Cabinet expert-comptable immobilier : promoteurs, marchands de biens, gestion locative, syndic, foncières, SCPI. Comptabilité par opération, TVA marges, suivi de programme.
Vous opérez dans l'immobilier en tant que professionnel ? Promoteur, marchand de biens, foncière, gestionnaire locatif, syndic, agence immobilière, opérateur de coliving ou de coworking, plateforme PropTech : votre comptabilité ne ressemble à aucune autre. Comptabilité par opération, TVA sur la marge, encours de production, prorata temporis sur les loyers, garanties d'achèvement, traitement de l'IFI au niveau des associés, droit de la copropriété : la maîtrise de ces sujets sépare un cabinet adapté d'un cabinet qui découvre. Hayot Expertise accompagne plus de 60 acteurs immobiliers professionnels depuis 2018, du marchand de biens en première opération au promoteur réalisant 20 M€ de chiffre d'affaires annuel.
Cette page traite de l'immobilier en tant qu'activité professionnelle. Pour la fiscalité immobilière patrimoniale (SCI à l'IS/IR, LMNP, IFI, démembrement), consultez notre page dédiée Expert-comptable fiscaliste immobilier.
Il pilote (1) la comptabilité par opération (chaque programme suit ses encours, sa marge, sa TVA), (2) la fiscalité spécifique (TVA sur la marge marchand de biens, TVA collectée sur les VEFA, retenue à la source), (3) les obligations sectorielles (Carte T, Hoguet, garantie financière, comptes séparés, dossier fournisseurs sous-traitants), (4) les déclarations sociales (sous-traitance BTP, assimilés-salariés, statut TNS), (5) le pilotage financier (cash management multi-programmes, tableau de bord investisseurs). Honoraires : 6 000 à 35 000 € HT/an selon volume.
Acquisition foncière → permis de construire → travaux → commercialisation en VEFA → livraison. Comptabilité par programme (souvent une SCCV ou SCI dédiée par opération), suivi mensuel des encours, constat de marge à l'avancement ou à l'achèvement selon le PCG, traitement TVA spécifique (livraison à soi-même, droits réduits selon zonage). Risques : retard chantier, défaut de commercialisation, surcoût travaux. Fiscalité : IS sur la marge dégagée à la livraison, parfois étalée sur plusieurs exercices.
Acquisition d'immeuble bâti ou de fonciers → travaux légers ou rénovation → revente sous 5 ans (engagement de revente fiscal). Régime BIC professionnel, TVA sur la marge (article 268 CGI) ou TVA sur prix total selon nature de l'acquisition. Spécificités : droits de mutation à 0,715 % au lieu de 5,80 % si engagement de revente sous 5 ans (article 1115 CGI), valeur locative pendant détention, traitement comptable des opérations en cours.
Détention d'un parc d'immeubles loués, généralement via SAS ou SCI à l'IS, parfois SIIC pour les structures cotées. Comptabilité d'amortissements lourde, gestion locative interne ou externalisée, refacturation de charges, dépôts de garantie, suivi des baux commerciaux 3-6-9 et baux d'habitation. Indicateurs clés : taux d'occupation, loyer moyen au m², LTV (loan-to-value), DSCR (debt service coverage ratio).
Activité réglementée par la loi Hoguet (Carte T pour transaction, Carte G pour gestion). Comptes séparés clients obligatoires, garantie financière de la CEGC ou de la Galian, registre des mandats, registre-répertoire. Comptabilité de fonds tiers (les loyers encaissés ne sont pas du chiffre d'affaires de l'agence mais des fonds clients) et comptabilité propre (commissions, honoraires de gestion). Notre cabinet pilote ces deux comptabilités en parallèle pour environ 15 cabinets.
Activité réglementée. Comptabilité d'engagement par copropriété (un journal, un grand-livre, un compte de résultat par immeuble géré), tenue des comptes séparés (depuis le décret Alur 2014), suivi du fonds de travaux Alur (5 % des charges courantes), arrêtés annuels et états datés pour les ventes. Notre cabinet a développé une expertise spécifique syndic avec des outils dédiés et une procédure de revue éprouvée.
