IFI et démembrement : qui paie, quelles exemptions en 2026

Réponse rapide. Pour l'impôt sur la fortune immobilière, le principe de l'article 968 du CGI est simple : l'usufruitier déclare le bien démembré pour sa valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Le démembrement réduit donc l'IFI du nu-propriétaire, jamais celui de l'usufruitier, sauf dans trois cas limités où l'imposition se répartit entre les deux selon le barème de l'article 669.

Le démembrement est souvent présenté comme un levier d'optimisation de l'IFI. C'est vrai, mais pas pour tout le monde, ni dans toutes les situations. Le code distingue nettement la position de l'usufruitier de celle du nu-propriétaire, et ouvre seulement trois exceptions au principe d'imposition intégrale chez l'usufruitier. Comprendre ce partage évite les déconvenues, surtout au franchissement du seuil de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net.

L'article 968 du CGI pose une règle nette. Les biens grevés d'usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10).

Le nu-propriétaire, lui, n'a rien à déclarer au titre de ce bien. Cette règle tire les conséquences du droit civil : c'est l'usufruitier qui jouit du bien et en supporte les charges, il est donc logique qu'il en supporte aussi l'IFI sur la totalité de la valeur.

La conséquence patrimoniale est directe. Donner la nue-propriété d'un bien immobilier sort cette nue-propriété de l'assiette IFI du donataire, mais ne réduit pas l'assiette de l'usufruitier, qui reste imposé sur la valeur entière. C'est le nu-propriétaire qui profite de l'allègement, pas le donateur usufruitier.

L'article 968 écarte ce principe dans trois hypothèses limitativement énumérées. Dans ces cas, le bien est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI, chacun déclarant la fraction qui lui revient.

La première exception vise l'usufruit légal du conjoint survivant, lorsqu'il résulte de l'application de la loi successorale et non d'une décision volontaire. La deuxième concerne la vente d'un bien avec réserve d'usufruit par le vendeur, à condition que la nue-propriété n'ait pas été cédée à un héritier présomptif ou à une personne interposée. La troisième s'applique lorsque l'usufruit a été réservé par le donateur sur un bien donné à l'État, à une collectivité, à un établissement public ou à une association ou fondation reconnue d'utilité publique.

Quand la répartition s'applique, la valeur se partage selon l'âge de l'usufruitier au moment du fait générateur.

Le barème de l'article 669 fixe la valeur de l'usufruit, le solde formant la nue-propriété. Pour un usufruitier de 51 à 60 ans, l'usufruit vaut 50 % et la nue-propriété 50 %. De 61 à 70 ans, l'usufruit tombe à 40 % et la nue-propriété monte à 60 %. De 71 à 80 ans, l'usufruit ne représente plus que 30 %. Plus l'usufruitier est âgé, plus la fraction nue-propriété est élevée, ce qui modifie l'IFI de chacun dans les cas où la répartition joue. Le détail de ce barème est développé dans notre article dédié au barème du démembrement et à l'article 669.

Un point déçoit souvent les dirigeants venus chercher une baisse immédiate de leur IFI.

Si vous donnez la nue-propriété de vos biens à vos enfants en conservant l'usufruit, vous restez imposé à l'IFI sur la valeur en pleine propriété de ces biens. Le démembrement volontaire ne réduit pas votre propre assiette : il prépare la transmission et allège l'IFI futur de vos enfants nus-propriétaires, pas le vôtre tant que vous êtes usufruitier. C'est l'un des malentendus les plus fréquents, que nous abordons aussi parmi les inconvénients du démembrement de propriété.

L'IFI ne concerne que les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier.

Lorsque ce seuil est franchi, le barème s'applique dès 800 000 euros, avec des taux progressifs. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur. Les biens affectés à l'activité professionnelle peuvent être exonérés sous conditions. Les dispositions relatives au démembrement décrites ici sont maintenues pour 2026, la loi de finances n'ayant pas modifié l'architecture de l'article 968.

C'est au moment d'approcher ce seuil que le démembrement prend tout son intérêt patrimonial, à condition de raisonner sur le bon contribuable. La construction d'une stratégie cohérente suppose de relier l'IFI au reste de la détention immobilière, sujet que nous traitons sur notre page expert-comptable fiscaliste immobilier.

Le démembrement est un excellent outil d'IFI, mais il agit surtout sur l'assiette du nu-propriétaire. Pour un parent qui transmet, l'effet n'est pas une baisse immédiate de son propre impôt, c'est la sortie progressive des biens de l'assiette de la génération suivante et la préparation d'une succession allégée.

Les trois exceptions de répartition ne se décrètent pas, elles découlent de la nature de l'opération : usufruit légal, vente avec réserve, libéralité à un organisme d'utilité publique. Vouloir provoquer artificiellement une répartition par un montage volontaire est voué à l'échec, car le principe reste l'imposition intégrale chez l'usufruitier. La bonne approche consiste à choisir le bon bien, le bon moment et le bon bénéficiaire, en cohérence avec l'objectif de transmission.

Un dirigeant de 64 ans, propriétaire de plusieurs immeubles locatifs, voulait donner la nue-propriété à ses deux enfants pour faire baisser son IFI dès l'année suivante. L'analyse a rappelé que, restant usufruitier d'un démembrement volontaire, il continuerait d'être imposé sur la valeur en pleine propriété : son IFI ne bougeait pas. En revanche, la donation sortait définitivement la nue-propriété de l'assiette de ses enfants et figeait la valeur transmise. La décision a été prise pour la transmission, pas pour un gain d'IFI immédiat, ce qui a évité une attente déçue et recentré le projet sur son vrai bénéfice.