Nue-propriété et usufruit : stratégies pour optimiser votre patrimoine immobilier

Mis à jour le 25 mai 2026 — Chez Hayot Expertise, le démembrement immobilier est l'un des outils patrimoniaux les plus sollicités par les dirigeants, les familles et les investisseurs que nous accompagnons. Il est également l'un des plus mal calibrés quand il est utilisé sans cadre. Avant de présenter les mécanismes, posons le bon ordre de lecture : l'outil ne vaut que si le besoin est réel.

En résumé : le démembrement de propriété consiste à séparer l'usufruit (droit d'usage et de percevoir les revenus) de la nue-propriété (droit sur la valeur future du bien). Cette séparation permet d'agir simultanément sur la transmission, la fiscalité des revenus locatifs, l'IFI et le prix d'acquisition — à condition que les objectifs familiaux, financiers et fiscaux convergent.

La pleine propriété d'un bien immobilier regroupe deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété. L'article 578 du Code civil définit l'usufruit comme le droit de jouir des choses appartenant à autrui comme le propriétaire lui-même, à charge d'en conserver la substance. Le nu-propriétaire détient, lui, la « coquille » du bien : il n'en perçoit pas les revenus, mais il en deviendra plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit.

La durée du démembrement peut être viagère (jusqu'au décès de l'usufruitier) ou temporaire (durée fixe, souvent quinze à vingt ans dans les montages d'investissement). Ce paramètre change radicalement la valeur de chaque droit.

Pour une présentation des bases juridiques, voir démembrement de propriété.

La valorisation fiscale du démembrement repose sur l'article 669 du Code général des impôts (CGI). Le barème légal, applicable pour les droits de donation, de succession et d'IFI, est le suivant :

Source : art. 669 CGI — barème applicable aux démembrements à titre gratuit (donations, successions).

Pour les démembrements temporaires, l'usufruit vaut fiscalement 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans (art. 669 al. 2 CGI).

Notre lecture : ce barème est central dans tous les calculs de droits de donation et d'IFI. Il ne reflète pas nécessairement la valeur économique réelle du démembrement sur un marché locatif donné — la valeur de marché peut s'en écarter selon le rendement brut et la durée résiduelle.

L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) taxe en principe l'usufruitier sur la valeur en pleine propriété du bien (art. 968 CGI, anciennement art. 885 G CGI). Le nu-propriétaire n'est donc en principe pas imposé sur la valeur de sa nue-propriété dans le patrimoine de l'usufruitier.

Il existe des exceptions notables :

• Démembrement résultant d'une succession légale (usufruit du conjoint survivant) : le conjoint usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété.
• Démembrement résultant d'une donation avec réserve d'usufruit : c'est le donateur usufruitier qui reste imposable à l'IFI sur la valeur pleine.
• Démembrement résultant d'une vente de la nue-propriété à un tiers : l'usufruitier reste imposable, le nu-propriétaire tiers ne l'est pas.

Le risque sous-estimé : les dirigeants soumis à l'IFI pensent parfois se désensibiliser en donnant la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l'usufruit. Dans ce cas, la règle art. 968 CGI maintient l'imposition sur la valeur pleine dans leur patrimoine. L'effet IFI ne se matérialise qu'à l'extinction de l'usufruit.

Situation : Monsieur M., 65 ans, souhaite acquérir la nue-propriété d'un appartement parisien dont la valeur en pleine propriété est estimée à 600 000 €. L'usufruit temporaire de quinze ans est cédé à un bailleur social (montage usufruitier locatif social).

• Valeur de l'usufruit temporaire (15 ans) : 23 % × 600 000 € = 138 000 €
• Valeur de la nue-propriété : 600 000 € - 138 000 € = 462 000 €

Monsieur M. paie donc 462 000 € pour un bien qui vaut 600 000 € en pleine propriété, soit une décote de 23 %. À l'issue des quinze ans, il récupère la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire.

Pendant la période de démembrement :

• Aucun revenu locatif perçu (l'usufruitier les encaisse) → aucune fiscalité revenus pour M.
• Bien non inscrit à l'IFI de M. (le nu-propriétaire n'y figure pas dans ce type de montage).
• Financement possible à crédit : les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles de revenus fonciers car M. n'en a pas, mais le rendement global (décote + valorisation future) peut être attractif selon l'horizon.

Ce qu'il faut surveiller : la qualité de l'usufruitier (bailleur institutionnel, promoteur, personne physique), les charges non récupérables à la répartition entre parties, et les clauses de sortie anticipée.

La donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit est l'un des schémas de transmission les plus utilisés. Elle permet de donner la valeur future d'un bien à ses enfants tout en conservant les revenus ou l'usage.

À vérifier : montants des abattements en vigueur au moment de la donation, auprès de notaire.

En pratique : pour un parent de 61 à 70 ans, la valeur taxable de la nue-propriété représente 60 % de la valeur pleine propriété. Si le bien vaut 500 000 €, la base de calcul des droits est de 300 000 €. Après abattement de 100 000 € par enfant (à vérifier), l'économie de droits peut être substantielle — mais elle ne constitue pas l'unique critère de décision.

Pour approfondir le calcul du barème, voir barème démembrement.

La SCI (société civile immobilière) peut elle aussi faire l'objet d'un démembrement, soit au niveau des parts sociales, soit au niveau de l'actif immobilier détenu.

