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Comparez micro-BIC et régime réel LMNP avec loyers, charges, intérêts, amortissements indicatifs et points de vigilance liés aux réformes.
Comparer le revenu imposable micro-BIC et le résultat réel après charges.
Estimer un amortissement indicatif sans créer de déficit fiscal artificiel.
Mettre en évidence les effets de sortie et les alertes 2026 à valider.
Le régime réel LMNP peut réduire fortement le résultat imposable grâce aux charges et amortissements, mais il demande une comptabilité propre et une analyse de long terme. Le micro-BIC reste simple, avec un abattement forfaitaire, mais il peut être défavorable pour les biens financés à crédit ou chargés en travaux.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les loyers. Sa simplicité est réelle, mais elle ignore vos charges et intérêts effectivement supportés.
Le réel déduit les charges et peut amortir le bien et le mobilier selon des hypothèses comptables. La simulation plafonne l amortissement utilisé pour éviter de présenter un déficit artificiel.
La décision doit intégrer la durée de détention, la trésorerie, le financement, les travaux, la fiscalité de sortie et les évolutions législatives.
Le LMNP est un sujet YMYL : les chiffres doivent être indicatifs et rapprochés des pièces, du bail, du financement et des règles applicables.
Hayot Expertise recommande de comparer le réel et le micro-BIC sur plusieurs années. Le réel peut être puissant, mais seulement si les amortissements, les charges et les obligations déclaratives sont documentés et suivis correctement.
Regarder uniquement l impôt annuel peut masquer le coût administratif, les erreurs d amortissement, les impacts à la revente ou une réforme applicable au type de location.
Non. Il dépend des charges, des intérêts, du prix du bien, de l amortissement possible et des coûts de tenue. Un bien peu chargé peut rester cohérent au micro-BIC.
Non. Il faut analyser les règles applicables, l horizon de détention et les conséquences possibles à la sortie. Le simulateur donne un ordre de grandeur prudent.
Parce que l abattement dépend de la nature du logement et des règles applicables. Le taux doit être vérifié avant toute décision.
Non. Le cash-flow dépend des loyers encaissés, charges payées et remboursements de prêt. Le résultat fiscal suit des règles comptables et fiscales distinctes.
Avant le dépôt de l option, après travaux importants, en cas de location classée ou avant une cession. Les effets peuvent dépasser l impôt d une seule année.
À jour au 4 mai 2026. Les hypothèses LMNP doivent être validées avec le bail, le bien et la situation fiscale.
Nous pouvons reprendre vos loyers, charges, financement et amortissements pour comparer micro-BIC et réel sur plusieurs années.