Déficit foncier et rénovation énergétique : le plafond de 21 400 euros

Réponse rapide. Quand des travaux font passer un logement loué d'une classe E, F ou G à au moins la classe D, le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global double, de 10 700 à 21 400 euros par an. La loi de finances 2026 a prorogé ce dispositif pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Les aides perçues, comme MaPrimeRénov, se déduisent des travaux : seul le reste à charge entre dans le calcul.

Le doublement du déficit foncier est l'un des rares dispositifs qui récompensent fiscalement la rénovation des passoires thermiques. Bien utilisé, il efface jusqu'à 21 400 euros d'impôt par an au lieu de 10 700. Mais il obéit à des conditions précises de classe énergétique et de calendrier, et le traitement des aides est souvent mal compris. Voici le mécanisme, avec un calcul chiffré.

Le déficit foncier classique s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Le dispositif énergétique double ce plafond.

Pour les logements concernés, le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global passe à 21 400 euros par an, à concurrence des dépenses de travaux de rénovation énergétique (CGI art. 156). Au-delà de ce plafond, le surplus reste reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, comme pour un déficit ordinaire.

Ce doublement vise à accélérer la sortie du parc locatif des passoires thermiques, en offrant une contrepartie fiscale immédiate au propriétaire qui rénove. Il s'inscrit dans la logique d'ensemble des charges déductibles décrite dans notre article sur les intérêts d'emprunt et charges déductibles.

Le doublement n'est acquis que si les travaux font réellement progresser la performance du logement.

Le bien doit passer d'une classe E, F ou G avant travaux à une classe A, B, C ou D après travaux. Ce saut se prouve par un diagnostic de performance énergétique réalisé avant le début des travaux et un second après leur achèvement. Sans cette double preuve, le plafond reste à 10 700 euros. Les travaux doivent par ailleurs correspondre à des dépenses éligibles, comme l'isolation, le chauffage performant ou la ventilation.

Le dispositif est temporaire, mais sa fenêtre a été prolongée.

Instauré par la loi de finances rectificative pour 2022, il a été prorogé par la loi de finances pour 2026 pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. C'est la date de paiement des travaux qui compte, ce qui invite à planifier le règlement des factures dans cette fenêtre pour sécuriser le plafond rehaussé.

Le point le plus mal compris est le traitement des aides à la rénovation.

Les subventions perçues, comme MaPrimeRénov ou les certificats d'économie d'énergie, doivent être déduites du montant des travaux : seul le reste à charge entre dans le déficit foncier. Prenons un exemple. Un propriétaire engage 30 000 euros de travaux énergétiques et perçoit 8 000 euros d'aides. Le reste à charge est de 22 000 euros. Après imputation des autres charges sur les loyers, le déficit imputable sur le revenu global est plafonné à 21 400 euros la même année, le solde de 600 euros restant reportable sur les revenus fonciers. Pour un contribuable dont la tranche marginale est de 30 %, l'économie d'impôt sur le revenu approche 6 400 euros la première année, à laquelle s'ajoute l'économie de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers effacés.

Le doublement du déficit foncier est un dispositif réellement avantageux pour un propriétaire bailleur qui rénove une passoire, à condition de respecter trois points : le saut de classe prouvé par DPE, le paiement dans la fenêtre jusqu'à fin 2027, et la déduction des aides du montant imputable.

L'erreur la plus fréquente consiste à imputer le coût brut des travaux sans retrancher les subventions, ce qui expose à un redressement. Nous recommandons de cadrer le projet en amont : devis, calendrier de paiement, DPE avant et après, et chiffrage du reste à charge net. Bien piloté, le dispositif combine valorisation du bien, conformité énergétique et économie d'impôt, un alignement rare qu'il serait dommage de manquer faute d'anticipation.

Un bailleur détenait un appartement classé F, difficile à louer et menacé par les restrictions de location des passoires. Il hésitait à engager des travaux lourds. La simulation a montré qu'une rénovation portant le bien en classe D ouvrait le plafond de 21 400 euros, et que, aides déduites, le reste à charge s'effaçait en grande partie par l'économie d'impôt sur deux ans, en tenant compte du report. Le projet a été lancé avec un DPE avant travaux, un calendrier de paiement avant fin 2027, et un suivi rigoureux des factures nettes d'aides. Le bien est sorti du statut de passoire tout en allégeant la fiscalité du propriétaire.