IFI et démembrement : qui paie, quelles exemptions en 2026

Réponse rapide. Pour l'impôt sur la fortune immobilière, le principe de l'article 968 du CGI est net : l'usufruitier déclare le bien démembré pour sa valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Le démembrement réduit donc l'IFI du nu-propriétaire, jamais celui de l'usufruitier, sauf dans trois situations limitées (usufruit légal du conjoint survivant, vente avec réserve d'usufruit, donation à un organisme d'utilité publique) où l'imposition se répartit entre les deux selon le barème de l'article 669.

Le démembrement est souvent présenté comme un levier d'allègement de l'IFI. C'est exact, mais pas pour tout le monde, ni dans toutes les situations. Le code distingue nettement la position de l'usufruitier de celle du nu-propriétaire, et n'ouvre qu'un nombre restreint d'exceptions au principe d'imposition intégrale chez l'usufruitier. Comprendre ce partage évite les déconvenues, en particulier au franchissement du seuil de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable. Cet article déroule la mécanique réelle, le barème complet de l'article 669, un cas chiffré comparant démembrement et détention intacte, et le piège qui revient le plus souvent dans nos dossiers de gestion de patrimoine.

L'article 968 du CGI pose une règle simple. Les biens grevés d'usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10). Le nu-propriétaire, lui, n'a rien à déclarer au titre de ce bien.

Cette règle tire les conséquences du droit civil : c'est l'usufruitier qui jouit du bien, en perçoit les loyers et en supporte les charges, il est donc logique qu'il en supporte aussi l'IFI sur la totalité de la valeur. Le nu-propriétaire, qui ne perçoit aucun revenu du bien tant que dure l'usufruit, n'est pas taxé sur une fraction qui ne lui rapporte rien.

La conséquence patrimoniale est directe. Donner la nue-propriété d'un bien immobilier sort cette nue-propriété de l'assiette IFI du donataire, mais ne réduit pas l'assiette de l'usufruitier, qui reste imposé sur la valeur entière. C'est le nu-propriétaire qui profite de l'allègement, pas le donateur usufruitier. Nous détaillons cette logique générale dans notre article de fond sur le démembrement de propriété.

L'article 968 écarte ce principe dans des hypothèses limitativement énumérées. Dans ces cas, le bien est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI, chacun déclarant la fraction qui lui revient. On peut les regrouper en trois grandes catégories.

La première vise l'usufruit légal du conjoint survivant, lorsqu'il résulte de l'application de la loi successorale et non d'une décision volontaire. Cet usufruit légal recouvre plusieurs situations prévues par le Code civil, notamment l'usufruit du conjoint survivant en présence de descendants : à vérifier au cas par cas avec l'acte de dévolution, car l'origine exactement légale de l'usufruit conditionne l'application de la répartition. La deuxième catégorie concerne la vente d'un bien avec réserve d'usufruit par le vendeur, à condition que la nue-propriété n'ait pas été cédée à un héritier présomptif ou à une personne interposée. La troisième s'applique lorsque l'usufruit a été réservé par le donateur sur un bien donné à l'État, à une collectivité, à un établissement public, ou à une association ou fondation reconnue d'utilité publique.

Le point commun de ces situations est qu'elles ne se décident pas pour des raisons fiscales : elles découlent de la nature même de l'opération. C'est ce qui les distingue d'un démembrement volontaire ordinaire, où le principe d'imposition intégrale chez l'usufruitier s'applique sans exception.

Quand la répartition s'applique, la valeur se partage selon l'âge de l'usufruitier au jour du fait générateur, soit le 1er janvier de l'année d'imposition. Le barème de l'article 669 fixe la valeur de l'usufruit par paliers d'âge, le solde formant la nue-propriété. Plus l'usufruitier est âgé, plus la fraction nue-propriété est élevée, ce qui déplace mécaniquement la charge d'IFI vers le nu-propriétaire dans les seuls cas où la répartition joue.

Le texte raisonne par seuils d'âge « révolus ». Concrètement, le pourcentage retenu est celui du palier dans lequel se situe l'âge de l'usufruitier au 1er janvier.

