LMNP fiscalité 2026 : micro-BIC, réel, amortissements, plus-value

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Cette qualification commande tout le reste : les seuils, les formulaires, la possibilité d'amortir le bien et, depuis 2025, le calcul de la plus-value à la revente. Comprendre la fiscalité LMNP, c'est d'abord arbitrer entre deux régimes, puis anticiper la sortie.

Le statut de loueur en meublé non professionnel reste l'un des cadres les plus efficaces de l'immobilier locatif, mais il ne se pilote plus par habitude. La loi de finances pour 2025 a modifié la fiscalité de la cession, et la loi dite Le Meur a resserré les seuils du micro-BIC. Voici un guide à jour pour choisir en connaissance de cause.

Réponse directe. En LMNP, vous relevez du micro-BIC (abattement forfaitaire, seuil de 83 600 € pour la location meublée classique et le meublé de tourisme classé, 15 000 € et 30 % d'abattement pour le meublé de tourisme non classé) ou du régime réel (déduction des charges et amortissements). Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits au réel réduisent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value à la revente.

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes, sans déduction des charges réelles ni des amortissements. Il est simple, mais souvent moins favorable dès que le bien est financé à crédit ou supporte des charges élevées.

Le régime réel permet de déduire les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, les assurances, la taxe foncière, les frais de gestion et surtout les amortissements du bien et du mobilier. Il impose une comptabilité complète et le dépôt d'une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes 2033).

Conseil du cabinet : en LMNP, la bonne question n'est pas de savoir quel régime est le plus simple, mais quel régime produit le meilleur résultat net après impôt sur votre horizon de détention, sortie comprise.

La loi dite Le Meur a modifié les plafonds et abattements applicables à la location meublée. Trois cas sont à distinguer.

1. La location meublée de longue durée (résidence principale du locataire) : seuil micro-BIC de 83 600 €, abattement de 50 %.
2. Le meublé de tourisme classé : seuil de 83 600 €, abattement de 50 % (l'ancien régime à 71 % et 188 700 € a disparu).
3. Le meublé de tourisme non classé : seuil de 15 000 €, abattement de 30 %.

Au-delà de ces seuils, le régime réel s'applique de plein droit. En dessous, vous pouvez opter pour le réel si la déduction des charges et des amortissements est plus avantageuse. L'option se formule auprès de l'administration et engage pour une durée minimale.

L'amortissement est le principal levier du régime réel. Un bien n'est pas amorti en bloc : on ventile sa valeur entre le terrain (non amortissable), la structure, la toiture, les installations techniques et le mobilier, chacun amorti sur une durée propre. Cette ventilation par composants doit être documentée dès l'entrée dans le réel.

L'amortissement réduit le résultat imposable, souvent jusqu'à neutraliser l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Mais il ne crée pas de déficit reportable au-delà du revenu locatif : la fraction d'amortissement excédentaire est mise en réserve et reportée sur les exercices suivants.

Pour la mise en oeuvre concrète et le choix d'un cabinet capable de tenir ce plan dans la durée, voyez comment choisir un cabinet comptable expert en LMNP au régime réel.

C'est tout l'intérêt du réel par rapport à l'abattement forfaitaire du micro-BIC. Au régime réel, vous déduisez les charges réellement supportées pour l'activité de location meublée, sous réserve qu'elles soient justifiées et engagées dans l'intérêt de l'exploitation.

Les principaux postes déductibles sont :

• les intérêts d'emprunt et les frais de dossier liés au financement ;
• la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• les charges de copropriété non récupérables ;
• les primes d'assurance (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés) ;
• les frais de gestion locative et d'agence ;
• les honoraires comptables et frais de tenue du dossier ;
• les dépenses d'entretien et de réparation courantes ;
• les amortissements du bien et du mobilier.

La distinction entre charge déductible immédiatement et dépense à immobiliser (puis amortir) est un point technique fréquent. Une réfection lourde ou un remplacement d'équipement s'immobilise, alors qu'un entretien courant se déduit dans l'année. Une mauvaise qualification fausse le résultat et peut être reprise lors d'un contrôle.

Au micro-BIC, vous portez simplement vos recettes sur la déclaration complémentaire 2042-C PRO, dans la rubrique des revenus de location meublée non professionnelle. L'abattement forfaitaire est appliqué automatiquement par l'administration ; aucune comptabilité n'est exigée.

