Notre expertise sectorielle
Expert-comptable LMNP
Expert-comptable LMNP spécialisé : régime réel ou micro-BIC, plan d'amortissement par composants, liasse 2031, arbitrage LMP et optimisation de la cession.
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Notre expertise en un coup d'œil
Nous chiffrons l'arbitrage micro-BIC ou réel, construisons le plan d'amortissement par composants et recalculons votre sortie depuis la réforme de la plus-value 2025. Objectif : neutraliser le loyer imposable pendant la détention tout en sécurisant l'impôt de cession, avec une liasse 2031 défendable et un suivi des seuils LMP et CFE.
Notre valeur ajoutée
- Expert-comptable et commissaire aux comptes inscrit à l'Ordre d'Île-de-France
- Faits sourcés (Légifrance, impots.gouv.fr, Service-Public) à jour 2026
- Approche chiffrée détention plus cession, pas une simple liasse
Pour qui ?
- Bailleur en meublé non professionnel en nom propre ou en EURL/SARL de famille
- Investisseur passant au régime réel ou multipliant les biens
- Propriétaire de meublé de tourisme touché par la loi Le Meur
Quand faire appel à nous ?
- Avant d'opter pour le réel ou de signer un financement
- Avant une cession, pour recalculer la plus-value depuis le 15/02/2025
Ce que vous obtenez
- Arbitrage de régime chiffré et plan d'amortissement par composants
- Liasse 2031 et report 2042-C-PRO, suivi des seuils LMP et CFE
- Projection de cession intégrant l'article 150 VB, III du CGI
Un loueur en meublé non professionnel pose presque toujours la même question pratique : combien d'impôt mon amortissement efface-t-il aujourd'hui, et que change la réforme de la plus-value 2025 le jour de la revente ? Le LMNP paraît simple parce qu'il reste accessible à un particulier en nom propre. En pratique, dès que vous optez pour le régime réel, financez à crédit ou détenez plusieurs biens, le sujet devient technique et chaque arbitrage engage plusieurs années.
Cette page cible le LMNP pur : le foyer dont les recettes de location meublée restent inférieures au seuil du loueur professionnel, ou n'excèdent pas ses autres revenus d'activité. Si vous cherchez une vue d'ensemble de l'immobilier, voyez notre hub immobilier, SCI et LMNP. Si votre détention passe par une société civile, c'est la page expert-comptable SCI qu'il faut lire : le LMNP est une activité BIC d'un particulier, pas une SCI.
Réponse rapide#
Un expert-comptable LMNP arbitre entre micro-BIC (abattement 50 %, recettes jusqu'à 77 700 € pour le meublé classique) et régime réel, qui permet d'amortir le bien et le mobilier pour neutraliser une large part du loyer imposable. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value de cession (article 150 VB, III du CGI), ce qui modifie le calcul de sortie.
Micro-BIC ou régime réel : quel régime choisir en LMNP ?#
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire et ne demande aucune comptabilité : vous reportez vos recettes, l'administration calcule la base. C'est lisible, mais cet abattement ne reflète pas toujours la réalité économique du dossier. Le régime réel, lui, déduit les charges réelles et surtout permet d'amortir le bâti (hors terrain), le mobilier et les agencements. Dans beaucoup de dossiers financés à crédit, l'amortissement cumulé aux intérêts et aux charges ramène le résultat imposable proche de zéro pendant plusieurs années.
Le seuil de bascule n'est pas le même selon le type de meublé. Pour la location meublée longue durée (meublé classique) et pour le meublé de tourisme classé ou la chambre d'hôtes, l'abattement micro-BIC est de 50 % et le seuil de recettes de 77 700 €. Pour le meublé de tourisme non classé, la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a réduit, pour les revenus 2025 déclarés en 2026, l'abattement à 30 % et le seuil à 15 000 €. Au-delà du seuil applicable, le régime réel s'applique de plein droit ; en dessous, il reste accessible sur option.
