Intérêts d'emprunt immobilier : ce qui est déductible en 2026

Réponse rapide. Les intérêts d'un emprunt immobilier locatif sont déductibles, mais la règle dépend du régime. En revenus fonciers au réel, les intérêts et les frais d'emprunt se déduisent des loyers ; le déficit lié aux intérêts ne s'impute que sur les revenus fonciers, reportable dix ans. En SCI à l'IS, les intérêts sont des charges financières déductibles du résultat. En micro-foncier, aucune charge ni intérêt ne se déduit. Pour la résidence principale, les intérêts ne sont pas déductibles.

Financer un bien locatif à crédit a un intérêt fiscal réel, mais il se gagne ou se perd selon le régime d'imposition choisi. Les intérêts d'emprunt sont l'une des charges les plus lourdes des premières années, et leur traitement n'a rien d'uniforme. Faisons le tri entre revenus fonciers au réel, SCI à l'impôt sur les sociétés et micro-foncier, en intégrant les règles 2026 du déficit foncier.

En location nue imposée au réel, les intérêts d'emprunt se déduisent des loyers perçus (CGI art. 31).

La déduction ne se limite pas aux intérêts proprement dits. Les frais accessoires à l'emprunt sont également déductibles : frais de dossier bancaire, frais de garantie comme l'hypothèque ou la caution, et cotisations d'assurance emprunteur liées au prêt. Ces frais s'ajoutent aux autres charges déductibles, comme la taxe foncière, les travaux d'entretien et de réparation ou les charges de copropriété non récupérables.

Le régime réel s'impose dès que vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire du micro-foncier, ce qui est presque toujours le cas dans les premières années d'un emprunt. Pour un bailleur, la tenue rigoureuse de ces charges fait partie des obligations comptables du propriétaire en gestion locative.

Quand les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier, et la fiscalité distingue les intérêts du reste.

Le déficit foncier hors intérêts s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, ce qui réduit directement votre impôt sur le revenu. La fraction du déficit provenant des intérêts d'emprunt, en revanche, ne s'impute jamais sur le revenu global : elle ne peut s'imputer que sur vos revenus fonciers, présents ou futurs, et reste reportable pendant dix ans.

L'excédent de déficit au-delà de 10 700 euros est lui aussi reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette mécanique explique pourquoi les intérêts, très élevés au début d'un prêt, ne donnent pas tout de suite un gain d'impôt sur le revenu global : ils se logent dans un report qui s'apurera au fil des loyers.

Un dispositif temporaire double le plafond d'imputation sur le revenu global pour les travaux de rénovation énergétique.

Le plafond passe de 10 700 à 21 400 euros par an lorsque le déficit résulte de travaux qui font sortir le logement du statut de passoire thermique, en le faisant passer d'une classe E, F ou G à une classe D au minimum. Ce rehaussement, instauré par la loi de finances rectificative pour 2022, a été prorogé par la loi de finances pour 2026 pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Il suppose un diagnostic de performance énergétique avant et après travaux pour prouver le saut de classe.

Dans une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, le traitement change de logique.

Les intérêts d'emprunt deviennent des charges financières déductibles du résultat imposable, au même titre que dans toute société à l'IS. Cette déduction s'ajoute à l'amortissement de l'immeuble, ce qui réduit fortement l'impôt courant pendant la phase de remboursement. Le bénéfice est ensuite imposé à l'IS au taux de 15 % jusqu'à 42 500 euros, puis 25 % au-delà.

Deux limites méritent attention. Les intérêts versés sur un compte courant d'associé ne sont déductibles que dans la limite d'un taux fixé par la loi. Et un mécanisme de plafonnement des charges financières nettes existe au-delà de 3 millions d'euros de charges, un seuil que les petites SCI atteignent rarement. Le choix de l'IS reste structurant, car il alourdit la plus-value à la revente, sujet développé dans notre article SCI à l'IS ou à l'IR.

Deux situations ne permettent aucune déduction des intérêts, et c'est une source fréquente d'erreur.

En micro-foncier, applicable quand vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 euros par an, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes vos charges. Vous ne déduisez donc ni les intérêts, ni les frais réels. Dès que vos intérêts et charges dépassent 30 % des loyers, l'option pour le réel devient plus favorable.

Pour l'achat de votre résidence principale, les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles : le crédit d'impôt qui existait autrefois a été supprimé. Seuls les biens qui produisent un revenu imposable, c'est-à-dire la location, ouvrent droit à la déduction des intérêts. La structuration d'un patrimoine locatif via une société est abordée sur notre guide SAS immobilière.

L'intérêt fiscal du crédit immobilier est réel, mais il ne se révèle pleinement qu'au réel ou à l'IS. Le réflexe du micro-foncier, choisi pour sa simplicité, fait souvent perdre la déduction des intérêts au moment où ils sont les plus élevés.

Le vrai arbitrage se joue entre revenus fonciers au réel et SCI à l'IS. Le réel conserve la plus-value des particuliers et son abattement pour durée de détention, avec un déficit foncier qui allège l'impôt global hors intérêts. L'IS maximise la déduction pendant la détention, intérêts et amortissement compris, mais alourdit la sortie. Comme souvent en immobilier, la déductibilité des intérêts ne se décide pas seule : elle s'apprécie avec le régime fiscal d'ensemble et l'horizon de détention.

Un investisseur avait déclaré ses premiers loyers en micro-foncier par simplicité, alors qu'il remboursait un emprunt récent. Ses intérêts et sa taxe foncière dépassaient largement 30 % des loyers, si bien que l'abattement forfaitaire lui faisait perdre une déduction importante. Le passage au réel a transformé un revenu imposé en déficit foncier : la part hors intérêts est venue réduire son revenu global dans la limite annuelle, et la part liée aux intérêts s'est mise en report sur ses revenus fonciers futurs. Le gain d'impôt a financé une part non négligeable de ses premières mensualités.