Cabinet expert-comptable immobilier : promoteurs, marchands de biens, gestion locative, syndic, foncières, SCPI. Comptabilité par opération, TVA marges, suivi de programme.
Nous orientons chaque acteur de l'immobilier vers le régime adapté à son horizon : SCI à l'IR ou à l'IS, revenus fonciers micro ou réel, LMNP en BIC, marchand de biens, agence. Nous chiffrons l'entrée et la sortie, documentons les choix, et renvoyons vers la page spécialisée dès que le détail technique l'exige.
Vous évoluez dans l'immobilier, mais sous des formes très différentes : foncière patrimoniale, société de gestion, agence de transaction, marchand de biens, loueur en meublé ou détenteur de parts de SCI. Chacun de ces profils relève d'un régime fiscal distinct, et c'est précisément la première source d'erreur que nous voyons en cabinet : un montage choisi par mimétisme, sans rapport avec la réalité de l'activité. Cette page sert de panorama d'orientation. Elle survole chaque régime, pose les bons repères, puis vous renvoie vers la page spécialisée qui porte le détail chiffré de votre situation.
Un expert-comptable immobilier oriente chaque acteur du secteur vers le régime adapté : SCI à l'IR (transparence, revenus fonciers) ou à l'IS (amortissement, mais plus-value sans abattement), location meublée en BIC (LMNP), marchand de biens en BIC avec stocks, agence de transaction. Le choix dépend de l'horizon de détention, du projet de revente et de la situation patrimoniale du dirigeant.
Le mot immobilier recouvre des métiers qui n'ont presque rien en commun sur le plan comptable et fiscal. Avant tout arbitrage, nous remettons chaque profil dans sa case.
L'investisseur patrimonial qui détient des locaux nus relève des revenus fonciers, le plus souvent via une SCI ou en direct. Le loueur en meublé bascule dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le marchand de biens, qui achète pour revendre, est un commerçant dont les immeubles constituent des stocks. L'agence de transaction est une entreprise de prestation de services, soumise à la TVA et à un régime social spécifique. Enfin, le particulier qui cède un bien relève des plus-values immobilières des particuliers.
Une même personne cumule souvent plusieurs casquettes : détenir sa résidence en direct, ses murs d'exploitation dans une SCI et un appartement loué meublé en LMNP. Notre rôle est de cloisonner ces flux pour que chaque régime reste lisible et défendable en cas de contrôle.
Par défaut, la SCI de location est une société de personnes fiscalement transparente. Le résultat est imposé entre les mains de chaque associé en revenus fonciers, même s'il n'est pas distribué, via la déclaration 2072. La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés, mais cette option est en principe irrévocable, avec une simple faculté de renonciation encadrée dans les cinq premiers exercices (article 239 du CGI).
Notre lecture : l'IS séduit par l'amortissement de l'immeuble, qui efface le résultat imposable pendant plusieurs années. Le piège se referme à la revente : à l'IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, sans aucun abattement pour durée de détention, alors que le régime des particuliers exonère l'impôt sur le revenu après 22 ans. Le détail de cet arbitrage et de la cession de parts est traité sur notre page dédiée à la SCI.
La location nue relève des revenus fonciers. Deux régimes coexistent. Le micro-foncier s'applique si le revenu brut foncier annuel ne dépasse pas 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges, appliqué automatiquement. Au-delà, ou sur option, c'est le régime réel : vous déduisez vos charges réelles (travaux, intérêts, taxe foncière, gestion).
Le levier que les bailleurs sous-estiment reste le déficit foncier. Les charges autres que les intérêts d'emprunt s'imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce plafond est porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique (devis accepté à compter du 5 novembre 2022, dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025).
La cession d'un bien par un particulier est taxée à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 36,2 % avant abattements. Une surtaxe progressive s'applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €.
Les abattements pour durée de détention diffèrent entre les deux assiettes. À l'impôt sur le revenu, l'exonération est totale au bout de 22 ans. Aux prélèvements sociaux, elle n'est totale qu'au bout de 30 ans, le rythme d'abattement étant beaucoup plus lent. Cet écart de huit ans est la cause de mauvaises surprises fréquentes : un vendeur croit être exonéré, et découvre un reliquat de prélèvements sociaux significatif. Le calcul fin des abattements est détaillé sur notre page fiscaliste immobilier.
| Régime / profil | Catégorie fiscale | Repère 2026 (orientation) |
|---|---|---|
| Location nue (SCI IR ou direct) | Revenus fonciers | Micro-foncier jusqu'à 15 000 €, abattement 30 % |
| Déficit foncier | Revenus fonciers | Imputation revenu global plafonnée à 10 700 € / an |
| Location meublée (LMNP) | BIC | Micro-BIC jusqu'à 77 700 €, abattement 50 % |
| SCI à l'IS | Impôt sur les sociétés | Amortissement, mais PV sans abattement à la revente |
| Marchand de biens | BIC (art. 35 CGI) | Immeubles en stock, pas d'amortissement |
| Plus-value des particuliers | PV immobilière | 19 % + 17,2 % de PS, exonération IR à 22 ans |
| IFI | Patrimoine immobilier | Seuil 1 300 000 € au 1er janvier |
La location meublée non professionnelle relève des BIC. Le micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes pour la location meublée de longue durée, avec un abattement de 50 %. Les meublés de tourisme suivent des seuils abaissés depuis la loi de finances 2025. Surtout, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value, sous certaines exceptions (résidences services). Le détail de l'amortissement et de cette réintégration figure sur notre page LMNP.