Un exemple chiffré rend la logique tangible. Pour un appartement valorisé 1 000 000 euros et un conjoint survivant usufruitier de 75 ans, l'âge se situe dans le palier des moins de 81 ans révolus : l'usufruit représente 30 %, soit 300 000 euros déclarés par l'usufruitier, et la nue-propriété 70 %, soit 700 000 euros déclarés par le nu-propriétaire. Le détail de ce barème et de ses usages est développé dans notre article dédié au barème du démembrement et à l'article 669.

Un point déçoit souvent les dirigeants venus chercher une baisse immédiate de leur IFI. Si vous donnez la nue-propriété de vos biens à vos enfants en conservant l'usufruit, vous restez imposé à l'IFI sur la valeur en pleine propriété de ces biens.

Le démembrement volontaire ne réduit pas votre propre assiette : il prépare la transmission et allège l'IFI futur de vos enfants nus-propriétaires, pas le vôtre tant que vous êtes usufruitier. C'est l'un des malentendus les plus fréquents que nous rencontrons. La même prudence vaut pour le quasi-usufruit, dont les effets civils et fiscaux méritent un examen propre : nous y consacrons un article sur les avantages et inconvénients du quasi-usufruit.

Le démembrement ne porte pas que sur des immeubles détenus en direct. Il vise aussi les parts de société à prépondérance immobilière et les parts de SCPI démembrées. La logique de l'article 968 transpose : l'usufruitier des parts déclare en principe la valeur en pleine propriété de la fraction immobilière représentée par ses parts, sauf à entrer dans l'une des situations de répartition.

Les structures patrimoniales en SCI familiale combinent fréquemment détention sociétaire et démembrement, ce qui complique le calcul de l'assiette : il faut d'abord reconstituer la valeur immobilière sous-jacente, puis appliquer la règle de l'usufruit. Nous traitons ces montages sur notre page dédiée à la SCI, et le cas spécifique des parts de SCPI démembrées dans notre article sur le démembrement de SCPI.

L'IFI ne concerne que les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Lorsque ce seuil est franchi, le barème progressif s'applique dès 800 000 euros. Les premières tranches sont taxées à 0,5 % puis 0,7 %, et le taux marginal le plus élevé, fixé à 1,5 %, ne concerne que la fraction du patrimoine supérieure à 10 millions d'euros : ce n'est donc pas un taux qui frappe l'ensemble du patrimoine. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur. Les biens affectés à une activité professionnelle peuvent être exonérés sous conditions.

Les dispositions relatives au démembrement décrites ici sont maintenues pour 2026 : la loi de finances n'a pas modifié l'architecture des articles 968 et 669. C'est au moment d'approcher le seuil de 1,3 million d'euros que le démembrement prend tout son intérêt patrimonial, à condition de raisonner sur le bon contribuable. La construction d'une stratégie cohérente suppose de relier l'IFI au reste de la détention immobilière et au calendrier de transmission, sujet que nous traitons sur notre page expert-comptable fiscaliste immobilier.

La vraie question d'un dirigeant n'est pas théorique : elle est chiffrée. « Pour mon patrimoine, qu'est-ce que ça change si je démembre plutôt que de garder mes biens intacts ? » Le tableau ci-dessous illustre l'effet d'une donation de nue-propriété à des enfants, l'usufruit étant conservé par le parent. Les chiffres supposent un patrimoine exclusivement immobilier, locatif, sans résidence principale ni dette, et raisonnent sur l'assiette taxable au 1er janvier. Ils sont indicatifs et doivent être recalculés sur votre situation réelle.

Le message du tableau est volontairement net : pour un démembrement volontaire, l'IFI du parent usufruitier ne bouge pas, quel que soit son âge. L'âge et le barème de l'article 669 n'interviennent ni dans l'assiette de l'usufruitier, ni dans le calcul de son IFI sur ces biens. Le seul vrai gain est ailleurs : la nue-propriété donnée sort définitivement de l'assiette IFI des enfants, et la valeur transmise est figée au jour de l'acte pour la future succession. Là où l'âge compte, c'est uniquement dans les situations de répartition (usufruit légal du conjoint survivant, vente avec réserve, donation à un organisme d'utilité publique), où le barème ci-dessus partage effectivement la valeur entre les deux têtes.