Tableau de décision micro-BIC vs réel#
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Abattement / base | 50 % des recettes (meublé classique) | recettes moins charges réelles |
| Seuil de recettes | 77 700 € (meublé classique et tourisme classé) | s'applique de plein droit au-delà, sur option en deçà |
| Meublé de tourisme non classé | abattement 30 %, seuil 15 000 € | option recommandée si charges et amortissements élevés |
| Amortissement déductible | non | oui (bâti hors terrain, mobilier, agencements) |
| Obligations déclaratives | report sur 2042-C-PRO | liasse 2031 et annexes, puis 2042-C-PRO |
| Pertinent quand | charges réelles inférieures à l'abattement | dette, charges ou mobilier importants |
Comment fonctionne l'amortissement du bien et du mobilier ?#
Le vrai levier du réel n'est pas seulement d'amortir, c'est d'amortir correctement. Il faut ventiler la valeur du bien entre le terrain (non amortissable), le bâti, les agencements et le mobilier, puis appliquer des durées cohérentes par composant. Une ventilation mal documentée affaiblit le dossier en cas de contrôle.
Un plafonnement encadre cet avantage. L'article 39 C du CGI prévoit que les amortissements ne peuvent ni créer ni aggraver un déficit : la fraction qui dépasse le résultat est mise en report et reste imputable, sans limite de durée, sur les bénéfices futurs de la même location meublée. Concrètement, l'amortissement ne génère pas de déficit imputable sur votre revenu global, mais il efface durablement le loyer imposable, parfois sur dix ans ou plus selon le financement.
Notre lecture#
Dans les dossiers de bailleurs, le point de blocage le plus fréquent n'est pas le choix du régime : c'est la qualité du plan d'amortissement et la traçabilité des composants. Un réel mal tenu fait perdre une partie de l'avantage fiscal et fragilise la revente. Le second point sous-estimé est l'effet de seuil du meublé de tourisme non classé : un propriétaire de courte durée non classé peut basculer au réel bien plus tôt qu'il ne l'imagine depuis la réforme.
Réforme de la plus-value LMNP : qu'est-ce qui change depuis 2025 ?#
C'est le changement le plus structurant. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a créé l'article 150 VB, III du CGI : pour calculer la plus-value de cession, le prix d'acquisition est désormais minoré du montant des amortissements admis en déduction pendant la période de location meublée. Jusqu'ici, ces amortissements ne venaient pas réduire le prix d'acquisition, ce qui faisait du LMNP au réel un dispositif particulièrement favorable à la sortie.
La mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, sans clause de sauvegarde pour les amortissements antérieurs : ils sont donc concernés. La plus-value reste calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (avec abattements pour durée de détention), mais sur une base plus large.
Certaines structures sont expressément exclues de la réintégration. Pour les logements situés dans des résidences pour étudiants, jeunes de moins de 30 ans en formation, apprentis ou contrats de professionnalisation, résidences pour personnes de plus de 65 ans, établissements et services pour personnes âgées ou handicapées, et établissements de soins de longue durée, les amortissements ne sont pas réintégrés à la cession. C'est un point d'attention concret pour les détenteurs de parts en résidences services.
Points de vigilance 2026#
- L'amortissement reste un atout pendant la détention, mais l'avantage de sortie a été réduit : il faut désormais raisonner sur le cumul économie d'impôt annuelle plus impôt de plus-value, et non plus sur la seule période d'exploitation.
- Les biens en résidences services spécialisées conservent l'ancien traitement à la revente : ne pas appliquer la réintégration par excès.
- La date charnière du 15 février 2025 et l'absence de clause de sauvegarde appellent une révision des projections de cession établies avant la réforme.
LMNP ou LMP : quand bascule-t-on en loueur professionnel ?#
Le statut n'est pas un choix, il résulte de deux conditions cumulatives de l'article 155, IV du CGI. Vous relevez du loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque, à la fois, les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 € TTC et que ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer (traitements, salaires, autres BIC, BNC, etc.). Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, vous restez en LMNP.
La bascule en LMP change le régime des déficits, le traitement des plus-values et l'assujettissement aux cotisations sociales. Beaucoup de foyers s'en approchent sans le mesurer, par accumulation de biens ou après un changement de situation professionnelle. C'est un suivi annuel, pas un statut figé.
