Expert-comptable architecte | Honoraires, MAF & marge par affaire

Un expert-comptable architecte ne se contente pas d'établir vos comptes annuels : il structure votre cabinet autour de la mécanique réelle d'une agence d'architecture : honoraires étalés par phase, débours refacturés, sous-traitants techniques (BET, acousticien, paysagiste), assurance MAF, CIPAV et marge par affaire. Notre cabinet accompagne architectes libéraux et agences d'architecture partout en France avec un pilotage orienté projet, et non un simple suivi de chiffre d'affaires global.

Il met en place la comptabilité de mission d'une agence : rattachement des honoraires aux phases réellement produites, travaux en cours et factures à établir, débours refacturés au bon régime, sous-traitants techniques imputés au projet. Il arbitre le régime fiscal (micro-BNC, déclaration contrôlée 2035, ou société d'architecture à l'impôt sur les sociétés), sécurise la TVA des honoraires, et suit les obligations propres à la profession : inscription au tableau régional, assurance décennale et responsabilité civile, attestation annuelle à l'Ordre, cotisations CIPAV. Cabinet Hayot Expertise, inscrit à l'Ordre des experts-comptables d'Île-de-France, accompagne architectes libéraux et agences partout en France.

Un expert-comptable spécialisé architecte maîtrise la facturation par phase de mission, la distinction entre honoraires et débours, le traitement des sous-traitants techniques, les obligations d'assurance de la profession, la retraite CIPAV et la fiscalité BNC ou IS adaptée aux agences. Il transforme la comptabilité en outil de décision sur la marge par affaire.

Un pilotage générique masque les vrais enjeux d'une agence d'architecture. Un cabinet spécialisé sécurise les points qui dégradent silencieusement la marge :

• Reconnaissance des honoraires par phase : alignement entre avancement réel et facturation contractuelle.
• Distinction honoraires / débours : séparation stricte pour éviter une assiette TVA et un IS gonflés.
• Suivi des sous-traitants techniques : BET structure, fluides, acousticien, paysagiste correctement imputés au projet.
• Marge par affaire et par équipe : visibilité sur les missions qui créent de la valeur et celles qui dérivent en temps passé.
• Assurance MAF et RCP décennale : cotisation déductible, attestation à jour, garanties biennale et parfait achèvement.
• CIPAV et optimisation retraite : arbitrage cotisations minimales versus protection sociale.
• Choix de structure : exercice individuel BNC, SCP, SARL d'architectes, SELARL ou SAS d'architectes selon la trajectoire.

Le premier levier de rentabilité d'un architecte est le choix de structure. En exercice individuel, l'architecte relève des BNC et déclare en son nom (déclaration 2035 au réel, ou micro-BNC sous le plafond). Dès qu'une agence se constitue, plusieurs formes de société d'architecture s'ouvrent : SCP, SARL ou SAS d'architecture, et surtout la SELARL et la SELAS (sociétés d'exercice libéral), sans oublier la SPFPL (société de participations financières) pour détenir les titres et préparer la transmission.

La loi du 3 janvier 1977 sur l'architecture encadre strictement la société d'architecture, et seules les sociétés qui respectent ces règles et sont inscrites au tableau régional peuvent porter ce titre. Le capital et les droits de vote doivent être détenus à plus de la moitié par des architectes personnes physiques, ou par des sociétés d'architecture, ou par des personnes morales de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen elles-mêmes détenues à plus de la moitié par des architectes qualifiés. Les personnes morales non architectes ne peuvent pas dépasser 25 % du capital. Les actions revêtent la forme nominative, et tout nouvel associé est agréé préalablement par l'assemblée générale à la majorité des deux tiers, sauf société à associé unique.

La gouvernance est plus exigeante que la formule « majoritairement composée d'architectes » ne le laisse croire : le président du conseil d'administration et le directeur général s'il est unique doivent eux-mêmes être architectes ; il faut ensuite la moitié au moins des directeurs généraux, des membres du directoire et des gérants, et la majorité au moins des membres du conseil d'administration et du conseil de surveillance. Une agence ne peut donc pas ouvrir librement son capital à des investisseurs extérieurs : cette contrainte se vérifie avant toute augmentation de capital ou entrée d'un associé.

