Suppression du LMNP 2026 : la rumeur, la réforme réelle et ce qui change vraiment pour votre fiscalité

Mis à jour le 20 octobre 2026. Relu par Samuel Hayot, expert-comptable inscrit à l'Ordre de Paris

L'expression "suppression du LMNP en 2026" a envahi les forums d'investisseurs et les plateformes immobilières depuis l'automne 2024. Elle est inexacte. Le statut de loueur en meublé non professionnel existe toujours, les régimes micro-BIC et réel simplifié sont maintenus, et aucune loi ne prévoit la suppression générale du LMNP.

Ce qui a changé, en revanche, est réel et structurant : l'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a modifié le régime fiscal de la cession d'un bien LMNP au réel, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Les amortissements pratiqués pendant la durée de détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. C'est une réforme majeure pour les investisseurs à long terme, mais ce n'est pas une suppression du statut.

Non, le LMNP n'a pas été supprimé en 2026. Le statut de loueur en meublé non professionnel reste accessible. Ce qui a changé, c'est le traitement fiscal de la plus-value à la vente pour les bailleurs au régime réel : les amortissements déduits fiscalement pendant la détention sont maintenant pris en compte pour calculer la plus-value imposable, ce qui augmente l'impôt dû à la cession.

La mécanique avant la réforme (cessions antérieures au 15 février 2025)

Sous l'ancien régime, un bailleur LMNP au réel bénéficiait d'un double avantage :

1. Pendant la détention : les amortissements (sur le bien, les meubles, les travaux) réduisaient le résultat BIC imposable, parfois jusqu'à zéro.
2. À la cession : la plus-value était calculée selon le régime des particuliers (prix de vente moins prix d'acquisition), sans réintégrer les amortissements. L'abattement pour durée de détention s'appliquait normalement.

Résultat : le bailleur déduisait les amortissements pendant des années, puis vendait comme si ces déductions n'avaient jamais existé. La communauté fiscaliste qualifiait cela de "double déduction", ce qui explique que le législateur ait finalement agi.

Ce que l'article 84 de la loi de finances pour 2025 a changé

L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value de cession pour les LMNP au réel. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué des amortissements déduits pendant la période de location, avant application des abattements pour durée de détention.

En termes techniques, cela revient à une réintégration des amortissements dans l'assiette de la plus-value, ce qui se traduit par une plus-value brute plus élevée avant application des abattements pour durée de détention.

Portée dans le temps. Interrogé sur ce point, le Gouvernement a répondu (question écrite n° 10097, réponse publiée au Journal officiel du 24 mars 2026) que le nouveau régime s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, quelle que soit la date de mise en location du bien : l'ensemble des amortissements déduits en application de l'article 39 C du CGI pendant la location est pris en compte, y compris ceux pratiqués avant 2025. Selon impots.gouv.fr, certains biens situés dans des résidences-services (pour étudiants, personnes âgées ou personnes handicapées) ne sont pas visés par la mesure.

Le fondement législatif s'appuie sur la logique de l'article 39 C du CGI, qui encadre les déductions d'amortissements pour les locations meublées, et sur la volonté d'aligner le traitement LMNP sur celui des loueurs en meublé professionnels (LMP) pour la partie cession.

Ce qui n'a pas changé : le régime des plus-values des particuliers continue de s'appliquer (abattements pour durée de détention, exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux). Seule la base de calcul de la plus-value brute est modifiée.

Situation : vous avez acquis un appartement meublé en 2016 pour 200 000 €. Vous l'avez loué au régime réel simplifié et avez déduit 30 000 € d'amortissements cumulés sur dix ans. Vous vendez en 2026 pour 280 000 €.

Calcul de la plus-value brute

Taux et abattements en vigueur au 20 octobre 2026 : 6 % par année de détention de la 6e à la 21e année pour l'impôt sur le revenu, 1,65 % pour les prélèvements sociaux. Montants arrondis à l'euro, hors surtaxe sur les plus-values nettes supérieures à 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI), due ici dans les deux colonnes. À vérifier selon votre situation personnelle.

Ce surcoût de près de 7 700 € illustre l'impact réel de la réforme. Pour un portefeuille de plusieurs biens ou des amortissements plus importants (travaux, bien acquis à prix élevé), l'écart peut être significativement plus large.

Le cas le plus fréquent : l'investisseur "surpris" à la cession

Dans les dossiers que nous accompagnons, le scénario le plus fréquent est celui d'un bailleur qui avait soigneusement constitué ses amortissements au fil des années, parfois sur conseil d'un gestionnaire de patrimoine, sans anticiper que ces mêmes amortissements seraient réintégrés le jour de la vente.

La réforme de 2025 ne change pas la logique de la déduction pendant la détention. Elle change en revanche le coût de sortie. Ce décalage entre l'avantage courant (réduction du BIC imposable) et le coût différé (plus-value plus élevée) est l'un des points de vigilance que nous soulevons systématiquement dans les dossiers LMNP au réel, surtout pour les investisseurs qui envisagent de céder dans les cinq à dix prochaines années.

