Guide complet sur la SAS Immobilière : Avantages, Fiscalité et Comparaison SCI 2026

Traditionnellement, la SCI est la reine de l'immobilier. Pourtant, en 2026, la SAS Immobilière gagne du terrain, notamment pour les investisseurs cherchant une flexibilité maximale dans la gestion et une optimisation fiscale via l'Impôt sur les Sociétés (IS).

Quels sont les impacts de la loi de finances pour 2026 sur cette structure ? Comment se compare-t-elle à la SCI cette année ?

Par nature, la SAS est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS). En 2026 :

• 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices (taux PME, sous conditions : capital entièrement libéré, détenu à 75% au moins par des personnes physiques, CA HT < 10 M€).
• 25 % au-delà.

L'amortissement, le levier majeur : En SAS, vous pouvez amortir le prix d'acquisition de l'immeuble (hors terrain). Cela crée une charge fictive qui réduit votre bénéfice imposable, permettant souvent de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans.

Instaurée par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 235 ter C du CGI), la taxe sur les holdings patrimoniales frappe au taux de 20 % la valeur vénale des actifs non affectés à une activité opérationnelle (« biens de jouissance » ou somptuaires) détenus par certaines sociétés à l'IS. Elle ne s'applique que si trois conditions cumulatives sont réunies : actif total ≥ 5 M€, détention d'au moins 50 % des droits par une personne physique (avec son groupe familial) et revenus passifs supérieurs à 50 % des produits. Sont visés les yachts, aéronefs, véhicules non professionnels, bijoux et métaux précieux, chevaux de course, vins et alcools, ainsi que les logements dont le dirigeant se réserve la jouissance. À l'inverse, l'immobilier locatif et les actifs affectés à l'exploitation ne sont pas dans l'assiette : une SAS immobilière de gestion locative n'est, à ce titre, en principe pas concernée. La taxe est due au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026 ; les biens taxés sont exonérés d'IFI.

Conseil de l'expert : Il est crucial de vérifier si votre structure de holding patrimoniale entre dans le champ de cette taxe avant la clôture au 31 décembre 2026.

En dehors de la taxe sur les holdings patrimoniales, aucun dispositif spécifique "Relance Logement" avec amortissement accéléré n'a été instauré par la loi de finances pour 2026 pour les SAS immobilières. L'avantage fiscal central reste l'amortissement comptable classique :

• Composante structure : 2 % à 4 % par an selon la nature de l'immeuble (locaux professionnels, résidentiel, etc.).
• Composante agencements/équipements : amortissables sur des durées plus courtes (5 à 10 ans).
• Cet amortissement réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie, permettant souvent une imposition nulle sur les loyers pendant 15 à 25 ans.

Conseil de l'expert : Le régime réel IS de la SAS reste le meilleur outil de capitalisation pour un portefeuille immobilier locatif. En revanche, pour les projets de cession à court terme, la SCI à l'IR reste préférable (absence de réintégration des amortissements).

Optez pour la SAS immobilière si :

• Vous souhaitez réinvestir 100 % de vos bénéfices sans "frottement" fiscal personnel.
• Vous gérez votre immobilier comme une véritable activité commerciale (achat-revente, para-hôtellerie).
• Vous souhaitez intégrer la société dans un groupe avec une holding (régime mère-fille).

La SAS immobilière est un outil d'une puissance rare, mais elle nécessite une comptabilité rigoureuse (obligatoire) et une vision fiscale pointue, notamment avec l'arrivée de la taxe sur les holdings patrimoniales (20 % sur les actifs de jouissance non affectés à l'exploitation, sous conditions d'actif et de détention).