Quasi-usufruit sur la trésorerie de SCI : la créance de restitution

Réponse rapide. Le quasi-usufruit (Code civil, art. 587) porte sur des choses qui se consomment, comme l'argent : l'usufruitier peut en disposer, à charge de restituer l'équivalent à la fin. Après la vente d'un bien démembré, il laisse l'usufruitier réinvestir la trésorerie, par exemple dans une SCI, et fait naître une créance de restitution au profit du nu-propriétaire, déductible à la succession sous réserve de l'article 774 bis du CGI.

Lorsqu'une SCI ou une famille vend un bien dont la propriété est démembrée, une question pratique surgit aussitôt : qui encaisse le prix, l'usufruitier ou le nu-propriétaire ? Le quasi-usufruit apporte une réponse souple, en laissant la trésorerie à l'usufruitier tout en protégeant le nu-propriétaire par une créance. Mais depuis la loi de finances pour 2024, ce mécanisme exige une vigilance accrue, car toutes les créances de restitution ne sont plus déductibles. C'est dans ce contexte que nous accompagnons les dirigeants qui veulent garder la main sur leur épargne tout en préparant la transmission.

Le quasi-usufruit est défini par l'article 587 du Code civil : il s'applique aux choses dont on ne peut user sans les consommer, comme une somme d'argent.

À la différence de l'usufruit classique, où l'usufruitier doit conserver la chose et la rendre en nature, le quasi-usufruitier peut disposer librement de l'argent. En contrepartie, il doit restituer l'équivalent, en valeur, à la fin de l'usufruit, le plus souvent à son décès. Cette restitution prend la forme d'une dette envers le nu-propriétaire.

Le quasi-usufruit transforme donc un droit démembré sur une somme en une liberté d'emploi pour l'usufruitier, assortie d'une dette différée. C'est ce qui le rend précieux après la vente d'un bien démembré : la trésorerie n'est pas figée entre deux titulaires, elle reste pilotable par une seule main. Pour bien situer ce mécanisme, il est utile de revoir les principes du démembrement de propriété, dont le quasi-usufruit n'est qu'une variante portant sur des liquidités plutôt que sur un immeuble.

Quand un bien détenu en usufruit et en nue-propriété est vendu, le prix doit être réparti, et trois voies s'ouvrent. Le choix n'est pas neutre, ni patrimonialement, ni fiscalement.

La première consiste à répartir le prix entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'âge, chacun recevant sa fraction et en disposant librement. La deuxième est le remploi : le prix sert à acquérir un nouveau bien sur lequel le démembrement se reporte à l'identique, ce qui prolonge le schéma initial. La troisième est le quasi-usufruit : l'usufruitier reçoit la totalité du prix et peut le réinvestir librement, par exemple dans la trésorerie d'une SCI ou un contrat de capitalisation, en contractant une créance de restitution envers le nu-propriétaire.

C'est cette troisième voie qui intéresse le dirigeant souhaitant conserver la main sur la trésorerie tout en préparant la transmission, dans le prolongement des stratégies décrites dans notre article sur les avantages et inconvénients du quasi-usufruit.

La répartition selon le barème de l'article 669 du CGI#

La première option suppose de valoriser respectivement l'usufruit et la nue-propriété. Le barème fiscal de l'article 669 du CGI, dans sa version applicable à l'usufruit viager, fixe ces fractions en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de l'opération. Ce barème sert de référence à la répartition du prix et au calcul des droits dans la plupart des démembrements. (À ne pas confondre avec l'usufruit constitué pour une durée fixe, qui obéit à une autre règle d'évaluation du même article 669.)

Plus l'usufruitier est âgé, plus la nue-propriété pèse lourd : un usufruitier de 72 ans ne valorise son usufruit qu'à 30 % du prix. C'est précisément cette mécanique qui pousse souvent vers le quasi-usufruit : plutôt que de ne récupérer qu'une fraction du prix, l'usufruitier conserve l'intégralité de la trésorerie et reporte le partage de valeur à son décès, via la créance de restitution.

La créance de restitution est la dette de l'usufruitier envers le nu-propriétaire, égale au montant remis.

À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire devient créancier de cette somme sur la succession de l'usufruitier. Lorsque la créance est déductible, elle vient en diminution de l'actif successoral, ce qui allège l'assiette des droits dus par les héritiers. C'est ce qui faisait du quasi-usufruit un outil de transmission efficace : la trésorerie travaille pendant des années entre les mains de l'usufruitier, et la dette de restitution réduit d'autant l'assiette des droits au décès.

Pour être opposable à l'administration, la créance doit être formalisée. Nous recommandons systématiquement une convention de quasi-usufruit enregistrée, qui fixe le montant, la nature de l'emploi et les modalités de restitution. Sans cette formalisation, et sans date certaine, la déductibilité de la créance devient fragile, voire inopposable. C'est un point que nous traitons au même titre que les arbitrages exposés sur la cession temporaire d'usufruit des parts sociales de SCI.

La loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 26) a resserré la déductibilité des dettes de restitution, et ce point est désormais central. Le texte s'applique aux successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023.

