Meublé de tourisme 2026 : loi Le Meur, abattements micro-BIC et TVA

Réponse rapide. Depuis la loi Le Meur, le régime micro-BIC des meublés de tourisme s'est durci. Pour vos revenus 2025 déclarés en 2026 : un meublé de tourisme non classé bénéficie d'un abattement de 30 pour cent, avec un plafond de recettes de 15 000 euros ; un meublé classé (ou une chambre d'hôtes) bénéficie d'un abattement de 50 pour cent, avec un plafond de 77 700 euros. Au-delà, le régime réel s'applique. Faire classer son bien devient souvent l'arbitrage clé.

La location de courte durée a longtemps profité d'une fiscalité très favorable au micro-BIC : un abattement forfaitaire élevé, un plafond confortable, et pas de comptabilité à tenir. La loi Le Meur (loi du 19 novembre 2024) a resserré cet avantage pour rééquilibrer le marché du logement. Résultat : en 2026, les propriétaires de meublés de tourisme découvrent des abattements plus faibles et des plafonds plus bas, et beaucoup ont intérêt à revoir leur régime.

Cet article fait le tour de la question : ce qui a changé, le régime micro-BIC applicable en 2026, l'intérêt du classement, le choix entre micro et réel, la fiscalité de la revente et le sujet de la TVA.

Un meublé de tourisme est un logement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, pour une courte durée (à la journée, à la semaine ou au mois). C'est le cas typique d'un logement loué sur une plateforme de type Airbnb ou Booking.

Il faut le distinguer de la location meublée classique (à l'année, à un locataire qui en fait sa résidence) et de la location de sa propre résidence principale, possible dans la limite de 120 jours par an. Le régime fiscal des meublés de tourisme, lui, est celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au micro-BIC ou au réel.

Avant la réforme, le micro-BIC était très généreux : 50 pour cent d'abattement pour un meublé non classé, et jusqu'à 71 pour cent pour un meublé classé, avec des plafonds élevés. La loi Le Meur a nettement réduit ces avantages.

Deux mouvements se cumulent : l'abattement baisse (donc la base imposable augmente), et le plafond de recettes au-delà duquel on bascule au réel baisse aussi, surtout pour le non classé (15 000 euros seulement).

Le micro-BIC reste le régime par défaut tant que vos recettes restent sous le plafond. L'administration applique automatiquement l'abattement forfaitaire, censé couvrir toutes vos charges : vous n'avez pas de comptabilité à produire, vous portez simplement vos recettes brutes sur la déclaration.

• Pour un meublé non classé, les recettes se déclarent en case 5NH ou 5OH (l'abattement de 30 pour cent est appliqué automatiquement, dans la limite de 15 000 euros de recettes).
• Pour un meublé classé ou une chambre d'hôtes, les recettes se déclarent en case 5NG ou 5OG (abattement de 50 pour cent, plafond de 77 700 euros).

Au-delà du plafond correspondant, le passage au régime réel est automatique, même sans option de votre part.

C'est devenu l'arbitrage central. Le classement, délivré pour cinq ans par un organisme accrédité sous l'égide d'Atout France, note le logement de une à cinq étoiles selon une grille de confort. Il déclenche deux avantages fiscaux au micro-BIC :

• un abattement de 50 pour cent au lieu de 30 pour cent ;
• un plafond de recettes relevé à 77 700 euros au lieu de 15 000 euros.

Pour un propriétaire qui dépasse 15 000 euros de recettes, le classement est souvent ce qui permet de rester au micro-BIC avec un abattement correct, plutôt que de basculer au réel avec un abattement de 30 pour cent. La démarche a un coût (la visite de classement) mais elle est vite rentabilisée dès que les recettes sont significatives.

Avec des abattements réduits, le régime réel redevient attractif pour beaucoup de loueurs. Au réel, vous ne bénéficiez pas d'un abattement forfaitaire, mais vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, assurance, frais de gestion) et surtout vous amortissez le bien et le mobilier. L'amortissement, qui étale comptablement le coût du logement, permet souvent d'effacer le résultat imposable pendant de longues années.

La règle simple : si vos charges réelles et vos amortissements dépassent l'abattement forfaitaire, le réel est gagnant. C'est fréquemment le cas dès qu'il y a un emprunt et des travaux. Pour trancher chiffre à l'appui, notre simulateur LMNP réel ou micro-BIC compare les deux régimes sur votre situation.

Un point nouveau et important : à la revente d'un meublé loué au réel, la loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, les amortissements qui ont réduit votre impôt pendant la location viennent gonfler la plus-value taxable au moment de la vente.

La plus-value reste imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 pour cent d'impôt sur le revenu et 17,2 pour cent de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans). Certaines résidences avec services (résidences étudiantes, établissements pour personnes âgées) restent hors de cette réintégration.

Cette mesure ne supprime pas l'intérêt du réel pendant la location, mais elle invite à raisonner sur l'ensemble du cycle, de l'achat à la revente, et non sur la seule économie d'impôt annuelle.

En principe, la location d'un meublé de tourisme est exonérée de TVA. Elle y devient soumise (au taux de 10 pour cent applicable à l'hébergement) uniquement si vous fournissez des prestations para-hôtelières, c'est-à-dire au moins trois des quatre services suivants : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Sans ces services, pas de TVA à facturer, mais pas de récupération de TVA sur vos achats non plus. Avec ces services, vous entrez dans une logique para-hôtelière (TVA à collecter, TVA récupérable) qui se cadre au cas par cas, notamment en cas d'investissement neuf.

Au-delà de la fiscalité, la loi Le Meur et les règles locales imposent plusieurs formalités :

• Enregistrement en mairie : la déclaration du meublé de tourisme et l'obtention d'un numéro d'enregistrement se généralisent, avec un téléservice national.
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : la loi impose désormais un DPE aux meublés de tourisme et prévoit, dans les communes qui l'activent, l'exclusion progressive des logements les plus énergivores.
• Changement d'usage : dans les zones tendues, la transformation d'un logement en meublé de tourisme peut nécessiter une autorisation de la commune.
• Cotisation foncière des entreprises (CFE) : l'activité de location meublée est une activité professionnelle, en principe soumise à la CFE.

Prenons un studio loué en meublé de tourisme qui génère 18 000 euros de recettes en 2025.

• Non classé : les recettes dépassent le plafond de 15 000 euros, le micro-BIC n'est plus possible, passage au réel obligatoire. Si le propriétaire reste au forfait dans la limite, l'abattement de 30 pour cent laisse une base élevée.
• Classé : le plafond de 77 700 euros est très au-dessus, le micro-BIC s'applique avec un abattement de 50 pour cent, soit une base imposable de 9 000 euros seulement.

Sur le même bien, le classement fait passer la base imposable du simple au double dans bien des cas. C'est tout l'enjeu du choix de régime, que nous cadrons dans notre mission de comptabilité LMNP.