Pour un promoteur ou un marchand de biens, chaque programme est une comptabilité analytique à part entière. Concrètement :
Cette comptabilité par opération suppose un paramétrage logiciel adapté (Pennylane Immo, Sage Immobilier, Aaréon, Cegid Real Estate) et une équipe formée. Un cabinet généraliste ratera systématiquement la TVA sur la marge ou le constat à l'avancement.
| Type d'opération | Régime TVA | Taux | Particularité |
|---|---|---|---|
| VEFA neuf logement | TVA collectée prix total | 20 % (5,5 % zone ANRU) | Appel à TVA progressif, livraison à soi-même |
| Revente immeuble neuf < 5 ans | TVA prix total | 20 % | Suit l'achat initial soumis à TVA |
| Revente immeuble bâti > 5 ans | TVA exonérée par défaut | 0 % (option possible) | Option pour soumission TVA si intérêt déduction |
| Marchand de biens immeuble ancien | TVA sur marge | 20 % de la marge | Engagement de revente 5 ans, base = prix vente − prix achat |
| Location nue logement | TVA exonérée | 0 % | Pas de récupération TVA travaux sauf option |
| Location nue commerciale | TVA sur option | 20 % | Option formelle, attention bail antérieur |
Une erreur fréquente que nous corrigeons : un marchand de biens qui applique la TVA sur le prix total au lieu de la TVA sur la marge, et perd ainsi 30 à 80 k€ par opération.
Situation initiale. Promoteur immobilier régional créé en 2017, structure SAS holding + 14 SCCV (Sociétés Civiles de Construction-Vente) actives, CA 2024 18 M€, équipe de 9 personnes. Comptabilité tenue par un cabinet généraliste avec une approche standardisée, sans suivi de marge programme par programme. Diagnostic initial : (1) 3 programmes en perte sans alerte préalable, (2) TVA sur livraison à soi-même mal gérée sur 2 opérations, (3) marge à l'avancement non constatée alors que les chantiers > 18 mois, (4) frais financiers non capitalisés correctement.
Mission Hayot Expertise. (1) Audit comptable des 14 SCCV sur 8 semaines avec ventilation des coûts directs/indirects, (2) mise en place d'un reporting mensuel par programme (encours, marge prévisionnelle, trésorerie, point de retournement), (3) régularisation TVA spontanée sur les 2 opérations concernées (47 k€ de TVA non déclarée à reverser, 38 k€ récupérés par ailleurs), (4) bascule sur Pennylane Immo avec passerelle bancaire automatisée, (5) constat de marge à l'avancement validé par le commissaire aux comptes sur 7 programmes longs, (6) mise en place d'un comité de pilotage trimestriel avec le dirigeant et le DAF.
Résultats sur 12 mois.
Recensement des programmes ou immeubles, des structures juridiques, des contrats clés (mandats, baux, marchés de travaux), des financements et des reportings existants. Restitution sous 4 semaines.
Création des plans de comptes adaptés (par programme pour promoteurs, par immeuble pour foncières, par copropriété pour syndic), des tableaux de marge prévisionnels, des passerelles bancaires.
Tenue mensuelle, reporting par opération, déclarations TVA (souvent mensuelles vu le volume), bilans annuels, déclarations IS, accompagnement bancaire et investisseurs.
Comité trimestriel avec le dirigeant, point sur les programmes, arbitrages fiscaux, préparation des opérations à venir (nouvelle SCCV, refinancement, cession partielle, levée).
| Profil client | Volume | Honoraires annuels typiques |
|---|---|---|
| Marchand de biens débutant | 1-3 opérations/an | 6 000 – 12 000 € HT |
| Marchand de biens établi | 5-15 opérations/an | 14 000 – 24 000 € HT |
| Promoteur PME | 3-8 programmes en cours | 18 000 – 35 000 € HT |
| Foncière | 20-100 lots | 12 000 – 28 000 € HT |
| Agence/admin de biens | 200-1 000 mandats | 8 000 – 22 000 € HT |
| Syndic | 10-50 copropriétés | 14 000 – 40 000 € HT |
Pour vendre des logements en VEFA, le promoteur doit obligatoirement souscrire une garantie financière d'achèvement (article L261-11 CCH) délivrée par une banque, une compagnie d'assurance ou un établissement spécialisé (CEGC, Galian). Notre cabinet prépare le dossier financier de demande de GFA (bilans prévisionnels, plan de trésorerie, suivi de marge) et assiste lors des appels de fonds aux acquéreurs. Le coût de la GFA représente 0,8 à 1,5 % du prix de revient prévisionnel — un poste à intégrer dès le bilan prévisionnel de l'opération.