L'article 774 bis du CGI prévoit que ne sont pas déductibles de l'actif successoral les dettes de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit. Visée en premier lieu : la donation de somme d'argent avec réserve de quasi-usufruit, qui permettait jusque-là de transmettre des liquidités tout en en gardant l'usage, en créant une dette déductible au décès. Ce schéma est désormais neutralisé sur le plan successoral.

La loi prévoit cependant des exceptions essentielles, qui font toute la différence pour un dirigeant. La règle ne s'applique pas au quasi-usufruit portant sur le prix de cession d'un bien dont la propriété était démembrée, sous réserve qu'il soit justifié que la dette n'a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal. Elle ne s'applique pas non plus à l'usufruit légal du conjoint survivant (Code civil, art. 757), ni à l'usufruit résultant de la quotité disponible spéciale entre époux (art. 1094-1).

Un point technique mérite d'être souligné, car il commande la suite du raisonnement. Lorsque la créance n'est pas déductible, la somme correspondante ne sort pas pour autant du champ de l'impôt. Par dérogation à l'article 1133 du CGI, qui exonère en principe la réunion de l'usufruit à la nue-propriété, l'article 774 bis prévoit que cette somme donne lieu à la perception des droits de mutation par décès, supportés par le nu-propriétaire. En clair, la valeur ne disparaît pas de l'assiette : elle est rattrapée au moment où le nu-propriétaire recouvre sa créance. Pour le dirigeant, ce détail est loin d'être neutre, car il déplace la charge fiscale sur les héritiers et peut alourdir le coût global de la transmission lorsque l'exception ne joue pas.

Notre lecture#

Le quasi-usufruit sur le prix de vente d'un bien démembré reste un outil pertinent en 2026, précisément parce qu'il bénéficie d'une exception expresse au sein de l'article 774 bis. La trésorerie peut être conservée et réinvestie par l'usufruitier, et la créance de restitution demeure déductible à la succession, à la condition de ne pas poursuivre un but principalement fiscal. Nous attirons l'attention sur le fait que cette notion est plus large que l'abus de droit : c'est au contribuable de démontrer la cohérence patrimoniale du montage, et non à l'administration de prouver la fraude.

Il faut bien comprendre ce qui se passe quand l'exception ne joue pas, car c'est là que le mécanisme surprend les familles. Prenons une donation de 200 000 euros avec réserve de quasi-usufruit : la dette de restitution n'étant plus déductible, l'actif successoral du défunt n'en est pas réduit, et surtout la somme est rapportée à la liquidation des droits. Concrètement, le nu-propriétaire acquitte des droits de mutation par décès, calculés selon son lien de parenté et après application des abattements, sur cette somme de 200 000 euros qu'il « récupère » au titre de sa créance. Là où l'opération était autrefois indolore au décès, elle entraîne désormais une imposition supportée par l'héritier nu-propriétaire : c'est ce rapportage qui neutralise l'avantage successoral du schéma fondé sur une donation de liquidités.

Le réflexe indispensable est donc la formalisation et la traçabilité. Une convention de quasi-usufruit enregistrée, qui justifie l'origine de la somme et l'objectif patrimonial (réinvestissement, protection du conjoint, financement d'un projet familial), sécurise la déductibilité. À l'inverse, le quasi-usufruit né d'une simple donation de liquidités a perdu l'essentiel de son intérêt, ce que nous expliquons aux clients tentés de reproduire un schéma d'avant 2024. La distinction tient à l'origine de l'usufruit, pas à la simple présence d'une créance : c'est la cession d'un bien démembré qui ouvre l'exception, jamais la donation directe d'argent.

Un paramètre est trop souvent laissé de côté dans la convention : le montant de la créance de restitution est-il figé en valeur nominale, ou indexé ? Le choix n'est pas anodin. Une créance fixée en euros constants, sans indexation, se déprécie avec l'inflation : au décès, le nu-propriétaire récupère une somme dont le pouvoir d'achat a fondu, et la dette déductible de l'actif successoral est d'autant plus faible. À l'inverse, une créance indexée (sur un indice de prix, sur la valeur d'un actif de remploi, ou revalorisée selon une clause négociée) protège mieux le nu-propriétaire et augmente la dette déductible au décès.

Ce choix d'indexation a donc un effet direct sur la déductibilité : plus la créance est élevée au jour du décès, plus elle réduit l'assiette des droits, dans la limite du montant réellement dû selon la convention. Nous recommandons d'arrêter ce point dès la rédaction de l'acte, car une indexation introduite après coup peut être analysée comme une libéralité supplémentaire ou fragiliser la date certaine.