CFE et obligations déclaratives au régime réel#
L'activité de location meublée est en principe soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE), même exercée par un particulier. Une exonération s'applique lorsque le chiffre d'affaires ou les recettes ne dépassent pas 5 000 € (article 1647 D du CGI). D'autres exonérations existent : location occasionnelle non répétée d'une partie de la résidence, sous-location d'une partie de la résidence principale à un loyer raisonnable, et meublés de tourisme situés dans la résidence personnelle, sauf délibération contraire de la commune.
Au régime réel, vous déposez une déclaration de résultat n° 2031 (BIC) avec ses annexes (bilan, compte de résultat), puis vous reportez le résultat sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO, rubrique des revenus des locations meublées non professionnelles. C'est cette chaîne déclarative, jointe à une comptabilité d'engagement et à un plan d'amortissement défendable, qui sécurise le réel.
En pratique : ce que nous regardons en premier#
- Le type de meublé (classique, tourisme classé ou non classé) pour fixer le bon seuil et le bon abattement.
- Le financement : un crédit important rend l'amortissement et le réel souvent décisifs.
- La ventilation terrain / bâti / mobilier et la documentation à l'appui.
- La proximité des seuils LMP (23 000 € et comparaison aux autres revenus du foyer).
- L'horizon de revente, recalculé depuis la réforme du 150 VB, III.
Ce que nous livrons#
Notre mission LMNP couvre le choix de régime chiffré, le plan d'amortissement par composants, la tenue comptable, la liasse 2031 et son report sur la 2042-C-PRO, le suivi des seuils LMP et CFE, et une projection de cession intégrant la réforme 2025. Pour une détention en société ou un projet plus large, nous travaillons l'articulation avec la SCI et la stratégie immobilière d'ensemble.
Cette page informe et ne remplace pas l'examen de votre situation, de vos documents et du droit en vigueur. Les seuils et la réforme de la plus-value sont sensibles : un arbitrage doit être validé sur votre dossier réel.
Revenus 2025 déclarés en 2026
Seuils et repères LMNP 2026
Abattement micro-BIC meublé classique
Formule
50 % des recettes, jusqu'à 77 700 €
Cible
77 700 €
Meublé de tourisme non classé
Formule
Abattement 30 %, seuil ramené à 15 000 €
Cible
15 000 €
Bascule en LMP
Formule
Recettes > 23 000 € ET > autres revenus du foyer
Cible
23 000 €
Exonération de CFE
Formule
Recettes ne dépassant pas le seuil de l'art. 1647 D
Cible
5 000 €
Réintégration des amortissements en PV
Formule
Prix d'acquisition minoré (art. 150 VB, III CGI)
Cible
15/02/2025
Liasse au régime réel
Formule
2031 et annexes, report sur 2042-C-PRO
Cible
2031
Écosystème du secteur
Le LMNP est une activité BIC de location meublée qui se situe entre investissement patrimonial et exploitation économique. Sa performance dépend surtout du choix du régime, de la qualité du plan d'amortissement et de l'anticipation de la cession.
abattement 50%
Micro-BIC
77,7 kEUR
Seuil micro-BIC
23 kEUR + 50%
Bascule possible en LMP
25 à 40 ans
Amortissement du bâti
locations meublées longue duréerésidences géréesinvestisseurs mono-bienportefeuilles multi-biensarbitrage LMNP / LMPlocation saisonnière encadréerevente de biens meublesstructuration patrimoniale
Cadre d'intervention
Guide pratique pour un bailleur LMNP
01
Comparer micro-BIC et réel
Mesurer charges, dette, mobilier et horizon de détention avant d'opter pour un régime qui vous suivra plusieurs années.
02
Construire un amortissement défendable
Ventiler correctement bâti, terrain, agencements et mobilier afin d'éviter une optimisation fragile.
03
Tenir la 2031 proprement
Centraliser pièces, financement et dépenses pour déposer une liasse cohérente et exploitable dans le temps.
04
Anticiper la sortie
Lire dès maintenant les effets d'une revente, d'un nouveau bien ou d'un passage éventuel en LMP sur la trajectoire globale.