Le choix entre SELARL et SELAS n'est pas neutre socialement. En SELARL, le gérant majoritaire est travailleur non salarié (cotisations plus légères, affiliation CIPAV) ; en SELAS, le président est assimilé salarié (protection sociale et retraite renforcées, mais charges plus lourdes). La SPFPL, elle, sert à loger les titres, à remonter des dividendes en quasi-franchise d'impôt (régime mère-fille) et à organiser une transmission progressive.

Sous le plafond du micro-BNC (article 102 ter du code général des impôts), l'architecte libéral bénéficie d'un abattement forfaitaire de 34 %, avec un minimum de 305 €, sans comptabilité complète. Attention au millésime, c'est là que les contenus se trompent : le seuil est de 83 600 € de recettes pour le palier triennal ouvert en 2026, alors que la déclaration déposée en 2026, qui porte sur les revenus 2025, reste gouvernée par le seuil de 77 700 € applicable aux années 2023 à 2025. Dans les deux cas, le seuil s'apprécie sur les recettes encaissées de l'année précédente ou de la penultième année, et la déclaration contrôlée 2035 devient obligatoire après deux années consécutives de dépassement. Surtout, elle devient avantageuse bien avant le plafond, dès que les charges réelles (assurance, cotisation ordinale, logiciels de conception, local, déplacements, salaires) dépassent 34 % des recettes, ce qui est presque toujours le cas pour une agence installée.

Ce qui a changé sur les organismes de gestion agréés. Deux évolutions successives, souvent confondues. La majoration de 25 % du bénéfice pour non-adhésion a disparu progressivement puis totalement, à compter de l'imposition des revenus 2023. Depuis, le dispositif d'agrément lui-même a été abrogé : les articles 1649 quater C à 1649 quater O du code général des impôts ont été supprimés par la loi de finances pour 2025, les agréments ne produisent plus d'effet depuis le 16 février 2025, et la réduction d'impôt pour frais de comptabilité de l'article 199 quater B s'est appliquée une dernière fois aux exercices clos au plus tard le 31 décembre 2024. Adhérer à une association de gestion n'apporte donc plus ni prévention fiscale légale ni réduction d'impôt : si votre agence cotise encore, la question à poser est celle du service rendu, pas celle de l'avantage fiscal.

Reste l'arbitrage le plus structurant : rester en BNC ou passer en société à l'IS (SELARL, SARL ou SAS d'architecture). Il n'existe aucun seuil légal ; la bonne réponse dépend du bénéfice récurrent et de ce que le dirigeant consomme réellement. En pratique, l'étude chiffrée devient intéressante autour de 80 000 à 100 000 € de bénéfice. Illustration : un architecte qui dégage 120 000 € de bénéfice mais n'a besoin que de 70 000 € pour vivre laisse 50 000 € imposés à sa tranche marginale (41 %, et 45 % au-delà de la dernière tranche) et soumis aux cotisations sociales. Logés dans une société à l'IS, ces mêmes 50 000 € non distribués supportent un impôt sur les sociétés de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %, ce qui libère plusieurs milliers d'euros par an à réinvestir ou à capitaliser. Le taux réduit suppose un chiffre d'affaires n'excédant pas 10 millions d'euros, et pour une société appartenant à un groupe, l'administration retient depuis 2026 le chiffre d'affaires de l'ensemble du groupe, qu'il soit fiscalement intégré ou non. Nous chiffrons ce comparatif au cas par cas ; vous pouvez déjà en tester l'ordre de grandeur avec notre simulateur de rémunération du dirigeant.