Démembrement des parts de SCI : les parents donnent la nue-propriété des parts à leurs enfants et conservent l'usufruit. Ils maintiennent ainsi la gérance et les décisions de gestion, tout en transmettant progressivement la valeur des actifs. La valorisation des parts tient compte de la décote liée au démembrement et, dans certains cas, d'une décote de holding.

Points de vigilance spécifiques :

• Les statuts doivent prévoir les droits de vote respectifs en assemblée générale (nu-propriétaire / usufruitier).
• La répartition des résultats doit être contractuellement définie.
• L'administration fiscale peut examiner les montages combinant démembrement de parts et SCI à l'IS dans une logique d'abus de droit (art. L64 LPF).

La SCI démembrée reste un outil pertinent pour les familles qui détiennent plusieurs biens et souhaitent organiser la gouvernance sur plusieurs générations — à condition d'une rédaction statutaire rigoureuse.

Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers. Par conséquent, il ne peut en principe pas imputer de déficit foncier lié au bien démembré sur ses autres revenus fonciers.

L'article 31 du CGI énumère les charges déductibles des revenus fonciers. Ces règles s'appliquent à l'usufruitier, qui est celui qui perçoit les loyers. Les travaux sont en revanche répartis selon la nature des dépenses :

• Grosses réparations (art. 605 Code civil) : à la charge du nu-propriétaire (pas de déduction fiscale pour lui).
• Entretien et réparations courantes : à la charge de l'usufruitier, déductibles de ses revenus fonciers.

Arbitrage : dans les montages Malraux ou Monuments Historiques démembrés, la question de la déductibilité des travaux par chaque partie mérite une analyse précise avant tout engagement. Certains montages en nue-propriété sur des biens anciens rénovés intègrent une clause permettant au nu-propriétaire de supporter des travaux qui lui sont ensuite valorisés différemment à la récupération de la pleine propriété — à valider avec notaire et fiscaliste.

Pinel : la réduction d'impôt Pinel (dispositif en extinction progressive) était en principe réservée à l'acquisition en pleine propriété. L'achat en nue-propriété seule n'ouvre pas droit à la réduction. Ce point est à vérifier selon les dispositions en vigueur à la date d'acquisition, le dispositif Pinel ayant évolué entre 2021 et 2024.

Malraux et Monuments Historiques : ces régimes peuvent être utilisés en combinaison avec un démembrement, notamment via des SCPI spécialisées ou des montages en nue-propriété sur des immeubles restaurés. La déductibilité des travaux reste liée à la qualité d'usufruitier ou de plein propriétaire selon les cas. Une analyse préalable est indispensable.

Notre lecture : les montages nue-propriété + dispositif fiscal sont souvent présentés comme cumulables. En pratique, les conditions d'éligibilité sont strictes et les risques de remise en cause existent. Nous recommandons de vérifier chaque combinaison avant signature.

Dans les dossiers que nous traitons, plusieurs situations conduisent à déconseiller le démembrement :

• Besoin de liquidité à court terme : le nu-propriétaire ne peut pas vendre sans l'accord de l'usufruitier (ou sans une clause de sortie prévue).
• Famille non alignée sur la durée : un démembrement viager peut durer trente ans ou plus ; les relations familiales doivent supporter cette durée.
• Bien dont la valeur est incertaine : si le bien est difficile à valoriser (problème d'urbanisme, contentieux locatif), le démembrement fige des droits sur une valeur contestée.
• Objectif uniquement fiscal : un démembrement sans fondement économique ou familial réel expose à un risque de requalification en abus de droit.

Pour un inventaire complet des contraintes, voir inconvénient démembrement de propriété.

L'administration fiscale peut remettre en cause un démembrement dans les situations suivantes :

• Valeur retenue inférieure au barème art. 669 CGI sans justification.
• Montage dont l'unique but est d'éluder l'IFI ou les droits de succession, sans logique économique réelle.
• Démembrement suivi rapidement d'une vente du bien démembré, pouvant relever de l'abus de droit (art. L64 LPF).
• Charges de travaux prises en charge par le nu-propriétaire sans contrepartie documentée, pouvant être requalifiées en complément de donation.

La documentation du montage (actes notariés, statuts SCI, protocoles de charges) est donc aussi importante que la décision économique elle-même.

• Objectif patrimonial clairement formulé (transmission, investissement, IFI, revenus)
• Durée du démembrement définie (temporaire ou viager) et compatible avec l'horizon
• Barème art. 669 CGI appliqué et valeur justifiée
• Répartition des charges (travaux, taxes, gestion) rédigée dans l'acte
• Impact IFI vérifié selon la qualité de l'usufruitier
• Absence de finalité exclusivement fiscale documentée
• Clause de sortie anticipée envisagée (vente conjointe, rachat de l'usufruit)
• SCI : statuts adaptés aux droits de vote et à la répartition des résultats
• Notaire mandaté pour l'acte de démembrement ou de donation

Pour intégrer le démembrement dans une stratégie globale, voir comment optimiser son patrimoine.

Cet article est rédigé à titre informatif. Il ne se substitue pas à une analyse personnalisée de votre situation par un expert-comptable, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Les règles fiscales et les barèmes mentionnés sont ceux en vigueur à la date de mise à jour indiquée — vérifiez leur actualité avant toute décision.

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