Le risque sous-estimé : ne pas recalculer la rentabilité nette après cession

Beaucoup d'études de rentabilité LMNP présentent le rendement brut ou le cash-flow après fiscalité courante, sans intégrer la fiscalité de sortie. Avec la réforme de 2025, cette omission est plus coûteuse qu'avant. La rentabilité nette d'un investissement LMNP au réel ne peut plus être évaluée sans simuler l'impact fiscal de la cession future, en tenant compte des amortissements cumulés et du régime des plus-values applicable à la date envisagée.

Le statut LMNP lui-même n'est pas remis en cause. Les deux régimes d'imposition restent accessibles.

Micro-BIC

• Seuil de chiffre d'affaires : à vérifier selon la catégorie de location meublée (classique ou tourisme) : les règles pour les meublés de tourisme ont évolué avec la loi du 19 novembre 2024.
• Abattement forfaitaire : 50 % pour les locations meublées classiques (à vérifier selon régime et catégorie applicable).
• Aucune déduction d'amortissements : la réforme de 2025 sur les plus-values ne concerne donc pas les bailleurs au micro-BIC, qui ne pratiquent pas d'amortissements.

Réel simplifié

• Déduction des charges réelles et des amortissements.
• Intérêt fort pendant la détention (réduction du résultat imposable).
• Impact de la réforme de 2025 à la cession : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
• Obligation comptable : tenue d'une comptabilité régulière, liasse fiscale, déclaration 2031.

La réforme de 2025 a relancé une question que de nombreux investisseurs se posaient déjà : vaut-il mieux continuer en LMNP réel ou créer une SCI à l'impôt sur les sociétés ?

Notre lecture : la SCI à l'IS n'est pas systématiquement préférable. Elle déplace le problème fiscal sans toujours l'effacer : la plus-value IS à la cession de l'immeuble est soumise à l'IS, sans abattement pour durée de détention. L'arbitrage dépend du profil de l'investisseur, de la durée de détention envisagée, et des objectifs patrimoniaux. Il doit être simulé chiffres en main avant toute décision.

• Durée de détention et abattements : plus vous approchez de l'exonération totale (22 ans IR, 30 ans prélèvements sociaux), moins l'impact de la réforme est sensible, car l'assiette réintégrée bénéficie aussi des abattements.
• Amortissements visés : l'administration vise l'ensemble des amortissements déduits en application de l'article 39 C du CGI pendant la période de location, quelle que soit la date de mise en location du bien (réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 24 mars 2026). Un amortissement que vous n'avez pas déduit pose une question distincte, à examiner avec votre expert-comptable sur votre dossier.
• Meublés de tourisme : le seuil micro-BIC et les règles ont évolué séparément. Ne pas confondre les deux réformes.
• Transmission anticipée : en cas de donation avant cession, les règles de purge de la plus-value latente peuvent modifier sensiblement l'équation.

L'administration fiscale vérifie, dans les dossiers LMNP au réel, la cohérence entre les amortissements déduits dans les déclarations annuelles (liasse 2031) et le tableau des immobilisations. En cas de cession, le recoupement entre le tableau d'amortissements transmis et le montant réintégré dans le calcul de la plus-value est un point de contrôle identifié. Un dossier bien tenu (tableaux d'amortissements actualisés, historique des acquisitions, factures de travaux) limite les risques de requalification ou de redressement.

• Reconstituez l'historique complet de vos amortissements déduits depuis l'acquisition.
• Simulez l'impact fiscal d'une cession à différents horizons (5 ans, 10 ans, 22 ans).
• Vérifiez si le régime micro-BIC pourrait être plus avantageux sur le reste de la détention, sachant qu'il élimine l'exposition à la réintégration.
• Si vous envisagez de vendre dans les deux à trois ans, faites établir un prévisionnel de cession avant de signer un compromis.
• Consultez un expert-comptable avant tout changement de régime (passage micro vers réel ou inverse) qui pourrait modifier votre base d'amortissements.

Pour approfondir votre analyse, consultez également :

• Cotisation foncière des entreprises et LMNP : ce que vous devez savoir
• Gestion locative et comptabilité : obligations légales pour les propriétaires
• Faut-il ouvrir une SCI pour investir dans l'immobilier ?

Le LMNP n'a pas été supprimé en 2026. Cette formule, répandue et inexacte, a alimenté beaucoup d'anxiété inutile. Ce qui a changé est plus ciblé mais plus structurant : la réforme introduite par l'article 84 de la loi de finances pour 2025 modifie le calcul de la plus-value à la cession pour les bailleurs au réel simplifié, en réintégrant les amortissements déduits dans l'assiette taxable.

Pour un investisseur qui ne prévoit pas de vendre, l'impact immédiat est nul. Pour celui qui envisage une cession dans les prochaines années, la simulation est indispensable. Pour celui qui hésite entre régime réel et micro-BIC, ou entre LMNP et SCI, la décision mérite d'être posée dans le détail, sur la base de chiffres actualisés.

Vous voulez mesurer l'impact réel de la réforme de 2025 sur votre situation LMNP ? Notre cabinet peut reprendre votre dossier, recalculer votre exposition fiscale à la cession et vous aider à arbitrer entre les différentes options disponibles.

Cet article est fourni à titre d'information générale. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Toute décision relative à votre situation LMNP doit être prise après examen de vos documents, de votre régime applicable et des dispositions en vigueur à la date de votre opération. Les seuils, taux et abattements mentionnés sont ceux connus au 25 mai 2026 et peuvent évoluer. Consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour une analyse adaptée à votre cas.