Les honoraires d'un architecte relèvent en principe de la TVA à 20 %, collectée sur les notes d'honoraires et déductible sur les achats professionnels. Une petite structure sous le seuil de franchise en base (37 500 € de recettes N-1, 41 250 € de seuil majoré) peut facturer sans TVA. Les taux réduits existent, mais leur application aux honoraires obéit à une règle précise, et c'est le point où beaucoup de contenus se trompent. Une étude réalisée isolément relève toujours du taux normal. Le taux réduit de 10 %, applicable aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien de logements achevés depuis plus de deux ans, ne peut bénéficier aux honoraires que si le même prestataire assure également la maîtrise d'œuvre ou la réalisation des travaux eux-mêmes éligibles, l'ensemble étant alors traité comme une opération unique. Ne sont en aucun cas éligibles : les études isolées, le contrôle technique, les diagnostics parasitaires, la recherche de plomb ou d'amiante. Quant au taux de 5,5 % de la rénovation énergétique, la doctrine qui le régit énumère des travaux matériels et ne traite pas des prestations d'études : nous ne l'appliquons pas à des honoraires sans analyse du contrat.

Le mécanisme de justification a changé. Depuis le 1er mars 2025, il n'y a plus d'attestation séparée à faire signer : c'est le client qui certifie sur le devis ou la facture que les travaux portent sur des locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans. Le client conserve copie du devis et des factures jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant la réalisation des travaux, et il est solidairement tenu du complément de taxe si les mentions qu'il a portées sont inexactes de son fait. Le prestataire, lui, conserve à l'appui de sa comptabilité le devis ou la facture initiale portant ces informations, ainsi que les marchés, situations de travaux ou mémoires des entreprises.

Débours. Les sommes refacturées à l'euro près ne sortent de l'assiette de TVA qu'à trois conditions cumulatives : la dépense est engagée au nom et pour le compte du client, elle lui est rendue compte exactement, et elle est enregistrée en compte de passage, les justificatifs restant à la disposition de l'administration. Une simple ligne « débours » sur la facture ne suffit pas.

C'est l'une des questions les plus fréquentes, et elle se pose surtout du côté du maître d'ouvrage (le client). Les honoraires d'architecte directement liés à l'acquisition ou à la production d'un bien (construction, extension, rénovation lourde immobilisée) ne sont pas une charge immédiate : ils entrent dans le coût de production ou d'acquisition de l'immobilisation et sont amortis avec le bien. Ne restent en charge de l'exercice que les honoraires non rattachés à un actif (projet abandonné, mission de conseil, étude de faisabilité sans suite). Pour les honoraires accessoires d'une simple acquisition, le CGI ouvre une option (les immobiliser ou les déduire immédiatement), globale et irrévocable. Du côté de l'architecte, en revanche, l'honoraire encaissé est toujours une recette professionnelle : ces deux lectures ne doivent jamais être confondues, et c'est précisément le type d'écriture qu'un cabinet spécialisé sécurise.

Facturation par phase et trésorerie de mission

Les honoraires d'architecte suivent les phases de la mission. Le découpage de référence est celui du code de la commande publique, qui énumère les éléments de la mission de maîtrise d'œuvre : études préliminaires, études de diagnostic, études d'esquisse, avant-projet, projet, assistance à la passation des marchés de travaux, études d'exécution ou visa de celles réalisées par les entreprises, direction de l'exécution des marchés de travaux, ordonnancement, pilotage et coordination, et assistance aux opérations de réception et pendant la garantie de parfait achèvement. Ce découpage s'impose aux marchés de maîtrise d'œuvre passés avec un maître d'ouvrage public ; en clientèle privée, il est repris par usage dans les contrats, ce qui n'est pas la même chose qu'une obligation légale.

Deux précisions qui évitent des erreurs de facturation. Le dossier de consultation des entreprises n'est pas un élément de mission : c'est un livrable produit dans le cadre de l'assistance à la passation des marchés. Et pour une opération de réhabilitation, la mission de base reprend les mêmes éléments à l'exception des études d'esquisse.

Sur la reconnaissance des recettes, la règle dépend du régime, pas de la volonté. En BNC, le bénéfice est déterminé à l'encaissement, sauf option pour les créances acquises et les dépenses engagées, à exercer avant le 1er février de l'année d'imposition et valable tant qu'elle n'est pas dénoncée. En société soumise à l'impôt sur les sociétés, la comptabilité est d'engagement, et le plan comptable général laisse le choix entre méthode à l'achèvement et méthode à l'avancement : l'avancement n'est pas une méthode de référence. Un échéancier contractuel précis et un appel d'acompte par phase restent, dans les deux cas, ce qui évite les tensions de trésorerie sur des projets de 12 à 36 mois.

