SCI à l'IS : définition, fiscalité et comparaison
Comment fonctionne une SCI à l'IS, quelle fiscalité appliquer et dans quels cas la préférer à une SCI à l'IR en 2026 ?
Note de l'expert : Cet article a été rédigé par notre cabinet d'expertise comptable. Les informations sont à jour en 2026. Pour une étude personnalisée de votre situation, contactez-nous.
Mise à jour mars 2026 - La SCI à l'IS attire parce qu'elle permet d'amortir le bien et de maîtriser l'impôt pendant la détention. Mais ce n'est pas un régime miracle. Le choix entre SCI à l'IS et SCI à l'IR transforme le projet : revenus, comptabilité, réinvestissement, plus-value et transmission.
Qu'est-ce qu'une SCI à l'IS ?#
La SCI relève par défaut de l'IR. Elle peut opter pour l'IS en déclarant son choix au service des impôts dans les trois mois de son immatriculation ou de la clôture du premier exercice (article 206-3 du CGI).
Concrètement :
- la société est imposée sur son résultat ;
- comptabilité commerciale complète obligatoire ;
- amortissement possible de l'immeuble, des frais et travaux ;
- associés imposés seulement en cas de rémunération ou distribution.
L'option est irrévocable.
Fiscalité SCI 2026 : quels sont les taux ?#
Les taux de l'IS en 2026 :
- 15 % sur la fraction de bénéfice ≤ 42 500 € (taux réduit PME) ;
- 25 % au-delà.
Les dividendes sont soumis au PFU de 30 % (12,8 % impôt + 17,2 % PS).
Pourquoi la SCI à l'IS séduit#
Le couple amortissement + capitalisation explique l'attrait. Pendant la détention, la SCI déduit charges, intérêts et amortit le bâti sur 30 à 50 ans. Le bénéfice fiscal peut être très inférieur au cash-flow réel, permettant de constituer une épargne réinvestissable.
Dans quels cas la SCI à l'IR reste préférable#
- transmission familiale ;
- détention longue sans besoin de capitalisation ;
- régime des plus-values des particuliers (exonération après 22 ans) ;
- déficit foncier imputable (limite 10 700 €/an).
SCI IS ou IR : tableau comparatif#
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition | Revenus fonciers chez associés | IS société (15 % ou 25 %) |
| Amortissement | Non | Oui (bâti, frais, travaux) |
| Comptabilité | Formulaires 2044 + 2072 | Bilan, compte de résultat, liasse 2065 |
| Plus-value revente | Régime particuliers (abattement durée) | Plus-value professionnelle |
| Distribution | Imposition automatique | Imposition si distribution |
| Réversibilité | Option vers l'IS possible | Retour à l'IR impossible |
Quelle est la différence entre SCI à l'IS et SCI à l'IR ?#
Avec l'IR, les revenus sont imposés chez les associés, distribués ou non. Avec l'IS, c'est la société qui paie l'impôt et les associés ne sont imposés qu'à la distribution. Cela permet de différer l'imposition et de réinvestir.
Comment passer d'une SCI à l'IR à une SCI à l'IS ?#
L'option s'exerce par déclaration au SIE dans les trois mois suivant l'immatriculation ou la clôture du premier exercice. Choix irrévocable.
Quel est l'impact sur la plus-value à la revente ?#
Après des années d'amortissement, la valeur nette comptable peut être très inférieure à la valeur de marché. La plus-value professionnelle ne bénéficie d'aucun abattement durée (taux 25 %). Il faut simuler avant de choisir.
La fiscalité de sortie : le vrai piège de la SCI à l'IS#
C'est l'angle mort le plus fréquent. La plus-value à la revente d'un bien détenu par une SCI à l'IS est qualifiée de plus-value professionnelle, imposée au taux normal d'IS (15 % ou 25 %), sans aucun abattement pour durée de détention.
Exemple chiffré : SCI à l'IS vs SCI à l'IR sur 20 ans#
Acquisition d'un immeuble locatif : 500 000 € (dont terrain 100 000 €). Loyers annuels nets de charges : 24 000 €. Revente à 20 ans pour 750 000 €.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition annuelle des loyers | TMI 30 % + 17,2 % PS = 47,2 % × 24 000 € = 11 328 €/an | IS 15 % (sous 42 500 €) × (24 000 − 8 000 € amort.) = 2 400 €/an |
| Cumul impôts sur 20 ans (loyers) | 226 560 € | 48 000 € |
| Plus-value brute à la revente | 750 000 − 500 000 = 250 000 € | VNC du bien = 500 000 − 160 000 € amort. = 340 000 €. Plus-value = 750 000 − 340 000 = 410 000 € |
| Régime plus-value | Particuliers (CGI art. 150 U) : abattement 6 %/an de 6 à 21 ans + 4 % an 22 = exonération totale IR à 22 ans, PS à 30 ans | Plus-value professionnelle : 25 % × 410 000 = 102 500 € |
| Total impôts 20 ans | 226 560 € | 150 500 € |
| Distribution résiduelle aux associés | Net direct (déjà imposé) | PFU 30 % × dividendes éventuels |
Cas d'usage où l'IS reste pertinente : projet de capitalisation (réinvestissement immédiat du résultat dans un nouveau bien), forte tranche marginale d'IR de l'associé, horizon de revente flou ou très long (au-delà de 30 ans, l'écart se réduit), holding patrimoniale avec stratégie de transmission par démembrement.