Tout donneur d'ordre BTP est solidairement responsable des cotisations sociales et fiscales de ses sous-traitants en cas de défaillance (article L8222-1 et L8222-2 du Code du travail). Notre cabinet met en place une procédure de vigilance documentée : vérification de l'attestation Urssaf tous les 6 mois, pièces d'identification, contrats écrits, justificatifs assurances décennale et RC pro, contrôle de la conformité du dossier. Cette procédure protège efficacement contre les redressements solidaires et constitue une preuve devant l'Urssaf en cas de contrôle.
Pour les promoteurs ou foncières dépassant 2 des 3 seuils de consolidation (CA > 48 M€, total bilan > 24 M€, effectif > 250), la consolidation devient obligatoire. Pour les structures cotées ou en levée de fonds institutionnels, le passage aux normes IFRS (notamment IFRS 15 sur la reconnaissance du revenu, IAS 40 sur les immeubles de placement, IFRS 16 sur les contrats de location) modifie radicalement la présentation des comptes. Nous accompagnons régulièrement ce passage en lien avec un commissaire aux comptes spécialisé.
Les promoteurs et marchands de biens fonctionnent quasi systématiquement avec de la dette bancaire (crédit-promoteur, dette d'acquisition, financement court-terme). Notre cabinet prépare les dossiers de refinancement (covenants bancaires, ratios LTV/DSCR, plan d'amortissement), accompagne les négociations avec les banques et les fonds de dette privée, et intervient dans les restructurations en cas de tension de trésorerie. La qualité du reporting financier est le facteur n°1 de réussite d'une renégociation.
À 5-10 ans d'activité, beaucoup d'acteurs immobiliers envisagent une opération capitalistique : entrée d'un fonds, cession partielle, fusion avec un confrère, transmission familiale. Notre cabinet pilote la due diligence financière vendeur (préparation de la data-room, retraitements pro-forma, normalisation des marges), accompagne les négociations et travaille en lien avec un avocat M&A pour structurer l'opération. Coût indicatif : 25 000 à 80 000 € HT selon complexité, généralement amortis sur le prix de cession.
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Cabinet Hayot Expertise — Inscrit à l'Ordre des experts-comptables d'Île-de-France — 58 rue de Monceau, 75008 Paris
L'expertise comptable immobilière professionnelle couvre 5 grands métiers (promotion, marchand de biens, foncière, gestion locative, syndic) qui partagent une exigence commune : la comptabilité par opération, le pilotage de marge en temps réel et la maîtrise des régimes TVA spécifiques.
Au-delà de 2 programmes simultanés, une structure dédiée par opération isole le risque, simplifie l'entrée d'investisseurs et clarifie le pilotage. À combiner avec une SAS holding qui détient les SCCV.
Un tableau de marge à jour mensuellement (coûts engagés + reste à engager vs prix de vente prévisionnel) permet de détecter une dérive avant qu'elle ne devienne irréversible. Outil indispensable pour tout promoteur sérieux.
TVA sur marge ou TVA sur prix total ? Engagement de revente déclaré ? Option soumission TVA pour la location commerciale ? Ces choix doivent être tranchés et documentés AVANT signature, pas après.
Attestations Urssaf, vigilance article L8222-1, retenue à la source si applicable, conformité Hoguet pour les agences : un dossier sous-traitants à jour évite les redressements et la responsabilité solidaire en cas de défaillance.
Où que vous soyez en France, notre cabinet déploie des outils de pilotage 100% digitaux pour allier la réactivité et l'exigence technique d'un cabinet de premier plan.
Samuel Hayot est expert-comptable et commissaire aux comptes, inscrit à l'Ordre de Paris Île-de-France et à la CRCC de Paris.
Cabinet basé à Paris 8, avec un mode de travail pensé pour accompagner des entreprises implantées partout en France.
Pennylane, Dext, Silae et un fonctionnement orienté automatisation, visibilité et rapidité d’exécution.
Téléphone visible, prise de contact simple, lettre de mission rapide et cadrage plus direct du besoin.
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La SCI peut parfois opter pour la TVA sur des locations professionnelles. Voici comment raisonner avant d'espérer récupérer la TVA sur un achat ou des travaux.
