Bareme demembrement : calcul usufruit et nue-propriete

Mise a jour du 29 mars 2026 - Le bareme du demembrement sert a evaluer la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriete. En pratique, il est surtout utilise en cas de donation, de succession, de transmission de parts ou de structuration patrimoniale. En 2026, la reference centrale reste l'article 669 du Code general des impots.

Le bareme ne dit pas combien un droit vaut economiquement sur le marche. Il fixe une valeur fiscale de reference pour repartir la valeur entre usufruit et nue-propriete.

Il est donc utile pour :

• ▸chiffrer une donation avec reserve d'usufruit ;
• ▸valoriser des parts de SCI demembrees ;
• ▸estimer une base taxable en succession ;
• ▸comparer plusieurs strategies patrimoniales.

Pour completer, voyez aussi Demembrement de propriete, Nue-propriete et usufruit : optimiser l'immobilier et Inconvenient demembrement de propriete.

Le principe est simple : plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur fiscale de l'usufruit est elevee. A l'inverse, plus il est age, plus la nue-propriete prend de valeur.

Le bareme legal fonctionne par tranches d'age. Il sert de point d'appui a l'administration fiscale et aux praticiens.

Exemple de logique a retenir

• ▸usufruitier jeune : usufruit fiscalement fort ;
• ▸usufruitier plus age : nue-propriete fiscalement plus importante ;
• ▸extinction de l'usufruit : reunion de la pleine propriete sans nouveau prix d'acquisition a payer entre les parties.

Conseil Hayot Expertise : le bareme fiscal est un outil de calcul. Il ne remplace ni l'analyse civile du montage ni la verification du besoin reel de revenus, de pouvoir de gestion et de transmission.

Le bareme ne repond pas a toutes les questions pratiques. Il ne dit pas :

• ▸qui supporte telle ou telle charge ;
• ▸comment organiser les travaux ;
• ▸comment arbitrer en cas de vente ;
• ▸si le montage est adapte a votre objectif familial.

C'est tout l'enjeu d'une analyse complete du demembrement.

Les erreurs que nous voyons le plus souvent sont les suivantes :

• ▸croire que le bareme suffit a prouver la pertinence du montage ;
• ▸confondre valeur fiscale et valeur economique ;
• ▸oublier l'effet sur les revenus futurs ;
• ▸ne pas encadrer les droits de chacun dans les actes ou statuts.

Nous pouvons vous aider a relire le bareme, a chiffrer les scenarios et a verifier si le demembrement sert vraiment votre objectif patrimonial.

Acces direct : Faire analyser votre projet patrimonial

Le bareme du demembrement reste en 2026 la reference fiscale cle pour ventiler la valeur entre usufruit et nue-propriete. Mais un bon calcul ne suffit pas : il faut aussi verifier la logique civile, familiale et economique du projet.

Contact : Vous voulez valider un calcul d'usufruit ou de nue-propriete avant signature ? Notre cabinet peut vous aider a securiser la lecture fiscale et patrimoniale du montage. Prendre rendez-vous avec Hayot Expertise

(Sources officielles : article 669 du CGI, simulateur Service-Public, fiche Service-Public sur l'usufruit)