Au régime réel, vous déposez une liasse fiscale autonome auprès du service des impôts des entreprises : la déclaration de résultat 2031 et ses annexes 2033 (bilan, compte de résultat, tableau des immobilisations et des amortissements). Le résultat net est ensuite reporté sur votre 2042-C PRO. Le respect des délais de dépôt conditionne la déductibilité des charges et des amortissements ; un dépôt tardif peut entraîner des pénalités et, surtout, la perte de l'avantage du réel pour l'exercice concerné.

C'est l'évolution majeure. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84, modifiant l'article 150 VB du CGI) prévoit que les amortissements déduits au régime réel viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière. La plus-value brute augmente donc du montant des amortissements cumulés.

Cette règle s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025 et concerne les amortissements déduits depuis l'origine, y compris ceux antérieurs à 2025. Le micro-BIC n'est pas concerné, puisqu'il ne déduit pas d'amortissements.

Des exceptions existent : certains logements en résidences services (résidences étudiantes, seniors, EHPAD) sont exclus de la réintégration, de même que les amortissements correspondant à des travaux déjà pris en compte dans le calcul de la plus-value. Le régime de la plus-value reste celui des particuliers : taux de 19 % à l'impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention (exonération d'IR au-delà de 22 ans, de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans).

Pour le détail de cette réforme, lisez Suppression du LMNP 2026 : la réforme réelle.

Vous achetez un appartement meublé 250 000 € en 2020, loué au réel, et déduisez 40 000 € d'amortissements cumulés d'ici 2026. Vous le revendez 320 000 €.

Avant la réforme, la plus-value brute aurait été de 70 000 € (320 000 − 250 000). Depuis la loi de finances 2025, le prix d'acquisition retenu devient 210 000 € (250 000 − 40 000), portant la plus-value brute à 110 000 €. Avant abattements pour durée de détention, le surcoût d'assiette est de 40 000 €, soit le montant des amortissements réintégrés. L'avantage annuel procuré par l'amortissement reste réel, mais il faut désormais le mettre en balance avec la fiscalité de sortie.

Vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP) si deux conditions cumulatives sont remplies : vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € et ces recettes excèdent les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Le statut LMP modifie le traitement des déficits, des plus-values et l'assujettissement aux cotisations sociales.

Pour comparer en détail, voyez LMNP vs LMP : quel régime fiscal. Et si vous hésitez sur la structure de détention, LMNP ou SCI : quel régime pour louer en meublé clarifie un point souvent mal compris.

Oui sur les deux plans. Toute activité de location meublée doit être déclarée dans les 15 jours via le guichet unique de l'INPI, ce qui génère un numéro SIRET. Les modalités sont détaillées dans LMNP et SIRET : obligatoire ou non.

Le loueur en meublé est par ailleurs en principe redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf exonérations spécifiques. Voyez CFE et LMNP pour les cas d'exonération et la base minimale.

• Choisir le micro-BIC par habitude, sans simulation comparative avec le réel.
• Amortir sans ventilation par composants ni méthode documentée.
• Oublier l'impact futur des amortissements sur la plus-value depuis la réforme 2025.
• Négliger la déclaration de début d'activité, le SIRET ou la CFE.
• Calculer la fiscalité d'entrée sans modéliser la fiscalité de sortie.

Le bon choix se construit avec des chiffres, pas avec une habitude. Comparez le résultat net sur plusieurs années, vérifiez votre capacité à tenir une comptabilité réelle proprement, et intégrez la sortie dès le départ. Un régime réel mal suivi devient vite frustrant ; un micro-BIC choisi par défaut peut coûter cher en impôt évitable.

Dans nos dossiers, le différentiel décisif vient rarement du seul taux d'imposition annuel : il vient de la durée de détention, du niveau de financement et de la qualité de la documentation des amortissements.

En 2026, la fiscalité LMNP reste puissante, mais elle se pilote sur trois temps : l'imposition des loyers, les obligations comptables et la fiscalité de sortie. La réforme de la plus-value a renforcé l'importance d'un suivi rigoureux des amortissements et d'une vision d'ensemble.

À jour au 2026-05-26. Cet article informe et ne se substitue pas à un conseil personnalisé. Pour votre situation, contactez un expert-comptable inscrit à l'Ordre.