Introduction : La SAS Immobilière en 2026
Traditionnellement, la SCI est la reine de l'immobilier. Pourtant, en 2026, la SAS Immobilière gagne du terrain, notamment pour les investisseurs cherchant une flexibilité maximale dans la gestion et une optimisation fiscale via l'Impôt sur les Sociétés (IS).
Quels sont les impacts du PLF 2026 sur cette structure ? Comment se compare-t-elle à la SCI cette année ?
1. Fiscalité de la SAS Immobilière en 2026
Par nature, la SAS est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS). En 2026, les taux sont maintenus :
- ▸15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices (taux PME).
- ▸25 % au-delà.
L'amortissement, le levier majeur : En SAS, vous pouvez amortir le prix d'acquisition de l'immeuble (hors terrain). Cela crée une charge fictive qui réduit votre bénéfice imposable, permettant souvent de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans.
2. Nouveautés 2026 : La taxe sur les Holdings de 2 %
C'est la mesure phare du PLF 2026 : les holdings (souvent utilisées pour détenir des SAS immobilières) possédant des actifs non opérationnels (dont l'immobilier de rendement pur peut faire partie) sont désormais soumises à une taxe annuelle de 2 % sur la valeur de ces actifs si la holding ne respecte pas certains critères de substance.
Conseil de l'expert : Il est crucial de vérifier si votre structure de holding patrimoniale entre dans le champ de cette taxe avant la clôture au 31 décembre 2026.
3. Le dispositif "Relance Logement" 2026
Le gouvernement a lancé en 2026 le dispositif "Relance Logement" pour l'immobilier locatif. Si votre SAS investit dans le neuf ou l'ancien avec travaux de rénovation énergétique :
- ▸Vous pouvez bénéficier d'un amortissement accéléré de 3 % à 5,5 % par an.
- ▸Les plafonds de déduction ont été relevés à 12 000 €/an pour les charges spécifiques.
4. Comparatif 2026 : SAS vs SCI
| Critère | SAS Immobilière (IS) | SCI (IR par défaut) |
|---|---|---|
| Déficits | Reportables sans limite sur les bénéfices futurs | Imputables sur le revenu global (max 10 700 €) |
| Sortie de fonds | Dividendes (Flat Tax 31,4 %) | Libre (car déjà imposé à l'IR) |
| Plus-values | Taxation à l'IS (Amortissements réintégrés) | Régime des particuliers (Abattements durée) |
| TVA | Franchise à 37 500 € (Nouveau seuil 2026) | Identique |
5. Quand choisir la SAS plutôt que la SCI ?
Optez pour la SAS immobilière si :
- ▸Vous souhaitez réinvestir 100 % de vos bénéfices sans "frottement" fiscal personnel.
- ▸Vous gérez votre immobilier comme une véritable activité commerciale (achat-revente, para-hôtellerie).
- ▸Vous souhaitez intégrer la société dans un groupe avec une holding (régime mère-fille).
Conclusion
La SAS immobilière est un outil d'une puissance rare, mais elle nécessite une comptabilité rigoureuse (obligatoire) et une vision fiscale pointue, notamment avec l'arrivée de la taxe de 2 % sur les actifs non opérationnels.
📞 01 48 48 24 14 | Étude de structure immobilière
Article rédigé par Samuel HAYOT
Expert-Comptable diplômé, inscrit au Tableau de l'Ordre des Experts-Comptables.
Sources du dossier
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