Le marchand de biens, lui, est imposé en BIC sur le fondement de l'article 35 du CGI. Ses immeubles sont des stocks, jamais des immobilisations, donc aucun amortissement. La TVA sur la marge (article 268 du CGI) peut s'appliquer lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction. Les règles de stocks, de TVA et de DMTO réduit sont développées sur notre page marchand de biens.
L'impôt sur la fortune immobilière (articles 964 à 983 du CGI) frappe le patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier. Le barème se calcule à partir de 800 000 €, et une décote allège les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Pour un dirigeant qui structure sa détention via SCI ou holding, l'IFI doit être anticipé dès la constitution, jamais découvert l'année du dépassement.
Dans les dossiers immobiliers, le blocage le plus fréquent n'est pas le calcul de l'impôt : c'est l'irréversibilité. L'option d'une SCI pour l'IS, une qualification involontaire en marchand de biens à force de reventes rapprochées, ou un montage meublé mal documenté engagent durablement. Une décision prise pour gagner quelques points une année peut coûter beaucoup plus à la sortie. Notre démarche consiste à modéliser la sortie avant de figer l'entrée.
Nous partons toujours de l'horizon de détention et du projet patrimonial, pas du régime à la mode. Conserver longtemps un bien nu pour transmettre, ou enchaîner les opérations de revente, ne conduisent pas aux mêmes structures. Nous chiffrons l'entrée et la sortie, nous documentons chaque choix pour le rendre défendable, et nous renvoyons vers la page spécialisée dès que le détail technique l'exige. Pour une stratégie patrimoniale globale incluant l'investisseur particulier, notre hub immobilier SCI et LMNP regroupe l'ensemble des situations.
Notre accompagnement comprend la tenue et la révision comptable adaptée au régime, les déclarations fiscales (2072 pour la SCI, liasse BIC, plus-values), le conseil sur l'arbitrage IR/IS et la structuration en amont. Nous travaillons aussi la sécurisation documentaire (contrats, justificatifs de travaux, cohérence des flux bancaires) et le pilotage de trésorerie projet par projet. Pour le montage en holding ou la transmission, nous coordonnons avec nos missions de fiscalité holding et de création d'entreprise.
Cette page informe et oriente. Une décision propre à votre situation suppose l'examen de vos documents, de votre horizon et du droit en vigueur. À jour au 23 juin 2026.
Revenu brut foncier annuel sous le seuil, abattement automatique de 30 %
Jusqu'à 15 000 €
Imputation des charges hors intérêts, report du surplus 10 ans
10 700 € par an
Recettes annuelles sous le seuil, abattement forfaitaire de 50 %
Jusqu'à 77 700 €
IR à 19 % plus prélèvements sociaux, avant abattements durée
19 % + 17,2 %
Abattement pour durée de détention, IR puis prélèvements sociaux
22 ans (IR) / 30 ans (PS)
Patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier
1 300 000 €
L'expertise comptable immobilière professionnelle couvre 5 grands métiers (promotion, marchand de biens, foncière, gestion locative, syndic) qui partagent une exigence commune : la comptabilité par opération, le pilotage de marge en temps réel et la maîtrise des régimes TVA spécifiques.
Au-delà de 2 programmes simultanés, une structure dédiée par opération isole le risque, simplifie l'entrée d'investisseurs et clarifie le pilotage. À combiner avec une SAS holding qui détient les SCCV.
Un tableau de marge à jour mensuellement (coûts engagés + reste à engager vs prix de vente prévisionnel) permet de détecter une dérive avant qu'elle ne devienne irréversible. Outil indispensable pour tout promoteur sérieux.
TVA sur marge ou TVA sur prix total ? Engagement de revente déclaré ? Option soumission TVA pour la location commerciale ? Ces choix doivent être tranchés et documentés AVANT signature, pas après.
Attestations Urssaf, vigilance article L8222-1, retenue à la source si applicable, conformité Hoguet pour les agences : un dossier sous-traitants à jour évite les redressements et la responsabilité solidaire en cas de défaillance.
Où que vous soyez en France, notre cabinet déploie des outils de pilotage 100% digitaux pour allier la réactivité et l'exigence technique d'un cabinet de premier plan.
Samuel Hayot est expert-comptable et commissaire aux comptes, inscrit à l'Ordre de Paris Île-de-France et à la CRCC de Paris.
Cabinet basé à Paris 8, avec un mode de travail pensé pour accompagner des entreprises implantées partout en France.
