Barème du démembrement 2026 : article 669 CGI, calcul et arbitrages

Le barème du démembrement (article 669, I du CGI) répartit la valeur fiscale d'un bien entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier, par tranches de dix ans, de 90/10 (moins de 21 ans) à 10/90 (plus de 90 ans). Il s'impose aux droits de mutation à titre gratuit, aux droits d'enregistrement et à l'IFI.

Le barème fiscal du démembrement est l'un des outils les plus concrets de la planification patrimoniale. Pourtant, il est souvent lu de façon incomplète : la table des pourcentages est connue, mais ses conséquences sur les droits de mutation à titre gratuit (DMTG), l'IFI, la cession et le démembrement temporaire sont moins bien maîtrisées. Chez Hayot Expertise, nous accompagnons régulièrement des dirigeants et des familles qui découvrent en cours d'opération que le barème légal et la réalité économique peuvent fortement diverger.

Mise à jour : 18 juillet 2026. Les valeurs ci-dessous sont celles de l'article 669 CGI en vigueur, sans modification depuis sa dernière révision.

Le barème du démembrement (article 669, I du CGI) répartit la valeur fiscale d'un bien entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier, par tranches décennales de 90/10 à 10/90. Il s'impose aux DMTG, aux droits d'enregistrement et à l'IFI. Pour un usufruit à durée fixe, la valorisation fiscale relève de l'article 669, II du CGI (23 % de la pleine propriété par période de dix ans, plafonné à la valeur viagère), et non d'un barème actuariel libre. L'article 13, 5 du CGI, lui, n'est pas un barème : il soumet à l'impôt sur le revenu le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire.

L'article 669 du Code général des impôts (CGI) fixe une valeur forfaitaire de l'usufruit viager, c'est-à-dire un usufruit dont la durée dépend de la vie de l'usufruitier. Ce barème s'impose aussi bien au contribuable qu'à l'administration fiscale : ni l'un ni l'autre ne peut substituer une valeur de marché à ces pourcentages pour le calcul des DMTG et des droits d'enregistrement.

Son caractère obligatoire vise à neutraliser l'arbitrage entre les parties sur la valeur respective de chaque droit, à garantir la prévisibilité des droits à payer et à limiter les montages à visée exclusivement fiscale.

Ce que l'administration regarde : lorsqu'une cession de bien démembré intervient peu après une donation, l'administration vérifie que la répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaire respecte strictement les proportions du barème en vigueur au jour de la cession. Tout écart non justifié peut être requalifié.

Le tableau ci-dessous reprend l'intégralité des tranches prévues par l'article 669 CGI. L'âge retenu est celui de l'usufruitier au jour de l'acte (donation, cession, déclaration de succession).

Note de lecture : les tranches 81-90 ans et plus de 90 ans sont prévues par le texte de l'article 669 CGI mais sont fréquemment omises dans les tableaux simplifiés. Elles ont une importance pratique pour les donations tardives ou les successions avec réserve d'usufruit au profit du conjoint survivant âgé.

Source : Article 669 du Code général des impôts : Légifrance

Un parent âgé de 65 ans au jour de l'acte donne la nue-propriété d'un appartement évalué à 400 000 euros à son enfant unique, en conservant l'usufruit.

Application du barème :

• Tranche applicable : 61 à 70 ans révolus
• Valeur de l'usufruit : 400 000 × 40 % = 160 000 euros
• Valeur de la nue-propriété : 400 000 × 60 % = 240 000 euros

Calcul des droits de donation :

• Assiette taxable : 240 000 euros (nue-propriété uniquement)
• Abattement en ligne directe (article 779 du CGI) : 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, inchangé en 2026
• Base nette imposable : 140 000 euros
• Droits de donation selon le barème progressif de l'article 777 du CGI : environ 26 194 euros (détail du calcul ci-dessous)

Ce que cet exemple montre : sans démembrement, les droits auraient été calculés sur 400 000 euros (moins l'abattement), soit une base nette d'environ 300 000 euros. Le démembrement réduit ici l'assiette brute transmise de 40 % (240 000 euros au lieu de 400 000 euros) et la base nette taxable de plus de moitié (140 000 euros au lieu de 300 000 euros), ce qui représente un écart significatif sur les droits effectifs.

Le calcul des droits sur la base nette de 140 000 euros applique le barème progressif de l'article 777 du CGI en ligne directe :

Le barème de l'article 669, I du CGI ne vise que l'usufruit viager, c'est-à-dire dont la durée est indexée sur la vie de l'usufruitier. Lorsque le démembrement est temporaire (durée fixe, indépendante de la vie de l'usufruitier), la valorisation fiscale aux DMTG et aux droits d'enregistrement obéit à l'article 669, II du CGI : l'usufruit y est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans fraction et sans égard à l'âge, la valeur obtenue ne pouvant excéder celle de l'usufruit viager du 669, I.

L'article 13, 5 du CGI n'établit aucun barème : il soumet à l'impôt sur le revenu le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire (mesure anti-abus, opérations depuis le 14 novembre 2012), imposé dans la catégorie dont relève le bien sous-jacent (revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers, BIC). Pour évaluer un usufruit à durée fixe aux DMTG, c'est l'article 669, II du CGI qui s'applique. Ce régime est distinct du barème de l'article 669 CGI et peut générer des conséquences fiscales que le barème légal seul ne permet pas d'anticiper.

Source : BOFiP : ENR - Mutations à titre gratuit - Valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété

Pour un usufruit à durée fixe, l'article 669, II du CGI retient 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction, la valeur ne pouvant excéder celle de l'usufruit viager du 669, I :

Cette évaluation s'impose pour les droits de mutation à titre gratuit et les droits d'enregistrement, indépendamment de l'âge de l'usufruitier.