Vos garanties
Une expertise sur-mesure au service de votre croissance
Où que vous soyez en France, notre cabinet déploie des outils de pilotage 100% digitaux pour allier la réactivité et l'exigence technique d'un cabinet de premier plan.
Cabinet réglementé
Samuel Hayot est expert-comptable et commissaire aux comptes, inscrit à l'Ordre de Paris Île-de-France et à la CRCC de Paris.
Couverture nationale
Cabinet basé à Paris 8, avec un mode de travail pensé pour accompagner des entreprises implantées partout en France.
Stack moderne
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Contact direct
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Expertise & Veille
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FAQ
Questions fréquentes
Quelle différence entre micro-BIC et régime réel en LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes sans tenir compte des charges réelles. Le régime réel déduit les dépenses effectives et amortit le bien par composants (bâti, mobilier, agencements). Le réel est presque toujours plus avantageux dès qu'il existe de la dette, des charges significatives ou du mobilier important.
Comment fonctionne l'amortissement en LMNP au régime réel ?
L'amortissement LMNP porte sur le bâti (25 à 40 ans), le mobilier (5 à 10 ans) et les agencements, jamais sur le terrain. Chaque composant est amorti sur sa propre durée, ce qui permet de réduire fortement la base imposable tout en maintenant un cash-flow positif sur plusieurs années.
Qu'est-ce que la liasse fiscale 2031 en LMNP ?
La liasse 2031 est la déclaration de résultat BIC déposée par les loueurs en meublé au régime réel. Elle retrace les recettes, les charges déductibles et les amortissements. Elle doit être accompagnée des annexes comptables et transmise en ligne à la DGFiP avant la date limite fiscale annuelle.
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s'applique quand les recettes locatives dépassent 23 000 EUR par an ET représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer. En LMP, les déficits sont imputables sur le revenu global et certains avantages fiscaux à la cession s'appliquent.
Quelles charges sont déductibles en LMNP au réel ?
Sont déductibles au régime réel : les intérêts d'emprunt, les assurances, les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion locative, les travaux d'entretien, les honoraires de l'expert-comptable et les frais d'acquisition étalés. Les amortissements s'y ajoutent comme charge comptable non décaissée.
Peut-on détenir plusieurs biens en LMNP ?
Oui. Chaque bien dispose de son propre plan d'amortissement, et les déficits BIC peuvent être reportés sur les revenus locatifs meublés des années suivantes. Dès que les recettes cumulées approchent le seuil LMP, il faut analyser attentivement la position fiscale du foyer pour éviter un basculement non anticipé.
Faut-il obligatoirement un expert-comptable pour gérer un LMNP ?
La loi ne l'exige pas, mais un expert-comptable devient indispensable au régime réel pour construire un plan d'amortissement défendable, déposer la liasse 2031 correctement et anticiper les effets fiscaux d'une cession ou d'un passage en LMP. Ses honoraires sont intégralement déductibles du résultat LMNP.
Comment choisir entre LMNP en direct et SCI pour de l'immobilier locatif ?
Le LMNP en direct offre la fiscalité BIC avec amortissement, adaptée aux particuliers. La SCI à l'IS permet la capitalisation dans la structure et une transmission organisée, mais elle perd le régime des plus-values des particuliers. Le choix dépend du nombre de biens, du profil fiscal du foyer et de l'horizon de détention.
Article rédigé par Samuel Hayot
Expert-Comptable diplômé, inscrit au Tableau de l'Ordre des Experts-Comptables.
Cabinet réglementéMis à jour 30 mars 20266 sources citées
Cabinet d'expertise comptable et de commissariat aux comptes basé à Paris 8, pensé pour accompagner des entreprises partout en France avec une approche digitale et orientée décision.
Sources du dossier
Sources officielles et de reference citees pour cette page.
- Service-Public - Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée (F32744)
- impots.gouv.fr - Nouveau régime fiscal du meublé de tourisme (loi Le Meur)
- Légifrance - Article 150 VB du CGI (réintégration des amortissements, LF 2025)
- Service-Public Entreprendre - Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP, F32805)
- impots.gouv.fr - Location meublée et CFE (art. 1647 D du CGI)
- Légifrance - Article 39 C du CGI (plafonnement de l'amortissement des biens loués)