Le sort du réinvestissement en cas de moins-value mérite la même attention. Si l'usufruitier réinvestit la trésorerie dans une SCI ou un placement qui perd de la valeur, la dette de restitution n'en est pas mécaniquement réduite : le quasi-usufruitier reste tenu de restituer l'équivalent convenu, indépendamment du résultat de son emploi. C'est une protection pour le nu-propriétaire, mais un risque pour l'usufruitier et, en pratique, pour sa succession : si l'actif de remploi vaut moins que la créance, les héritiers réglent la différence sur les autres biens de la succession. À l'inverse, une créance simplement plafonnée à la valeur de l'actif de remploi reporte le risque sur le nu-propriétaire. C'est précisément ce que la convention doit trancher, et c'est là que se joue l'équilibre entre les parties.

Un couple, la soixantaine, avait donné quelques années plus tôt la nue-propriété d'un appartement à ses deux enfants, en conservant l'usufruit. À la vente du bien, pour un prix de l'ordre de 600 000 euros, la question de la répartition s'est posée. Le barème de l'article 669 aurait attribué l'essentiel du prix à la nue-propriété des enfants, vu l'âge des parents, ce qui aurait privé ces derniers de la trésorerie.

Plutôt que de répartir immédiatement les fonds, les parents ont opté pour un quasi-usufruit sur le prix, formalisé par une convention enregistrée, afin de réinvestir la totalité dans une SCI familiale. La créance de restitution au profit des enfants, fondée sur le prix de cession d'un bien démembré, restait déductible à la succession au titre de l'exception de l'article 774 bis. Le montage a été documenté (origine des fonds, projet de réinvestissement, absence de but principalement fiscal) afin d'être opposable. À l'inverse, si le couple avait voulu loger des liquidités déjà détenues, sans cession préalable, la même créance n'aurait pas été déductible.

En pratique : sécuriser un quasi-usufruit sur prix de cession#

• Vérifiez en amont que le bien était bien démembré avant la vente : c'est l'origine du démembrement qui ouvre l'exception de l'article 774 bis.
• Faites rédiger une convention de quasi-usufruit et faites-la enregistrer pour lui donner date certaine et la rendre opposable.
• Documentez l'objectif patrimonial (réinvestissement, protection du conjoint, projet familial) afin de démontrer l'absence de but principalement fiscal.
• Réglez la question de l'indexation de la créance dans l'acte : une créance figée en nominal se déprécie, une créance indexée protège le nu-propriétaire et augmente la dette déductible au décès.
• Prévoyez le sort d'une moins-value du réinvestissement : précisez si la restitution porte sur le montant convenu ou sur la seule valeur de l'actif de remploi, pour éviter un litige entre héritiers.
• Tracez l'emploi des fonds : un réinvestissement dans une SCI suppose une comptabilité claire du compte courant et de la créance, en lien avec le choix SCI à l'IS ou à l'IR.
• Conservez l'historique de valeur (prix de cession, barème retenu) pour le calcul des droits dus par le nu-propriétaire le moment venu.
• Faites valider l'ensemble avec votre expert-comptable en fiscalité et, pour l'acte, avec le notaire.

• L'exception de l'article 774 bis vise le prix de cession d'un bien démembré, pas la donation directe d'argent : ne confondez pas les deux origines, le régime fiscal n'est pas le même.
• La preuve de l'absence de but principalement fiscal pèse sur le contribuable : un montage non documenté est exposé en cas de contrôle.
• Sans convention enregistrée, la créance risque l'inopposabilité, ce qui ruine l'effet successoral recherché.
• La créance non déductible n'échappe pas à l'impôt : les droits de mutation par décès sont alors dus par le nu-propriétaire, ce qui doit être anticipé dans le plan de transmission.
• Le réinvestissement de la trésorerie dans une SCI suppose un suivi comptable rigoureux : la créance de restitution doit apparaître clairement, sous peine de litige entre héritiers.
• L'indexation éventuelle de la créance et son sort en cas de moins-value du réinvestissement doivent être prévus dans la convention, faute de quoi le nu-propriétaire peut se retrouver lésé.

• Le quasi-usufruit (Code civil, art. 587) porte sur des choses consomptibles comme l'argent : l'usufruitier en dispose librement et doit restituer l'équivalent à la fin, en règle générale à son décès.
• Après la vente d'un bien démembré, il permet à l'usufruitier de conserver et réinvestir toute la trésorerie (par exemple dans une SCI) au lieu de partager le prix selon le barème de l'article 669 du CGI.
• La créance de restitution née au profit du nu-propriétaire vient, lorsqu'elle est déductible, en diminution de l'actif successoral et allège les droits dus par les héritiers.
• Depuis l'article 774 bis du CGI (loi de finances pour 2024), la créance issue d'une donation de liquidités n'est plus déductible et la somme est rapportée, les droits étant supportés par le nu-propriétaire.
• Le quasi-usufruit sur le prix de cession d'un bien démembré bénéficie d'une exception expresse et reste déductible, à condition d'absence de but principalement fiscal.
• Une convention de quasi-usufruit enregistrée, qui fixe le montant, l'indexation, l'emploi des fonds et les modalités de restitution, est indispensable pour sécuriser la déductibilité.
• L'indexation de la créance et le sort d'une moins-value du réinvestissement doivent être tranchés dans l'acte, sous peine de léser le nu-propriétaire ou la succession de l'usufruitier.