Dans le cadre de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), le démembrement produit un effet particulier : l'usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété du bien, non sur la seule valeur de l'usufruit. Le nu-propriétaire n'est donc en principe pas redevable de l'IFI sur les biens démembrés qu'il détient, sauf exceptions prévues par la loi.

Points de vigilance IFI :

• L'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété du bien démembré à l'IFI (article 968 du CGI)
• Une exception (article 968, 1° du CGI) autorise une imposition répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème 669 lorsque l'usufruit résulte de l'usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du Code civil) ; l'usufruit conventionnel reste imposé sur la pleine propriété chez l'usufruitier
• En cas de démembrement de parts de SCI, la valeur à déclarer doit intégrer le passif déductible selon les règles propres à l'IFI

Voir également notre analyse : Démembrement de propriété : fonctionnement et stratégie et Nue-propriété et usufruit : comment optimiser l'immobilier.

Lorsqu'un bien démembré est cédé, le prix de cession doit être réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Le barème de l'article 669 CGI, calculé à la date de la cession, sert de référence usuelle ; pour la ventilation du prix et le calcul des plus-values, une répartition conventionnelle économiquement justifiée (valeur actuarielle documentée) reste toutefois admise. Le barème 669 n'est impératif que pour la liquidation des DMTG.

En pratique :

• Si l'usufruitier a 68 ans au jour de la cession, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %
• Chaque partie calcule sa plus-value sur sa fraction respective du prix
• L'usufruitier et le nu-propriétaire ont chacun leur propre assiette et leur propre régime de plus-value

Cas terrain : dans les dossiers de cession de parts de SCI avec démembrement, nous observons régulièrement des erreurs dans la répartition du prix entre les parties. Une répartition amiable divergeant du barème légal, sans justification économique documentée, expose à un risque de redressement sur la quote-part non déclarée.

Le démembrement temporaire consiste à céder l'usufruit pour une durée déterminée (par exemple 5 ans) à une société ou à un tiers, qui perçoit les revenus pendant cette période. Ce montage est utilisé, notamment en matière de parts de sociétés ou d'immeubles, pour transférer temporairement les revenus.

Risque sous-estimé : l'article 13, 5 du CGI prévoit que le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire (opérations depuis le 14 novembre 2012) est imposé à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie dont relève le bien sous-jacent, quel que soit le cessionnaire (personne physique ou morale). Ce n'est pas le revenu courant versé à l'usufruitier qui est visé, mais le prix de cession lui-même. L'administration est particulièrement attentive aux montages où le démembrement temporaire vise principalement à déplacer la fiscalité des revenus.

Avant toute mise en place, une analyse préalable est indispensable. Consultez notre article : Quasi-usufruit : avantages et inconvénients.

Le barème de l'article 669 CGI est forfaitaire. Il ne tient compte ni du rendement effectif du bien, ni des taux d'intérêt du moment, ni de l'espérance de vie statistique réelle de l'usufruitier. Cette rigidité crée des écarts parfois significatifs.

Exemple d'écart : pour un usufruitier de 65 ans, le barème légal valorise l'usufruit à 40 %. Selon un calcul actuariel basé sur l'espérance de vie à 65 ans (environ 22 ans selon les tables INSEE) et un taux d'actualisation de 3 %, la valeur économique de l'usufruit peut être supérieure ou inférieure à cette valeur fiscale selon le rendement du bien. Pour un immeuble peu rentable, la valeur économique de l'usufruit peut être bien inférieure à 40 %.

Cette divergence n'a pas d'incidence sur les DMTG (le barème légal s'impose), mais elle doit être analysée dans les cessions, les évaluations d'entreprise et les arbitrages patrimoniaux.

Le barème crée des effets de seuil réels entre tranches. Passer de 70 à 71 ans fait basculer la valeur de la nue-propriété de 60 % à 70 %, soit une augmentation de 10 points de la base taxable. Sur un bien de 500 000 euros, cela représente 50 000 euros d'assiette supplémentaire avant application des abattements.

Notre recommandation : ne pas attendre une date d'anniversaire pour finaliser une donation. Dans les dossiers que nous accompagnons, le timing précis de l'acte notarié, calé sur l'âge de l'usufruitier, fait partie intégrante de la stratégie. Une différence de quelques semaines peut modifier la tranche applicable et l'économie de droits associée.

• Âge précis de l'usufruitier au jour de l'acte et tranche applicable
• Type d'usufruit : viager (art. 669 CGI) ou temporaire (art. 13-5 CGI)
• Nature du bien : immobilier, parts de SCI, parts de société opérationnelle, portefeuille financier
• Abattements disponibles en ligne directe et délai depuis la dernière donation
• Incidence IFI : l'usufruitier sera-t-il redevable de l'IFI sur la valeur totale ?
• En cas de cession future : accord des deux parties et répartition du prix selon le barème
• Acte notarié obligatoire pour les donations immobilières
• Conseil juridique et fiscal préalable indispensable

Pour aller plus loin sur la stratégie patrimoniale globale : Comment optimiser son patrimoine.

Trois points reviennent souvent dans les dossiers de démembrement à visée patrimoniale :

Les règles présentées ici décrivent le cadre légal général applicable au barème de l'article 669 CGI et aux dispositions connexes. Elles ne constituent pas un conseil personnalisé. Chaque situation patrimoniale (âge, régime matrimonial, composition du patrimoine, fiscalité du foyer, objectifs familiaux) appelle une analyse spécifique conduite par un professionnel.

Les taux, seuils et régimes fiscaux peuvent être modifiés par la loi de finances ou par instruction administrative. Vérifiez toujours les textes en vigueur à la date de votre opération.