Pennylane, Dext, Silae et un fonctionnement orienté automatisation, visibilité et rapidité d’exécution.
Téléphone visible, prise de contact simple, lettre de mission rapide et cadrage plus direct du besoin.
30 minutes offertes avec Samuel Hayot pour challenger votre pilotage et identifier vos leviers prioritaires.
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Le marchand de biens est un professionnel : revente sous 5 ans (engagement de revente fiscal), régime BIC professionnel, TVA sur la marge ou prix total, droits de mutation réduits à 0,715 % à l'achat (article 1115 CGI), cotisations sociales sur le bénéfice. L'investisseur classique détient pour louer ou pour le long terme, plus-value des particuliers, droits de mutation à 5,80 %. Attention : un investisseur qui réalise 3 ou 4 reventes rapprochées peut être requalifié en marchand de biens par l'administration, avec rappel d'IR et TVA pouvant dépasser 200 k€.
La TVA sur la marge (article 268 CGI) s'applique aux livraisons de terrains à bâtir et d'immeubles bâtis quand l'acquisition initiale n'a pas ouvert droit à déduction (achat à un particulier ou en exonération). La base est alors la marge (prix de vente − prix d'achat). La TVA sur le prix total s'applique aux immeubles neufs (< 5 ans) ou aux immeubles dont l'achat avait lui-même été soumis à TVA. Le bon arbitrage est crucial : un marchand qui applique la TVA totale au lieu de la marge perd typiquement 30 à 80 k€ par opération.
Un programme de promotion immobilière classique (logements en VEFA) dure 30 à 48 mois entre l'acquisition foncière et la livraison. Comptablement, les coûts s'accumulent en encours pendant toute cette période, la marge n'est constatée qu'à la livraison (ou à l'avancement pour les opérations > 18 mois sur option fiscale). La clôture définitive de la SCCV intervient 12 à 24 mois après livraison, après levée de la garantie de parfait achèvement et règlement final des comptes fournisseurs. Suivi comptable indispensable pendant toute cette période.
Le standard du marché est une SCCV (Société Civile de Construction-Vente) dédiée par programme, détenue par une SAS holding. Avantages : isolement du risque programme par programme (un échec n'entraîne pas les autres), facilité d'entrée d'investisseurs co-financeurs, traitement fiscal et bancaire optimisé. Inconvénient : multiplication des structures et des coûts comptables. Au-delà de 3 programmes simultanés, le schéma SAS holding + SCCV dédiées est quasi systématique.
Depuis le décret Alur (2014), chaque copropriété gérée doit avoir un compte bancaire séparé (sauf dérogation pour petites copros < 16 lots). La comptabilité s'organise en deux niveaux : (1) un journal, un grand-livre et un compte de résultat par copropriété (avec budget prévisionnel voté en AG), (2) la comptabilité propre du cabinet syndic (commissions, honoraires, paie). Spécificités : fonds de travaux Alur (5 % des charges courantes minimum), arrêtés annuels présentés en AG, états datés pour les ventes. Notre cabinet a développé une procédure dédiée syndic.
Pour une SCCV ou une SAS de promotion soumise à CAC, les vérifications classiques portent sur : (1) la valorisation des encours (capitalisation correcte des coûts directs et indirects), (2) la constatation de la marge à l'avancement (méthode et application), (3) la TVA collectée et déductible appel par appel, (4) les engagements hors bilan (garanties d'achèvement, cautions), (5) la sincérité du compte fournisseurs et sous-traitants. Un dossier bien tenu (FEC propre, contrôle interne documenté, suivi par programme) traverse l'audit sans réserve.
Pour un marchand de biens débutant (1-3 opérations/an), comptez 6 000 à 12 000 € HT/an. Pour un marchand établi ou un promoteur PME (5-10 programmes en cours), 14 000 à 35 000 € HT/an. Pour une foncière de 50-100 lots, 12 000 à 28 000 € HT/an. Le tarif dépend du nombre de structures, du volume d'opérations, de la fréquence des déclarations TVA (souvent mensuelles dans l'immo), et du niveau de mission (présentation simple vs examen limité ou audit contractuel).
Première étape : évaluer précisément le déficit prévisionnel (coûts engagés + reste à engager vs prix de vente prévisionnel) et identifier les leviers (ajustement prix, accélération commerciale, économies travaux, refinancement). Deuxième étape : sécuriser la trésorerie (échelonnement fournisseurs, mobilisation bancaire). Troisième étape : si le déficit est structurel, envisager la cession du programme à un autre promoteur. La détection précoce (via reporting mensuel par programme) est essentielle : plus on attend, plus les marges de manœuvre se réduisent. Notre cabinet pilote régulièrement ces situations.
Expert-Comptable diplômé, inscrit au Tableau de l'Ordre des Experts-Comptables.
Cabinet d'expertise comptable et de commissariat aux comptes basé à Paris 8, pensé pour accompagner des entreprises partout en France avec une approche digitale et orientée décision.
Sources officielles et de reference citees pour cette page.