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Le marchand de biens est un professionnel : revente sous 5 ans (engagement de revente fiscal), régime BIC professionnel, TVA sur la marge ou prix total, droits de mutation réduits à 0,715 % à l'achat (article 1115 CGI), cotisations sociales sur le bénéfice. L'investisseur classique détient pour louer ou pour le long terme, plus-value des particuliers, droits de mutation à 5,80 %. Attention : un investisseur qui réalise 3 ou 4 reventes rapprochées peut être requalifié en marchand de biens par l'administration, avec rappel d'IR et TVA pouvant dépasser 200 k€.
La TVA sur la marge (article 268 CGI) s'applique aux livraisons de terrains à bâtir et d'immeubles bâtis quand l'acquisition initiale n'a pas ouvert droit à déduction (achat à un particulier ou en exonération). La base est alors la marge (prix de vente − prix d'achat). La TVA sur le prix total s'applique aux immeubles neufs (< 5 ans) ou aux immeubles dont l'achat avait lui-même été soumis à TVA. Le bon arbitrage est crucial : un marchand qui applique la TVA totale au lieu de la marge perd typiquement 30 à 80 k€ par opération.
Un programme de promotion immobilière classique (logements en VEFA) dure 30 à 48 mois entre l'acquisition foncière et la livraison. Comptablement, les coûts s'accumulent en encours pendant toute cette période, la marge n'est constatée qu'à la livraison (ou à l'avancement pour les opérations > 18 mois sur option fiscale). La clôture définitive de la SCCV intervient 12 à 24 mois après livraison, après levée de la garantie de parfait achèvement et règlement final des comptes fournisseurs. Suivi comptable indispensable pendant toute cette période.
Le standard du marché est une SCCV (Société Civile de Construction-Vente) dédiée par programme, détenue par une SAS holding. Avantages : isolement du risque programme par programme (un échec n'entraîne pas les autres), facilité d'entrée d'investisseurs co-financeurs, traitement fiscal et bancaire optimisé. Inconvénient : multiplication des structures et des coûts comptables. Au-delà de 3 programmes simultanés, le schéma SAS holding + SCCV dédiées est quasi systématique.
Depuis le décret Alur (2014), chaque copropriété gérée doit avoir un compte bancaire séparé (sauf dérogation pour petites copros < 16 lots). La comptabilité s'organise en deux niveaux : (1) un journal, un grand-livre et un compte de résultat par copropriété (avec budget prévisionnel voté en AG), (2) la comptabilité propre du cabinet syndic (commissions, honoraires, paie). Spécificités : fonds de travaux Alur (5 % des charges courantes minimum), arrêtés annuels présentés en AG, états datés pour les ventes. Notre cabinet a développé une procédure dédiée syndic.
Pour une SCCV ou une SAS de promotion soumise à CAC, les vérifications classiques portent sur : (1) la valorisation des encours (capitalisation correcte des coûts directs et indirects), (2) la constatation de la marge à l'avancement (méthode et application), (3) la TVA collectée et déductible appel par appel, (4) les engagements hors bilan (garanties d'achèvement, cautions), (5) la sincérité du compte fournisseurs et sous-traitants. Un dossier bien tenu (FEC propre, contrôle interne documenté, suivi par programme) traverse l'audit sans réserve.
Pour un marchand de biens débutant (1-3 opérations/an), comptez 6 000 à 12 000 € HT/an. Pour un marchand établi ou un promoteur PME (5-10 programmes en cours), 14 000 à 35 000 € HT/an. Pour une foncière de 50-100 lots, 12 000 à 28 000 € HT/an. Le tarif dépend du nombre de structures, du volume d'opérations, de la fréquence des déclarations TVA (souvent mensuelles dans l'immo), et du niveau de mission (présentation simple vs examen limité ou audit contractuel).
Première étape : évaluer précisément le déficit prévisionnel (coûts engagés + reste à engager vs prix de vente prévisionnel) et identifier les leviers (ajustement prix, accélération commerciale, économies travaux, refinancement). Deuxième étape : sécuriser la trésorerie (échelonnement fournisseurs, mobilisation bancaire). Troisième étape : si le déficit est structurel, envisager la cession du programme à un autre promoteur. La détection précoce (via reporting mensuel par programme) est essentielle : plus on attend, plus les marges de manœuvre se réduisent. Notre cabinet pilote régulièrement ces situations.