SCI : IS ou IR, quel régime fiscal choisir en 2026 ?

Mise à jour janvier 2026 - La Société Civile Immobilière (SCI) est l'outil de référence pour la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier. Mais faut-il opter pour l'IS ou rester à l'IR ? Ce guide détaille les deux options.

Par défaut, une SCI est transparente fiscalement : les revenus sont imposés directement entre les mains des associés à hauteur de leurs parts.

Imposition des revenus fonciers

Les loyers perçus via une SCI à l'IR sont déclarés en revenus fonciers :

• ▸Abattement de 30% si micro-foncier (revenus < 15 000€)
• ▸Régime réel : déduction des charges réelles (travaux, intérêts, assurance, gestion)

Avantages de la SCI à l'IR

✅ Plus-value immobilière : régime des particuliers avec abattements pour durée de détention (exonération totale après 30 ans) ✅ Simplicité : pas de comptabilité commerciale obligatoire ✅ Déficit foncier : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700€/an ✅ Idéal pour la transmission et le démembrement de propriété

Inconvénients de la SCI à l'IR

❌ Imposition au TMI (parfois 41% ou 45% + 17,2% de PS) ❌ Impossible d'amortir le bien immobilier ❌ Déficit imputable limité à 10 700€/an (le reste est reporté)

L'option pour l'IS transforme la SCI en entité fiscalement opaque, imposée comme une société commerciale.

Imposition des bénéfices IS

• ▸Taux réduit 15% sur les 100 000 premiers euros de bénéfice
• ▸Taux normal 25% au-delà

Le grand avantage : l'amortissement

À l'IS, la SCI peut amortir le bien immobilier (hors terrain) :

• ▸Durée d'amortissement : 20 à 40 ans selon la nature du bien
• ▸Résultat fiscal souvent nul ou très faible
• ▸Exemple : Immeuble à 500 000€ → amortissement de 12 500€/an sur 40 ans

Avantages de la SCI à l'IS

✅ Amortissement : économie fiscale significative ✅ Taux d'IS réduit (15% jusqu'à 100 000€) ✅ Déductibilité totale des charges (intérêts, gestion, travaux) ✅ Idéal pour la LMNP (location meublée) en SCI IS

Inconvénients de la SCI à l'IS

❌ Plus-value professionnelle à la revente (pas d'abattement pour durée) ❌ Double imposition des dividendes (IS + flat tax 31,4%) ❌ Comptabilité commerciale obligatoire (expert-comptable recommandé) ❌ Irréversible : une fois l'option IS prise, difficile de revenir à l'IR

SCI à l'IR est préférable si :

• ▸Vous anticipez une revente à moyen terme (< 15 ans)
• ▸Votre objectif est la transmission familiale
• ▸Vous avez un TMI faible (< 30%)

SCI à l'IS est préférable si :

• ▸Vous faites de la location meublée (LMNP)
• ▸Votre TMI est élevé (> 30%)
• ▸Vous détenez l'immeuble sur très long terme
• ▸Vous souhaitez intégrer la SCI dans une holding

Pour les investisseurs avec plusieurs biens, le montage Holding IS → SCI IS permet :

1. ▸Remonter les dividendes de la SCI à la holding (régime mère-fille : 95% exonérés)
2. ▸Réinvestir les bénéfices dans de nouveaux actifs sans imposition immédiate
3. ▸Optimiser la transmission patrimoniale

Conseil de notre cabinet : chaque situation est unique. Une étude patrimoniale (sur devis) vous permettra de déterminer le régime optimal pour vos investissements immobiliers.

📞 Contactez notre expert LMNP/SCI : 01 48 48 24 14