Notre lecture : le démembrement agit sur l'héritier, pas sur le donateur#

Dans nos dossiers, le démembrement est un excellent outil d'IFI, mais il agit d'abord sur l'assiette du nu-propriétaire. Pour un parent qui transmet, l'effet n'est pas une baisse immédiate de son propre impôt : c'est la sortie progressive des biens de l'assiette de la génération suivante et la préparation d'une succession allégée. Vendre cette opération comme un gain d'IFI personnel à court terme conduit à une déception programmée.

Les situations de répartition ne se décrètent pas, elles découlent de la nature de l'opération : usufruit légal, vente avec réserve, libéralité à un organisme d'utilité publique. Vouloir provoquer artificiellement une répartition par un montage volontaire est voué à l'échec, car le principe reste l'imposition intégrale chez l'usufruitier, et l'administration requalifie sans difficulté les constructions dont le seul objet est fiscal. La bonne approche consiste à choisir le bon bien, le bon moment et le bon bénéficiaire, en cohérence avec l'objectif de transmission. Pour les patrimoines significatifs, ce raisonnement s'inscrit dans une revue globale au sein de notre mission de gestion de patrimoine du dirigeant.

Un dirigeant de 64 ans, propriétaire de plusieurs immeubles locatifs et d'une résidence principale, nous présente un patrimoine immobilier net taxable d'environ 2,4 millions d'euros. Il voulait donner la nue-propriété de ses immeubles à ses deux enfants pour faire baisser son IFI dès l'année suivante.

L'analyse a rappelé que, restant usufruitier d'un démembrement volontaire, il continuerait d'être imposé sur la valeur en pleine propriété : son IFI ne bougeait pas d'un euro. En revanche, la donation sortait définitivement la nue-propriété de l'assiette de ses enfants et figeait la valeur transmise au jour de l'acte, ce qui préparait une succession nettement allégée. La décision a finalement été prise pour la transmission, pas pour un gain d'IFI immédiat. Cette clarification a évité une attente déçue et recentré le projet sur son vrai bénéfice, tout en réservant l'arbitrage d'IFI personnel à d'autres leviers, comme l'affectation professionnelle de certains biens.

En pratique : sécuriser le bon traitement IFI d'un bien démembré#

• Identifiez la nature de chaque démembrement : volontaire (principe d'imposition chez l'usufruitier) ou relevant d'une des situations de répartition.
• Pour un usufruit légal du conjoint survivant, conservez l'acte de notoriété ou le règlement successoral qui en établit l'origine légale.
• Au 1er janvier, déterminez l'âge de l'usufruitier pour appliquer le barème de l'article 669 dans les seuls cas de répartition.
• Reconstituez la valeur immobilière sous-jacente avant d'appliquer la règle de l'usufruit pour les parts de SCI ou de SCPI démembrées.
• Vérifiez l'abattement de 30 % sur la résidence principale et l'exonération éventuelle des biens professionnels.
• Documentez chaque évaluation : c'est la valeur déclarée qui sera examinée en cas de contrôle.

• Le démembrement volontaire ne réduit jamais l'IFI de l'usufruitier donateur : ne le présentez pas comme un gain personnel immédiat.
• Les exceptions de répartition sont d'interprétation stricte : un montage volontaire destiné à provoquer la répartition encourt la requalification.
• Dans la vente avec réserve d'usufruit, la répartition tombe si la nue-propriété est cédée à un héritier présomptif ou à une personne interposée : le bien redevient intégralement taxable chez l'usufruitier.
• L'âge retenu pour l'article 669 est celui de l'usufruitier au 1er janvier, pas à la date de la donation initiale.
• Pour les parts de SCI et de SCPI, l'assiette se calcule sur la valeur immobilière sous-jacente, pas sur la valeur nominale des parts.
• Le seuil d'entrée reste 1,3 million d'euros, mais le barème se calcule dès 800 000 euros : un patrimoine juste au-dessus du seuil est imposé sur une base plus large qu'on ne le croit.