Barème demembrement : calcul usufruit et nue-propriété
Comment lire le barème du demembrement en 2026 : âge, valeur fiscale de l'usufruit, nue-propriété et points de vigilance a connaitre.
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Patrimoine du dirigeant | Rémunération, holding, transmissionNote de l'expert : Cet article a été rédigé par notre cabinet d'expertise comptable. Les informations sont à jour en 2026. Pour une étude personnalisée de votre situation, contactez-nous.
Mise a jour mars 2026 - Le barème demembrement est un outil fiscal essentiel pour quiconque envisage une transmission patrimoniale, une donation ou une succession. En 2026, ce barème reste fixe par l'article 669 du Code général des impôts et determine la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'age de l'usufruitier. Comprendre ce barème, c'est anticiper les droits de mutation et optimiser la transmission de son patrimoine.
Voir aussi : Donation partage, Inconvenients demembrement de propriété et Quasi-usufruit.
Réponse rapide : qu'est-ce que le barème demembrement 2026 ?#
Le barème demembrement 2026 fixe par l'article 669 du CGI repartit la valeur fiscale d'un bien entre usufruit et nue-propriété selon l'age de l'usufruitier. Plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit a de valeur fiscale. A l'inverse, plus il est age, plus la nue-propriété est valorisee. Ce barème s'applique aux donations, successions et transmissions de parts sociales.
Qu'est-ce que le demembrement de propriété ?#
Le demembrement de propriété consiste a separer la propriété d'un bien en deux droits distincts :
- l'usufruit : droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts) ;
- la nue-propriété : droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le transmettre).
Le reunissement de ces deux droits reconstitue la pleine propriété. Cette séparation est très utilisee dans les stratégies de transmission, car elle permet de reduire les droits de donation ou de succession tout en maintenant la jouissance du bien pour le donateur.
Usufruit, nue-propriété et pleine propriété : les différences#
| Droit | Définition | Exemple concret |
|---|---|---|
| Usufruit | Jouissance du bien et perception des revenus | Un parent occupe son appartement ou percoit les loyers |
| Nue-propriété | Propriété du bien sans jouissance immediate | Les enfants recuperent le bien au deces |
| Pleine propriété | Usufruit + nue-propriété reunis | Propriétaire classique |
Le barème usufruit nue propriété 2026 (article 669 CGI)#
L'article 669 du Code général des impôts fixe le barème suivant, en vigueur en 2026 sans modification :
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 a 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 a 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 a 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 a 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 a 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 ans et plus | 30 % | 70 % |
Ce barème s'applique quel que soit le bien concerne : immobilier, titres de société, portefeuille financier, parts de SCI. Il est impose a l'administration fiscale comme aux contribuables.
Comment calculer la valeur fiscale d'un bien demembre ?#
Prenons un exemple concret. Un bien immobilier d'une valeur de 300 000 euros est donne en demembrement. Le donateur, age de 65 ans, conserve l'usufruit.
- Valeur de l'usufruit (tranche 61-70 ans) : 300 000 x 40 % = 120 000 euros
- Valeur de la nue-propriété : 300 000 x 60 % = 180 000 euros
Les droits de donation seront calculés uniquement sur la nue-propriété, soit 180 000 euros, après application des abattements applicables.
Pourquoi utiliser le demembrement pour transmettre son patrimoine ?#
Le démembrement présente plusieurs avantages majeurs :
- Réduction des droits de donation : les droits ne sont calculés que sur la fraction de nue-propriété ;
- Souplesse de gestion : l'usufruitier conserve la jouissance du bien et percoit les revenus ;
- Reunion automatique au deces : la nue-propriété rejoint l'usufruit sans droits supplémentaires ;
- Anticipation successorale : la valeur taxable est figee au jour de la donation, la plus-value future profite au nu-propriétaire sans fiscalité.
Conseil Hayot Expertise : le demembrement est d'autant plus interessant que l'usufruitier est age. A 71 ans et plus, la nue-propriété ne vaut que 30 % de la valeur du bien, ce qui reduit d'autant l'assiette des droits de donation.
Comment choisir le bon moment pour mettre en place un demembrement ?#
Plusieurs facteurs determinent le timing ideal :
L'age de l'usufruitier#
Plus l'usufruitier est age, plus la nue-propriété est valorisee et les droits de donation reduits. La donation doit être realisee du vivant du donateur.
La valeur du bien#
Les droits sont calculés sur la valeur au jour de la donation. Si le bien est susceptible de prendre de la valeur, il est interessant de demembrer rapidement pour figer une assiette fiscale basse.