Débours, refacturations et sous-traitants techniques

Les débours refacturés à l'euro près sortent de l'assiette TVA s'ils sont identifiés sur la facture. Les sous-traitants (BET structure, fluides, acousticien, paysagiste, économiste) doivent être imputés au projet pour que la marge soit lisible. Ce n'est pas qu'une question de confort de gestion : le plan comptable général fait de l'existence d'outils de comptabilité analytique et de contrôle interne permettant de valider le pourcentage d'avancement l'une des conditions de la capacité à estimer le résultat à terminaison, donc une condition d'application de la méthode à l'avancement. Sans ces outils, aucun profit ne peut être dégagé en cours de contrat et le chiffre d'affaires reste limité aux charges engagées.

MAF, CIPAV et charges spécifiques

Tout architecte, personne physique ou morale, doit être couvert par une assurance, et produire chaque année au conseil régional de l'Ordre une attestation pour l'année en cours : elle s'adresse à partir du 1er janvier et au plus tard le 31 mars, selon un modèle réglementaire, et son défaut peut entraîner la suspension du tableau. La couverture porte sur la responsabilité décennale et sur la responsabilité civile de droit commun. Aucun texte n'impose un assureur déterminé. Lorsque l'architecte est associé d'une société d'architecture constituée en SARL ou en SA, c'est la société qui est civilement responsable des actes accomplis pour son compte et qui souscrit l'assurance. La CIPAV gère la retraite de base et complémentaire, l'URSSAF en recouvrant les cotisations depuis 2023. S'y ajoutent la cotisation ordinale, les logiciels de conception, la formation continue obligatoire (20 heures par an, contrôlées par périodes de trois ans, soit 60 heures) et les déplacements de chantier.

Marge par affaire vs chiffre d'affaires global

Le vrai pilotage d'une agence ne se fait pas sur le CA. Il se fait sur la marge par affaire après imputation du temps passé, des sous-traitants et d'une quote-part de coûts fixes. Beaucoup d'agences ont un carnet plein mais une rentabilité fragile, faute de cette lecture.

La spécificité d'une agence, c'est le décalage entre le travail produit et la facturation. En BNC (déclaration 2035), tout est constaté à l'encaissement : pas d'écriture d'avancement, la trésorerie fait foi. En société à l'IS, la logique est celle de l'engagement, ce qui impose deux écritures que beaucoup d'agences oublient. La phase produite mais non encore facturée est constatée en factures à établir (compte 418, produit rattaché à l'exercice) ; à l'inverse, l'acompte encaissé pour une phase non encore réalisée est neutralisé en produits constatés d'avance (compte 487). Sur les missions longues, on suit aussi l'en-cours de production de services (compte 34). Sans ces écritures, le résultat d'un exercice est faussé : une agence qui a beaucoup produit sans facturer paraît en perte alors qu'elle a créé de la valeur. C'est le cœur d'un pilotage projet fiable.

Une agence investit dans des outils coûteux, et leur traitement comptable a un impact réel sur le résultat. Les licences perpétuelles de logiciels de conception (Revit, ArchiCAD, AutoCAD) et le matériel (stations de travail, traceurs, matériel de relevé) au-delà du seuil d'immobilisation sont immobilisés et amortis sur leur durée d'usage ; les abonnements en mode SaaS, dont les suites de gestion d'agence comme Everwin ou Ooti qui suivent le temps passé et la marge par affaire, sont des charges de l'exercice. Les développements internes d'outils paramétriques ou de scripts BIM sur mesure peuvent, sous conditions, ouvrir droit au crédit d'impôt innovation (CII à 20 % pour une PME en métropole, dans la limite de 400 000 € de dépenses par an), distinct du CIR. Bien classer ces dépenses, c'est à la fois lisser le résultat et récupérer de l'impôt.

1. Diagnostic et cartographie du portefeuille de missions

Nous auditons les 12 derniers mois : portefeuille signé, phases facturées, travail restant à produire, taux de sous-traitance, structure des honoraires, exposition fiscale et MAF. Sortie : une feuille de route priorisée et chiffrée.