Cas d'usage où l'IR reste préférable : transmission familiale à terme (régime des plus-values particuliers + droits de succession allégés), horizon de revente connu (< 22 ans), TMI faible des associés (< 30 %), absence de besoin de capitalisation.
SCI investissement locatif : compatible avec l'IS ?#
La SCI investissement locatif à l'IS fonctionne pour la location nue. La location meublée entraîne l'IS automatique. Pour un projet LMNP, une EI ou SARL de famille est plus adaptée.
Cette réflexion peut être complétée par nos ressources sur SCI à l'IS ou à l'IR, Holding ou SCI et la consultation en fiscalité immobilière.
Conseil Hayot Expertise : L'option IS ne doit jamais être choisie sur la seule base d'une économie à court terme. Validez avec un scénario de revente et de transmission.
Les erreurs classiques#
- choisir l'IS sans simuler la revente ;
- sous-estimer le formalisme comptable ;
- confondre trésorerie et résultat distribuable ;
- créer une SCI à l'IS pour un objectif familial.
Notre accompagnement#
Nous réalisons des comparatifs chiffrés IR/IS avec projection de loyers, dette et fiscalité de sortie.
Demander une simulation SCI IR / SCI IS
Conclusion#
La SCI à l'IS est un excellent outil pour un projet de capitalisation locative à horizon long. Elle devient un mauvais choix si elle est retenue par réflexe ou par mimétisme, sans analyse comparative de la fiscalité de sortie. La simulation chiffrée comparant l'IR et l'IS sur la durée prévisionnelle de détention reste l'étape incontournable avant tout dépôt de l'option auprès du SIE.
Vous hésitez entre SCI à l'IS et SCI à l'IR ? Nous modélisons les deux scénarios avant toute décision (loyers, dette, amortissements, fiscalité de sortie à 10/20/30 ans).
Sources officielles : Légifrance CGI art. 206-3 et 219 ; BOFiP BIC-PVMV-30 (plus-value professionnelle) et RFPI-PVI (plus-value particuliers) ; Service-Public.fr SCI.
Questions fréquentes
Quels sont les taux de la SCI à l'IS en 2026 ?
Le taux réduit PME de 15 % s'applique sur la fraction du bénéfice inférieure ou égale à 42 500 € (CGI art. 219, I-b), sous trois conditions cumulatives : CA HT inférieur à 10 M€, capital entièrement libéré, capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Au-delà de 42 500 €, le taux normal de 25 % s'applique. Les dividendes versés aux associés sont soumis au PFU de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux) ou au barème progressif sur option globale.
Peut-on revenir à l'IR après l'option IS ?
Non, l'option IS est en principe irrévocable (CGI art. 206-3). Une dénonciation reste possible mais uniquement dans un délai de 5 ans à compter de l'exercice au titre duquel l'option a été exercée. Au-delà, le retour à l'IR devient impossible et la société reste soumise à l'IS définitivement. Cette irréversibilité justifie une simulation comparative IR/IS avant l'option, intégrant un scénario de revente à 10, 20 et 30 ans.
SCI à l'IS et location meublée : quelle articulation ?
L'activité de location meublée est de nature commerciale et entraîne automatiquement l'assujettissement à l'IS d'une SCI qui s'y livre de façon habituelle, même sans option formelle (CGI art. 206-2). Pour un projet LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) où l'objectif est de conserver la fiscalité avantageuse du régime BIC réel avec amortissements en charges, il faut écarter la SCI : préférer l'entreprise individuelle au régime réel BIC ou la SARL de famille (option fiscalité IR transparente sous conditions, CGI art. 239 bis AA).
Comment calculer les amortissements d'une SCI à l'IS ?
Le bâti s'amortit de manière linéaire sur sa durée d'utilisation, généralement décomposée par composants : structure (50-80 ans), façades et étanchéité (20-30 ans), équipements techniques (15-25 ans), aménagements intérieurs (10-20 ans). Le terrain n'est jamais amortissable. Pour un immeuble acquis 500 000 € (dont terrain 100 000 €, soit 20 %) : l'amortissement annuel du bâti à 400 000 € sur 50 ans s'élève à 8 000 €/an, à déduire du résultat fiscal.
Quelles obligations comptables pour une SCI à l'IS ?
La SCI à l'IS est soumise au régime de la comptabilité commerciale complète (Code de commerce art. L. 123-12) : livre journal, grand livre, inventaire annuel, bilan, compte de résultat, annexe. Elle dépose chaque année la liasse fiscale n° 2065 et ses annexes (2050 à 2059-G), et publie ses comptes au greffe du tribunal de commerce. Coût annuel d'expertise comptable : 1 500 à 4 000 € HT selon volume d'opérations.
Quelle plus-value à la revente d'une SCI à l'IS ?
La plus-value se calcule sur la base de la valeur nette comptable (VNC) au jour de la cession, soit valeur d'acquisition - amortissements cumulés. Elle est qualifiée de plus-value professionnelle, imposée au taux d'IS de 15 % ou 25 %. Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique (contrairement à la SCI à l'IR pour les particuliers où l'exonération est totale après 22 ans IR et 30 ans PS). Une simulation comparative est indispensable avant l'option.
Article rédigé par Samuel HAYOT
Expert-Comptable diplômé, inscrit au Tableau de l'Ordre des Experts-Comptables.
Cabinet d'expertise comptable et de commissariat aux comptes base a Paris 8, pense pour accompagner des entreprises partout en France avec une approche digitale et orientee decision.
Sources du dossier
Sources officielles et de reference citees pour cette page.
Ce sujet relève de notre mission Comptabilité LMNP | Réel BIC, amortissements, liasse
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