Les abattements disponibles#
Chaque donateur dispose d'abattements renouvelables tous les 15 ans (100 000 euros par enfant en ligne directe en 2026). Le demembrement se combine avec ces abattements.
Quels biens peut-on demembrer ?#
Le barème demembrement s'applique a tous les types de biens :
- Immobilier : résidence principale, investissement locatif, terrains ;
- Titres de société : actions, parts de SARL, parts de SCI ;
- Portefeuille financier : actions, obligations, OPCVM ;
- Droits sociaux : parts de sociétés civiles ou commerciales.
Chaque type de bien présente des spécificités en matiere de gestion et de fiscalité. L'accompagnement d'un professionnel est recommande.
Demembrement et transmission d'entreprise : quelles precautions ?#
Le demembrement de titres de société permet au dirigeant de conserver les revenus tout en transmettant le capital.
Points de vigilance :
- les pouvoirs de vote : le nu-propriétaire vote sur les décisions extraordinaires, l'usufruitier sur les ordinaires ;
- la cession des titres : requiert l'accord des deux parties, le prix suit les proportions du barème ;
- le pacte Dutreil : combinable avec le demembrement pour une exonération partielle des droits.
Les limites et risques du demembrement de propriété#
Le démembrement présente des limites importantes :
- Rigidite de l'usufruit : l'usufruitier ne peut vendre sans l'accord du nu-propriétaire ;
- Valorisation fiscale vs valeur économique : le barème ne reflete pas toujours la valeur réelle ;
- Fiscalité des plus-values : en cas de vente, la plus-value est repartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème ;
- Obligations respectives : l'usufruitier assume les charges courantes, le nu-propriétaire les grosses reparations (article 605 du Code civil) ;
- Irrevocabilite relative : une donation demembree est difficilement reversible.
Notre accompagnement patrimonial#
Nous aidons nos clients a structurer des opérations de demembrement, calculer les droits de mutation et anticiper les conséquences fiscales.
Notre cabinet intervient sur :
- le choix entre donation demembree, donation-partage et succession ;
- le calcul precis des droits après abattements ;
- la combinaison du demembrement avec d'autres outils (pacte Dutreil, assurance-vie, SCI) ;
- la redaction des actes et le suivi des déclarations fiscales.
Structurer votre transmission avec un expert
Conclusion#
Le barème demembrement est un outil puissant de transmission patrimoniale. Bien utilise, il permet de reduire significativement les droits de mutation tout en conservant la jouissance du bien. La cle du succes reside dans l'anticipation : plus l'opération est preparee en amont, plus les gains fiscaux sont importants.
(Sources officielles : Article 669 du Code général des impôts, BOFiP - Droits de mutation a titre gratuit)
Questions fréquentes
Comment est calculé le barème d'usufruit selon l'age en 2026 ?
Le barème est fixe par l'article 669 du CGI. Il fonctionne par tranches decennales : 90 % pour moins de 21 ans, 80 % pour 21-30 ans, 70 % pour 31-40 ans, 60 % pour 41-50 ans, 50 % pour 51-60 ans, 40 % pour 61-70 ans, et 30 % pour 71 ans et plus. La nue-propriété correspond au complement a 100 %.
Quelle est la différence entre valeur fiscale et valeur économique de l'usufruit ?
La valeur fiscale est determinee par le barème de l'article 669 du CGI. La valeur économique reflete la réalité du marche : rendement du bien, durée de vie probable de l'usufruitier et taux d'intérêt. En viager, l'usufruit se calcule differemment. Les deux valeurs peuvent sensiblement diverger.
Peut-on vendre un bien demembre sans l'accord du nu-propriétaire ?
Non. La vente nécessité l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Le prix est reparti selon les proportions du barème fiscal en vigueur au jour de la vente.
Que se passe-t-il au deces de l'usufruitier ?
Au deces de l'usufruitier, l'usufruit s'eteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans aucun droit de mutation a payer. C'est l'un des principaux avantages du demembrement.
Le barème demembrement s'applique-t-il aux parts de SCI ?
Oui. Le barème de l'article 669 du CGI s'applique a tous les biens, y compris les parts de SCI. La valeur taxable est determinee en appliquant le pourcentage de nue-propriété correspondant a l'age de l'usufruitier.
Article rédigé par Samuel HAYOT
Expert-Comptable diplômé, inscrit au Tableau de l'Ordre des Experts-Comptables.
Cabinet d'expertise comptable et de commissariat aux comptes base a Paris 8, pense pour accompagner des entreprises partout en France avec une approche digitale et orientee decision.
Sources du dossier
Sources officielles et de reference citees pour cette page.
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