Réponse rapide : SAS immobilière ou SCI ?#
La SAS relève de l'impôt sur les sociétés de plein droit : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice imposable si le capital est entièrement libéré et détenu de manière continue, pour 75 % au moins, par des personnes physiques, et si le chiffre d'affaires n'excède pas 10 M€, puis 25 % au-delà (art. 219, I du CGI). La SCI est imposée par défaut entre les mains de ses associés à l'impôt sur le revenu, et peut opter pour l'IS (art. 206, 3 du CGI).
À l'IS, l'immeuble s'amortit hors terrain, mais la plus-value de revente se calcule sur la valeur nette comptable, ce qui augmente la plus-value taxable du montant des amortissements déjà déduits. À l'IR, pas d'amortissement, et la plus-value du particulier est exonérée d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention (art. 150 VC du CGI), puis de prélèvements sociaux au bout de 30 ans (art. L. 136-7 du code de la sécurité sociale).
Dans les deux formes, la cession des titres supporte 5 % de droits d'enregistrement dès lors que la société est à prépondérance immobilière (art. 726, I, 2° du CGI), et aucune société à l'IS ne relève du LMNP ni du LMP, ces statuts s'appréciant au niveau du foyer fiscal d'une personne physique (art. 155, IV du CGI).
La SAS Immobilière en 2026#
La SCI est la forme traditionnellement utilisée pour détenir un immeuble à plusieurs. Pourtant, en 2026, la SAS Immobilière gagne du terrain, notamment pour les investisseurs cherchant une flexibilité maximale dans la gestion et une optimisation fiscale via l'Impôt sur les Sociétés (IS).
Quels sont les impacts de la loi de finances pour 2026 sur cette structure ? Comment se compare-t-elle à la SCI cette année ?
1. Fiscalité de la SAS Immobilière en 2026#
Par nature, la SAS est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS). En 2026 :
- 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices (taux PME, sous conditions : capital entièrement libéré et détenu de manière continue, pour 75 % au moins, par des personnes physiques ou par une société répondant elle-même à ces conditions, et chiffre d'affaires n'excédant pas 10 M€).
- 25 % au-delà.
L'amortissement, le levier majeur : En SAS, vous pouvez amortir le prix d'acquisition de l'immeuble (hors terrain). L'amortissement est une charge sans décaissement : il réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie. Selon le prix d'acquisition, la part de terrain, la durée retenue par composant et le niveau des loyers et des intérêts, le résultat fiscal peut rester faible ou nul plusieurs années. La contrepartie est différée : les amortissements diminuent la valeur nette comptable et augmentent d'autant la plus-value taxable à la revente.
2. Nouveauté 2026 : la taxe sur les holdings patrimoniales (20 %)#
Instaurée par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 7, codifié à l'article 235 ter C du CGI), la taxe sur les holdings patrimoniales frappe au taux de 20 % la valeur vénale, à la clôture de l'exercice, d'une liste limitative de sept catégories d'actifs non professionnels détenus par certaines sociétés à l'IS. Elle ne s'applique que si trois conditions cumulatives sont réunies : valeur vénale de l'ensemble des actifs détenus ≥ 5 M€ (valeur de marché, et non total du bilan comptable), détention d'au moins 50 % des droits de vote ou des droits financiers par une personne physique et son groupe familial, ou exercice en fait du pouvoir de décision par une personne physique, et revenus passifs représentant plus de 50 % du cumul des produits d'exploitation et des produits financiers, hors reprises de provisions et amortissements. Sont visés les yachts, aéronefs, véhicules non professionnels, bijoux et métaux précieux, chevaux de course, vins et alcools, ainsi que les logements dont la personne physique qui contrôle la société, avec son groupe familial, se réserve la jouissance, c'est-à-dire les logements occupés à titre gratuit ou pour un loyer inférieur au prix du marché, à titre de résidence principale ou non, ainsi que les logements loués fictivement (art. 235 ter C, II-A-7° du CGI). À l'inverse, l'immobilier locatif et les actifs affectés à l'exploitation ne sont pas dans l'assiette : une SAS de pure gestion locative n'a, à ce titre, rien à payer. La vigilance porte ailleurs : les loyers sont expressément des revenus passifs, si bien que la troisième condition est remplie d'office, et il suffit que la société détienne 5 M€ d'actifs en valeur vénale et loge, gratuitement ou en dessous du prix du marché, la personne physique qui la contrôle ou un membre de son groupe familial, pour que la taxe de 20 % frappe la valeur vénale de ce logement à la clôture de l'exercice, dans les conditions prévues au II de l'article 235 ter C. La taxe est due au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026 ; les actifs effectivement soumis à cette taxe sont exonérés d'IFI, pour la fraction visée au 2° de l'article 965 du CGI, à compter du 1er janvier suivant la clôture taxée (art. 975, VII du CGI) : l'exonération ne joue que pour une société entrée dans le champ de la taxe, et son premier effet est au 1er janvier 2027.
