Expert-comptable marchand de biens

Un expert-comptable marchand de biens quand votre sujet n'est pas la comptabilité classique, mais la marge réelle par opération, la TVA sur marge ou sur prix total, le traitement des stocks, l'engagement de revendre, le suivi des travaux et la sécurisation du financement. Sur ce type d'activité, une erreur de qualification ou de ventilation peut effacer une partie importante de la rentabilité attendue.

Le marchand de biens vit projet par projet. Il faut donc une lecture beaucoup plus fine qu'un simple compte de résultat annuel: marge par lot, coût complet d'acquisition, droits, honoraires, travaux, intérêts, frais de commercialisation, calendrier de sortie et niveau de stock restant. C'est cette lecture qui permet d'arbitrer vite, de négocier avec la banque et de savoir si une opération est vraiment réussie.

Chez Hayot Expertise, nous accompagnons des opérateurs qui achètent, rénovent, divisent et revendent. Nous travaillons sur les sujets qui comptent vraiment pour la requête « expert-comptable marchand de biens »: TVA immobilière, comptabilité de stock, droits de mutation réduits, structuration SARL, SAS ou SNC, suivi des coûts par programme, remontées de trésorerie et documentation en cas de contrôle.

La recherche apparaît souvent juste avant une acquisition, pendant une phase de croissance ou après une première opération mal suivie. Les signaux sont connus: trésorerie sous tension alors que le programme doit être rentable, incertitude sur le régime de TVA, marge difficile à reconstituer, confusion entre patrimoine personnel et activité commerciale, ou besoin de rassurer une banque sur les chiffres du portefeuille.

Un cabinet spécialisé doit parler le langage des lots, des compromis, des actes définitifs, des appels de fonds travaux, des frais porteurs et du cash immobilisé. Le besoin n'est pas plus de compta, mais une comptabilité de pilotage capable de suivre chaque bien comme un centre de profit autonome.

Stock, coût de revient et reconnaissance du résultat#

En marchand de biens, les immeubles achetés pour être revendus relèvent du stock et non d'une simple immobilisation patrimoniale. Il faut donc construire un coût de revient fiable par lot, y affecter les frais d'acquisition, les travaux, les intérêts et les frais commerciaux, puis reconnaître correctement le résultat. Sans cela, la marge affichée peut être trompeuse.

TVA sur marge, TVA sur prix total et qualification de l'opération#

La TVA est souvent le point de bascule entre une belle opération sur Excel et une marge réellement conservée. L'éligibilité à la TVA sur marge dépend de l'historique d'acquisition, de la nature du bien, du niveau des travaux et de la qualification juridique retenue. Chaque dossier doit être documenté avant la revente, pas au moment où le notaire demande une réponse urgente.

Engagement de revendre et droits de mutation#

Le régime de droits réduits est un levier puissant, mais il suppose de respecter les conditions et les délais. Il faut suivre l'engagement pris dans l'acte, anticiper les reports, mesurer le risque de remise en cause et intégrer cet enjeu dans le planning de sortie. Sur un portefeuille de plusieurs opérations, ce suivi devient une vraie discipline de gestion.

Financement, travaux et pilotage du cash#

Une activité de marchand de biens peut être rentable et quand même se retrouver en tension de trésorerie. Les décaissements arrivent avant les ventes, les travaux bougent, les intérêts courent et la commercialisation prend parfois plus de temps que prévu. Nous suivons donc aussi la trésorerie programme par programme, pas seulement la fiscalité finale.

Nous partons de l'opération et non d'un modèle abstrait: type d'actif, conditions d'acquisition, mode de financement, travaux prévus, calendrier de vente, régime de TVA envisagé et structure juridique. Cela permet d'identifier les vrais sujets avant l'engagement, puis de poser un cadre comptable cohérent dès la signature.

Nous mettons ensuite en place un suivi par dossier ou par lot: coût engagé, reste à engager, marge prévisionnelle, marge actualisée, trésorerie, échéances fiscales et points de vigilance documentaires. Cette lecture facilite les arbitrages en cours d'opération et donne un support solide pour dialoguer avec banques, notaires, investisseurs ou associés.

Enfin, nous sécurisons la clôture: traitement du stock, calcul de marge, TVA, liasse fiscale, remontées de trésorerie et préparation des pièces en cas de question de l'administration. Le but est d'avoir des chiffres utilisables pour l'opération suivante, pas seulement de fermer l'exercice.

Les erreurs récurrentes sont presque toujours les mêmes: loger l'activité dans une structure inadaptée, sous-estimer la TVA, mal ventiler les travaux, confondre stock et immobilisation, ne pas suivre l'engagement de revendre ou piloter uniquement avec le solde bancaire. Toutes ces erreurs se corrigent, mais souvent trop tard et avec une facture fiscale ou financière lourde.

Le bon cadre comptable doit donc être posé tôt. Il permet de savoir où se fait la marge, où le cash se bloque et à quel moment une opération cesse d'être intéressante.

Vous obtenez une lecture claire du régime de TVA applicable, de la structure la plus défendable, du suivi de stock à mettre en place et des indicateurs de marge par lot. Nous priorisons aussi les risques immédiats: pièces manquantes, ventilation des coûts, respect de l'engagement de revendre, cohérence entre actes, comptabilité et fiscalité.

L'objectif est simple: rendre vos opérations plus lisibles, votre marge plus pilotable et votre fiscalité plus sécurisée avant la prochaine acquisition.

Le gain réalisé sur chaque opération d'achat-revente n'est pas une plus-value immobilière de particulier: c'est un bénéfice industriel et commercial (BIC), sans abattement pour durée de détention. Ce statut de commerçant emporte trois conséquences structurantes, qui se décident avant la première acquisition.

Choisir la structure avant la première opération#

• SASU ou SAS à l'IS: le schéma le plus courant. L'impôt sur les sociétés au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (25 % au-delà) permet de réinvestir la marge nette d'une opération vers la suivante avec un frottement fiscal limité.
• EURL ou SARL (gérant TNS): cotisations sociales souvent plus légères, mais les dividendes excédant 10 % du capital social sont soumis aux cotisations sociales.
• Holding mère-fille: pour enchaîner les opérations, une holding permet de remonter les profits d'une filiale marchand de biens vers d'autres véhicules (SCI, location meublée) avec une imposition limitée à la quote-part de frais et charges de 5 %. Voir notre comparatif holding vs SCI et notre accompagnement fiscalité des holdings.

TVA immobilière: prix total ou marge#

Deux régimes coexistent. La TVA sur le prix total s'applique en général quand le bien a été acheté avec TVA auprès d'un assujetti: vous collectez 20 % sur le prix de vente et déduisez la TVA d'achat et de travaux. La TVA sur la marge (article 268 du CGI) est le régime propre aux acquisitions auprès de particuliers non assujettis: la TVA de 20 % ne porte que sur la marge. Point de vigilance: ce régime suppose une identité juridique entre le bien acheté et le bien revendu; une division parcellaire ou une restructuration lourde peut le remettre en cause (jurisprudence Icade, BOI-TVA-IMM-10-30).

Droits d'enregistrement réduits et engagement de revendre#

Le marchand de biens bénéficie de droits de mutation réduits à environ 0,715 % (au lieu d'environ 5,80 %) à condition de prendre un engagement de revendre dans les 5 ans (article 1115 du CGI). Si le délai n'est pas tenu, l'économie de droits est reprise, majorée d'un intérêt de retard de 0,20 % par mois: le suivi des échéances d'engagement fait partie du pilotage comptable de chaque opération.