative, travaux). Nous pilotons cette modulation chaque année pour nos clients.
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Cabinet Hayot Expertise — Inscrit à l'Ordre des experts-comptables d'Île-de-France — 58 rue de Monceau, 75008 Paris
L'expertise comptable fiscale immobilière est un métier à la croisée du droit, de la comptabilité et de la stratégie patrimoniale. Elle suppose une maîtrise simultanée des régimes fiscaux (foncier, BIC, IS), des montages juridiques (SCI, holding, démembrement) et de la planification successorale.
L'option SCI à l'IS, le régime LMNP réel ou le démembrement doivent être décidés avant signature du compromis. Une simulation chiffrée sur 20 ans est indispensable. Les retours en arrière sont coûteux ou impossibles.
Apports en compte courant, baux familiaux, conventions de mise à disposition, paiements directs : tout doit être documenté et conforme au prix de marché. Un contrôle fiscal vérifie d'abord la réalité économique, ensuite seulement la conformité fiscale.
Convocation, ordre du jour, PV signé, approbation des comptes : ces formalités semblent administratives mais protègent contre la dissolution administrative et la requalification fiscale. À planifier dans les 6 mois suivant la clôture.
Les abattements de droits de donation se renouvellent tous les 15 ans (article 779 CGI). Une stratégie de transmission par tranches successives permet typiquement d'économiser 30 à 60 % des droits de mutation à terme.
Où que vous soyez en France, notre cabinet déploie des outils de pilotage 100% digitaux pour allier la réactivité et l'exigence technique d'un cabinet de premier plan.
Samuel Hayot est expert-comptable et commissaire aux comptes, inscrit à l'Ordre de Paris Île-de-France et à la CRCC de Paris.
Cabinet basé à Paris 8, avec un mode de travail pensé pour accompagner des entreprises implantées partout en France.
Pennylane, Dext, Silae et un fonctionnement orienté automatisation, visibilité et rapidité d’exécution.
Téléphone visible, prise de contact simple, lettre de mission rapide et cadrage plus direct du besoin.
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La SCI à l'IR est adaptée à une détention longue avec cession à terme prévue (ou jamais) : plus-value particulier avec abattement progressif (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans), pas d'amortissement mais fiscalité de cession favorable. La SCI à l'IS est pertinente pour réinvestir les loyers sans imposition immédiate (amortissement, IS 15-25 %), mais génère une plus-value professionnelle lourde à la cession. Règle générale : IR si vente prévue à moyen terme et tranche IRPP modérée, IS si détention > 20 ans, réinvestissement, ou transmission par donation des parts.
Oui, malgré le durcissement de 2024 sur l'Airbnb non classé (abattement micro-BIC réduit à 30 %). Au régime réel, l'amortissement du bien hors foncier (sur 25-30 ans) et du mobilier (sur 5-10 ans) crée souvent une fiscalité quasi nulle pendant 10-20 ans, en plus de la déduction des charges réelles (intérêts, taxes, copro, comptable). À la cession, la plus-value reste calculée en mode particulier (sans réintégration des amortissements pour le LMNP, contrairement au LMP). Reste un dispositif majeur pour les cadres supérieurs et professions libérales.
Création d'une SCI : 4 à 6 semaines en moyenne (statuts, immatriculation, ouverture compte). Coûts : 600 à 1 500 € pour les frais d'État + honoraires de conseil 800 à 2 500 € HT selon complexité (statuts personnalisés, démembrement, pacte d'associés). Notre cabinet réalise la création complète en lien avec le notaire si l'apport comporte un immeuble (acte notarié obligatoire) ou avec un avocat si rédaction de pacte. Premier audit gratuit pour cadrer le bon scénario avant lancement.
L'IFI s'applique sur le patrimoine immobilier net du foyer fiscal au 1er janvier dès 1,3 M€, avec barème progressif (0,5 % à 1,5 %). Les leviers d'optimisation : (1) déduction des emprunts en cours (avec retraitement spécifique pour les in fine), (2) démembrement temporaire (le nu-propriétaire est seul redevable), (3) pacte Dutreil sur les biens loués meublés en LMP (exonération 75 %), (4) détention de l'immobilier d'exploitation via la société commerciale (hors assiette IFI), (5) plafonnement à 75 % des revenus du foyer. Notre cabinet pilote chaque année cette optimisation pour environ 60 clients.
Cinq pièges fréquents que nous corrigeons régulièrement : (1) option IS prise en cours de vie de la SCI sans simulation (effet retroactif fiscal lourd), (2) compte courant d'associé non documenté (risque de requalification en distribution), (3) absence de bail entre la SCI et l'occupant familial (risque fiscal et juridique), (4) crédit-vendeur ou apport en compte courant non rémunéré (risque d'acte anormal de gestion), (5) absence de procès-verbal d'assemblée annuelle (motif de dissolution administrative possible).
Une holding patrimoniale immobilière devient pertinente à partir de 1,5-2 M€ de patrimoine immobilier locatif et/ou en présence d'une société opérationnelle générant des dividendes à réinvestir. Coût de mise en place : 4 000 à 12 000 € HT selon complexité. ROI fiscal généralement atteint en 3 à 5 ans grâce à la remontée des dividendes en quasi-franchise (régime mère-fille 95 %), à la déduction des intérêts d'emprunt au niveau holding et à la préparation de la transmission. Pas adapté en revanche pour un patrimoine modeste ou un investisseur unique sans projet de réinvestissement.
Plusieurs scénarios à étudier : (1) cession partielle pour purger l'assiette IFI, (2) apport en SCI familiale pour faciliter la transmission, (3) démembrement temporaire avec donation de la nue-propriété aux enfants (réduction immédiate d'assiette IFI), (4) qualification en LMP si bien meublé exploité (exonération 75 % via pacte Dutreil), (5) restructuration de l'endettement pour optimiser la déduction. Le bon arbitrage dépend des objectifs familiaux, de l'âge du contribuable et des perspectives de plus-value. Audit patrimonial recommandé avant toute décision.
Les contrôles ciblés sur les SCI ont fortement augmenté depuis 2022. Vérifications classiques : (1) réalité économique des baux (notamment intra-familiaux), (2) loyers conformes au marché (pas de sous-évaluation), (3) déduction des charges (lien direct avec le bien), (4) tenue des assemblées annuelles, (5) pour les SCI à l'IS : amortissements, plus-value latente, comptes courants. Un dossier bien tenu (PV signés, baux écrits, justificatifs scannés, comptabilité à jour) résiste sans difficulté. En cas de redressement, l'expert-comptable représente le client jusqu'à la commission départementale.