Conseil de l'expert : La taxe est due au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026 : la première échéance tombe à la clôture du 31 décembre 2026 pour un exercice calendaire, et plus tard pour un exercice décalé (au 30 juin 2027 pour une clôture au 30 juin). Il faut donc vérifier si la société entre dans le champ avant sa propre clôture, l'exonération d'IFI correspondante ne pouvant produire son premier effet qu'au 1er janvier 2027.
3. Amortissement immobilier en SAS : le levier principal en 2026#
L'avantage fiscal central de la détention à l'IS est l'amortissement comptable de l'immeuble, hors terrain, décomposé par composants :
- Composante structure : amortie sur sa durée réelle d'utilisation, appréciée immeuble par immeuble. La loi ne fixe aucun taux : l'article 39, 1, 2° du CGI n'admet en déduction que les amortissements réellement pratiqués, dans la limite des usages propres à chaque nature d'exploitation, et la doctrine ne publie aucun barème pour les bâtiments. La décomposition par composants doit être arrêtée dès l'acquisition, sur la base d'une ventilation documentée du prix.
- Composante agencements et équipements : amortie sur une durée d'utilisation plus courte que la structure, déterminée composant par composant lors de l'acquisition.
- Cet amortissement réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie. En contrepartie, il diminue la valeur nette comptable de l'immeuble et augmente d'autant la plus-value taxable en cas de revente.
Conseil de l'expert : l'amortissement de l'immeuble réduit le résultat imposable chaque année, mais il augmente d'autant la plus-value à la revente, calculée sur la valeur nette comptable. Pour un projet de cession à court terme, la SCI à l'impôt sur le revenu n'a pas cette réintégration.
4. Comparatif 2026 : SAS à l'IS, SCI à l'IS, SCI à l'IR#
| Critère | SAS à l'IS | SCI ayant opté pour l'IS | SCI à l'IR (par défaut) |
|---|---|---|---|
| Amortissement de l'immeuble | Oui, hors terrain | Oui, dans les mêmes conditions (art. 206, 3 CGI) | Non |
| Déficits | Reportables sans limite de durée, mais dans la limite annuelle de 1 000 000 € majorée de 50 % de la fraction du bénéfice au-delà (art. 209, I CGI) | Identique | Déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €, portée à 15 300 € dans les cas des f ou o du 1° du I de l'article 31, et rehaussée sans excéder 21 400 € à raison de travaux faisant passer le bien d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027 (art. 156, I-3° CGI) ; la fraction provenant des intérêts d'emprunt en est exclue |
| Sortie de fonds | Dividendes : PFU de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux) ou barème progressif | Identique | Libre juridiquement, mais l'associé est imposé chaque année sur sa quote-part du résultat, qu'il perçoive ou non les loyers |
| Plus-value sur l'immeuble | Calculée sur la valeur nette comptable : les amortissements pratiqués augmentent d'autant la plus-value, taxée à l'IS (15 % puis 25 %), et la distribution du produit subit ensuite le PFU de 31,4 % | Identique | Régime des particuliers : abattement pour durée de détention, exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans (art. 150 VC CGI) et de prélèvements sociaux à 30 ans (art. L. 136-7 du code de la sécurité sociale) |
| TVA | Locations de locaux nus et locations meublées d'habitation exonérées (art. 261 D du CGI, dans sa rédaction en vigueur jusqu'au 1er janvier 2027), à l'exception des emplacements de stationnement ; TVA sur option pour les locaux à usage professionnel, et de plein droit en para-hôtellerie lorsque au moins trois des quatre prestations sont fournies (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception) | Identique | Identique : le régime de TVA suit la nature de la location, pas la forme de la société |
| Cession des titres | Droits d'enregistrement de 5 %, la société étant à prépondérance immobilière (art. 726, I CGI) : le taux de 0,1 % des cessions d'actions ne s'applique pas | 5 %, même règle | 5 %, même règle |
5. Quand choisir la SAS plutôt que la SCI ?#
Optez pour la SAS immobilière si :
- Vous souhaitez réinvestir 100 % de vos bénéfices sans "frottement" fiscal personnel.