2. Mise en place d'une comptabilité analytique par mission

Nous structurons un plan analytique projet par projet : honoraires par phase, débours, sous-traitants, temps passé. Vous obtenez la marge réelle de chaque dossier en cours.

3. Pilotage mensuel de la marge et de la trésorerie

Reporting mensuel : marge par affaire, carnet de commandes valorisé, trésorerie projetée, alerte sur les missions qui dérivent. Trois questions traitées chaque mois : où crée-t-on de la marge, où consomme-t-on du cash, quel acompte déclencher.

4. Optimisation fiscale, structure et transmission

Nous sécurisons la structure cible à 12-24 mois : passage BNC vers SARL/SAS d'architectes, optimisation rémunération, intégration éventuelle de nouveaux associés, préparation transmission ou cession.

Tous les concepteurs ne relèvent pas du même cadre, et les confondre coûte cher. L'architecte d'intérieur et le maître d'œuvre non inscrits à l'Ordre ne sont pas soumis à l'inscription au tableau ni à l'obligation d'assurance MAF attachée au titre d'architecte. Attention toutefois à ne pas déduire de l'absence d'inscription une qualification fiscale automatique : l'architecte d'intérieur et le maître d'œuvre sont nommément visés par le code de la sécurité sociale parmi les professions libérales relevant de la CIPAV. La qualification en BNC ou en BIC dépend de la nature réelle de l'activité, notamment de la part d'achat-revente et de travaux, et non du seul rattachement ordinal. Lorsque l'activité relève effectivement des BIC, les conséquences sont concrètes : déclaration 2031 au lieu de la 2035, abattement micro de 50 % en prestations de services au lieu de 34 %. La TVA reste au taux normal sur les honoraires. Cette qualification se tranche à l'entrée en relation, car un mauvais classement se répare mal.

L'échéance qui concerne toutes les agences : la réception des factures électroniques est obligatoire pour tous les assujettis depuis le 1er septembre 2026, l'émission suivant selon la taille (grandes entreprises et ETI au 1er septembre 2026, PME et TPE au 1er septembre 2027). Une agence d'architecture, le plus souvent en B2B avec des maîtres d'ouvrage publics et privés, doit choisir sa plateforme et adapter sa facturation par phase à ce format. À retenir aussi pour 2026 : le plafond micro-BNC du palier triennal ouvert en 2026 est de 83 600 € de recettes, celui qui gouverne la déclaration des revenus 2025 restant de 77 700 €, et la franchise en base de TVA est à 37 500 € de recettes de l'année précédente, avec un seuil majoré de 41 250 € en cours d'année. Le projet de seuil unique à 25 000 € a été définitivement abandonné par la loi du 3 novembre 2025.

Un point de calendrier souvent mal lu : le transfert des dispositions du code général des impôts relatives à la TVA vers le code des impositions sur les biens et services, un temps annoncé pour le 1er septembre 2026, a été reporté au 1er janvier 2027, et les anciennes références restent utilisables jusqu'au 30 juin 2028. Les mentions de vos devis et factures qui citent le code général des impôts restent donc exactes en 2026.

• Honoraires par phase appelés au bon moment selon le contrat de mission.
• Débours refacturés à l'euro près, identifiés sur facture, hors assiette TVA.
• Sous-traitants techniques imputés au projet correspondant.
• Retenues de garantie comptabilisées sur les marchés publics.
• Marge par affaire lue chaque mois, alerte sur les missions qui dérivent.
• MAF/RCP à jour, attestation diffusée à tous les clients.
• Cotisation CIPAV optimisée, formation continue tracée (20 h par an et 60 h sur trois ans).
• Carnet de commandes valorisé et projeté en trésorerie.

• Expertise comptable
• Social et paie
• Gestion de patrimoine du dirigeant
• Pilotage financier PME
• Expert-comptable professions libérales
• Simulateur de rémunération du dirigeant

Pour aligner comptabilité, trésorerie de mission et marge par affaire, le point de départ est un échange de cadrage : périmètre de l'agence, nombre de missions en cours, régime actuel, outils en place. Il permet de dire ce qui relève d'un simple paramétrage analytique et ce qui suppose de revoir la structure ou le contrat type de mission, puis de chiffrer la mission correspondante.