Introduction : La SAS Immobilière en 2026#
Traditionnellement, la SCI est la reine de l'immobilier. Pourtant, en 2026, la SAS Immobilière gagne du terrain, notamment pour les investisseurs cherchant une flexibilité maximale dans la gestion et une optimisation fiscale via l'Impôt sur les Sociétés (IS).
Quels sont les impacts du PLF 2026 sur cette structure ? Comment se compare-t-elle à la SCI cette année ?
1. Fiscalité de la SAS Immobilière en 2026#
Par nature, la SAS est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS). En 2026, suite à la Loi de Finances 2026 :
- 15 % sur les premiers 100 000 € de bénéfices (taux PME — seuil rehaussé de 42 500 € à 100 000 € depuis le 19 février 2026, sous conditions : capital libéré, détenu à 75% par des personnes physiques, CA HT < 10 M€).
- 25 % au-delà.
L'amortissement, le levier majeur : En SAS, vous pouvez amortir le prix d'acquisition de l'immeuble (hors terrain). Cela crée une charge fictive qui réduit votre bénéfice imposable, permettant souvent de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans.
2. Nouveautés 2026 : La taxe sur les Holdings de 20 %#
C'est la mesure phare du PLF 2026 : les holdings (souvent utilisées pour détenir des SAS immobilières) possédant des biens somptuaires (yachts, aéronefs, véhicules de luxe, chevaux, etc.) sont désormais soumises à une taxe annuelle de 20 % sur la valeur de ces actifs. L'assiette taxable est strictement limitée à ces biens somptuaires et exclut formellement la trésorerie excédentaire, les titres financiers et les œuvres d'art.
Conseil de l'expert : Il est crucial de vérifier si votre structure de holding patrimoniale entre dans le champ de cette taxe avant la clôture au 31 décembre 2026.
3. Amortissement immobilier en SAS : le levier principal en 2026#
En dehors de la taxe sur les biens somptuaires, aucun dispositif spécifique "Relance Logement" avec amortissement accéléré n'a été instauré par la Loi de Finances 2026 pour les SAS immobilières. L'avantage fiscal central reste l'amortissement comptable classique :
- Composante structure : 2 % à 4 % par an selon la nature de l'immeuble (locaux professionnels, résidentiel, etc.).
- Composante agencements/équipements : amortissables sur des durées plus courtes (5 à 10 ans).
- Cet amortissement réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie, permettant souvent une imposition nulle sur les loyers pendant 15 à 25 ans.
Conseil de l'expert : Le régime réel IS de la SAS reste le meilleur outil de capitalisation pour un portefeuille immobilier locatif. En revanche, pour les projets de cession à court terme, la SCI à l'IR reste préférable (absence de réintégration des amortissements).
4. Comparatif 2026 : SAS vs SCI#
| Critère | SAS Immobilière (IS) | SCI (IR par défaut) |
|---|---|---|
| Déficits | Reportables sans limite sur les bénéfices futurs | Imputables sur le revenu global (max 10 700 €) |
| Sortie de fonds | Dividendes (Flat Tax 31,4 %) | Libre (car déjà imposé à l'IR) |
| Plus-values | Taxation à l'IS (Amortissements réintégrés) | Régime des particuliers (Abattements durée) |
| TVA | Franchise à 37 500 € (Nouveau seuil 2026) | Identique |
5. Quand choisir la SAS plutôt que la SCI ?#
Optez pour la SAS immobilière si :
- Vous souhaitez réinvestir 100 % de vos bénéfices sans "frottement" fiscal personnel.
- Vous gérez votre immobilier comme une véritable activité commerciale (achat-revente, para-hôtellerie).
- Vous souhaitez intégrer la société dans un groupe avec une holding (régime mère-fille).
Conclusion#
La SAS immobilière est un outil d'une puissance rare, mais elle nécessite une comptabilité rigoureuse (obligatoire) et une vision fiscale pointue, notamment avec l'arrivée de la taxe de 20 % sur les biens somptuaires (dont l'assiette exclut formellement la trésorerie excédentaire, les titres financiers et les œuvres d'art).
Questions frequentes
Quelle est la différence entre une SCI et une SAS immobilière ?+
La SCI est réservée à la gestion immobilière non commerciale, tandis que la SAS peut réaliser toute activité, y compris commerciale. La SAS relève obligatoirement de l'IS, offre une responsabilité limitée renforcée et permet plus de flexibilité statutaire. En revanche, les plus-values sur cession de la SAS sont taxées différemment.
La SAS immobilière est-elle soumise à l'IS ?+
Oui, par défaut la SAS est soumise à l'Impôt sur les Sociétés. Elle peut bénéficier du taux réduit de 15% sur les premiers 100 000€ de bénéfice (PLF 2026). Cette imposition permet d'amortir les biens immobiliers, contrairement à la SCI à l'IR.
Peut-on faire de la location meublée en SAS immobilière ?+
Oui, la SAS peut réaliser de la location meublée professionnelle ou non professionnelle. La SAS à l'IS peut amortir les biens et les meubles, ce qui réduit la base imposable et génère souvent des résultats faibles voire déficitaires pendant plusieurs années.
Quels sont les coûts de gestion d'une SAS immobilière ?+
Les coûts annuels de gestion d'une SAS immobilière comprennent : les honoraires de l'expert-comptable (1 500 à 3 000€ HT/an), les frais de dépôt des comptes au greffe, et les charges sociales du président. Ces coûts sont plus élevés que pour une SCI à l'IR.
Comment sortir les revenus d'une SAS immobilière ?+
Deux options principales : le versement d'un salaire au président (soumis aux charges sociales) ou la distribution de dividendes (soumis à la flat tax de 30% ou au barème progressif). Une stratégie optimale combine les deux selon le niveau de revenus et les objectifs patrimoniaux.
Article rédigé par Samuel HAYOT
Expert-Comptable diplômé, inscrit au Tableau de l'Ordre des Experts-Comptables.
Cabinet d'expertise comptable et de commissariat aux comptes base a Paris 8, pense pour accompagner des entreprises partout en France avec une approche digitale et orientee decision.
Un guide publié par un cabinet français réglementé
Le contenu éducatif sert à qualifier le besoin, répondre à la première besoin concret puis orienter vers la bonne mission comptable, fiscale ou de structuration.
Cabinet réglementé
Samuel Hayot est expert-comptable et commissaire aux comptes, inscrit à l'Ordre de Paris Île-de-France et à la CRCC de Paris.
Couverture nationale
Cabinet basé à Paris 8, avec un mode de travail pensé pour accompagner des entreprises implantées partout en France.
Stack moderne
Pennylane, Dext, Silae et un fonctionnement orienté automatisation, visibilité et rapidité d’exécution.
Contact direct
Téléphone visible, prise de contact simple, lettre de mission rapide et cadrage plus direct du besoin.
Besoin d'un conseil personnalisé ?
Notre cabinet d'expertise comptable vous accompagne dans toutes vos démarches. Prenez rendez-vous pour un premier rendez-vous de découverte pour analyser votre situation et vous proposer une offre tarifaire sur-mesure.