- Vous gérez votre immobilier comme une véritable activité commerciale (achat-revente, para-hôtellerie).
- Vous souhaitez loger la société sous une holding : les dividendes remontent alors sous le régime mère-fille, à condition que la holding détienne au moins 5 % du capital et conserve les titres deux ans, une quote-part de frais et charges de 5 % restant imposable (art. 145 et 216 CGI). Ce régime n'est pas propre à la SAS : une SCI ayant opté pour l'IS y donne accès de la même façon.
Conclusion#
La SAS immobilière répond à des situations précises, mais elle nécessite une comptabilité rigoureuse (obligatoire) et une vision fiscale pointue, notamment avec l'arrivée de la taxe sur les holdings patrimoniales (20 % sur les actifs de jouissance non affectés à l'exploitation, sous conditions d'actif et de détention).
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une SCI et une SAS immobilière ?+
La SCI est réservée à la gestion immobilière non commerciale, tandis que la SAS peut réaliser toute activité, y compris commerciale. La SAS est soumise à l'IS de plein droit (art. 1655 quinquies et 206, 1 CGI). Une SAS exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à l'exclusion de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier, peut toutefois opter pour le régime des sociétés de personnes pendant cinq exercices au plus, à condition d'employer moins de 50 salariés, de réaliser moins de 10 M€ de chiffre d'affaires ou de total de bilan, d'être créée depuis moins de cinq ans, et d'avoir son capital détenu à 50 % au moins par des personnes physiques et à 34 % au moins par ses dirigeants (art. 239 bis AB CGI). Une SAS de simple gestion locative en est exclue. Surtout, l'associé de SAS n'est responsable qu'à hauteur de ses apports, là où l'associé de SCI répond indéfiniment des dettes sociales à proportion de sa part dans le capital social (art. 1857 du code civil). En revanche, les plus-values sur cession de la SAS sont taxées différemment.
La SAS immobilière est-elle soumise à l'IS ?+
Oui, par défaut la SAS est soumise à l'Impôt sur les Sociétés. Elle peut bénéficier du taux réduit de 15% sur les premiers 42 500€ de bénéfice (25% au-delà). Cette imposition permet d'amortir les biens immobiliers, contrairement à la SCI à l'IR.
Peut-on faire de la location meublée en SAS immobilière ?+
Oui, une SAS peut donner des logements en location meublée. En revanche, elle ne relève jamais du LMNP ni du LMP : ces qualifications s'apprécient au niveau du foyer fiscal d'une personne physique (art. 155, IV du CGI). En SAS, la location meublée est imposée à l'impôt sur les sociétés, avec amortissement de l'immeuble et du mobilier, mais sans abattement micro-BIC et sans le régime des plus-values des particuliers. La SAS à l'IS peut amortir les biens et les meubles, ce qui réduit la base imposable et génère souvent des résultats faibles voire déficitaires pendant plusieurs années.
Quels sont les coûts de gestion d'une SAS immobilière ?+
Les coûts annuels de gestion d'une SAS immobilière comprennent : les honoraires de tenue et de présentation des comptes, qui dépendent du volume d'écritures, du nombre de lots et du régime de TVA retenu, les frais de dépôt des comptes au greffe, et, si le président est rémunéré, les cotisations sociales du régime des assimilés salariés ; un président non rémunéré n'en génère aucune. Ces coûts sont plus élevés que pour une SCI à l'IR.
Comment sortir les revenus d'une SAS immobilière ?+
Deux options principales : le versement d'un salaire au président (soumis aux charges sociales) ou la distribution de dividendes (soumis à la flat tax de 31,4% ou au barème progressif). Une stratégie optimale combine les deux selon le niveau de revenus et les objectifs patrimoniaux.
Article rédigé par Samuel HAYOT
Expert-Comptable diplômé, inscrit au Tableau de l'Ordre des Experts-Comptables. Formateur certifié Pennylane.
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Samuel Hayot est expert-comptable et commissaire aux comptes, inscrit à l'Ordre de Paris Île-de-France et à la CRCC de Paris.
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