SCI à l'IS : amortir l'immeuble et arbitrer avec l'IR en 2026

Réponse rapide. En SCI à l'IS, l'amortissement de l'immeuble réduit le résultat imposable chaque année, donc l'impôt sur les sociétés pendant la détention. La contrepartie tombe à la revente : la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, si bien que les amortissements pratiqués gonflent mécaniquement la plus-value taxable, sans aucun abattement pour durée de détention. C'est tout l'arbitrage entre SCI à l'IS et SCI à l'IR.

L'amortissement de l'immeuble est souvent présenté comme l'avantage décisif de la SCI à l'impôt sur les sociétés. Il l'est, mais à moitié. Ce que l'on déduit pendant la détention se retrouve, en miroir, dans la plus-value à la revente. Comprendre cette mécanique en deux temps est indispensable avant de choisir entre une SCI à l'IS et une SCI à l'IR, car le bon choix dépend moins du rendement annuel que de ce que vous comptez faire du bien à terme.

Ce comparatif détaille le fonctionnement de l'amortissement par composants, son effet chiffré sur le résultat, puis son revers à la cession, avant de mettre en regard la SCI à l'IS et la SCI à l'IR sur un même immeuble.

Une SCI à l'impôt sur le revenu relève des revenus fonciers : elle ne peut pas amortir l'immeuble. Elle déduit des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien), mais pas la dépréciation du bâti. Une SCI à l'impôt sur les sociétés, à l'inverse, tient une comptabilité commerciale : l'immeuble est une immobilisation inscrite à l'actif, et sa dépréciation se déduit chaque année sous forme d'amortissement.

C'est une différence de nature, pas de degré. À l'IS, l'amortissement transforme une charge non décaissée (le bien continue d'exister) en réduction d'impôt bien réelle. Sur un immeuble de rapport, cet effet peut neutraliser la quasi-totalité du résultat imposable pendant de longues années. La logique d'ensemble de ce choix de régime est traitée dans notre article SCI à l'IS ou à l'IR ; ici, nous entrons dans la mécanique de l'amortissement et de la plus-value.

On n'amortit jamais l'immeuble en bloc. Le terrain, d'abord, n'est pas amortissable : il ne se déprécie pas par l'usage. Il faut donc commencer par ventiler le prix d'acquisition entre la quote-part terrain (souvent 10 % à 20 % en zone urbaine) et la quote-part bâti, seule amortissable.

Le bâti lui-même se décompose ensuite en composants, chacun amorti sur sa propre durée d'usage (méthode dite « par composants »). La structure dure le plus longtemps ; les éléments techniques et les agencements, beaucoup moins. Voici une ventilation indicative pour un immeuble locatif :

Prenons un immeuble acheté 500 000 € par une SCI à l'IS, dont 100 000 € de terrain et 400 000 € de bâti. En retenant les durées médianes, la structure (200 000 € sur 50 ans) donne 4 000 € par an, les façades (60 000 € sur 25 ans) 2 400 € par an, la toiture (40 000 € sur 30 ans) environ 1 333 € par an, les installations techniques (60 000 € sur 20 ans) 3 000 € par an et les agencements (40 000 € sur 12 ans) environ 3 333 € par an. Au total, l'immeuble génère près de 14 000 € d'amortissement par an au cours des douze premières années.

Reprenons cet immeuble. Supposons qu'il rapporte 30 000 € de loyers annuels et supporte 8 000 € de charges déductibles hors amortissement (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion).

Sans amortissement, le résultat imposable serait de 22 000 €, soumis à l'impôt sur les sociétés au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, soit 3 300 € d'IS. Avec les 14 000 € d'amortissement annuel, le résultat tombe à 8 000 €, et l'IS à 1 200 €. L'économie atteint donc environ 2 100 € par an, et près de 31 500 € cumulés sur 15 ans de détention.

Ce taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les sociétés dont le chiffre d'affaires reste sous 10 millions d'euros et dont le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Au-delà de 42 500 €, le bénéfice est taxé à 25 %. La trésorerie ainsi préservée chaque année peut financer le remboursement de l'emprunt ou un nouvel investissement, ce qui constitue l'argument central en faveur de l'IS pour un patrimoine en constitution.

C'est ici que la mécanique se retourne. À l'IS, la plus-value de cession d'un immeuble n'est pas calculée sur le prix d'achat, mais sur la valeur nette comptable : le prix de revient diminué des amortissements déjà pratiqués. Plus vous avez amorti, plus la valeur nette comptable est basse, et plus la plus-value taxable est élevée. Les amortissements déduits pendant la détention sont donc, en pratique, réintégrés à la revente.

Poursuivons l'exemple. Après 15 ans, l'immeuble est revendu 650 000 €. Les amortissements cumulés s'élèvent à environ 200 000 € (structure 60 000 €, façades 36 000 €, toiture 20 000 €, installations 45 000 €, agencements 40 000 € entièrement amortis en 12 ans). La valeur nette comptable ressort à 500 000 € moins 200 000 €, soit 300 000 €. La plus-value professionnelle est donc de 650 000 € moins 300 000 €, soit 350 000 €.

Cette plus-value est imposée au taux normal de l'IS : il n'existe pas de régime du long terme pour les immeubles d'exploitation, et surtout aucun abattement pour durée de détention. Sur 350 000 €, l'impôt avoisine 83 000 € (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà). Et ce n'est pas tout : pour sortir le produit net de la SCI vers le patrimoine privé des associés, la distribution de dividendes supporte le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026). La double imposition, à l'IS puis à la distribution, est le prix de l'avantage obtenu pendant la détention.

Mettons le même immeuble dans une SCI à l'IR. Faute d'amortissement, le prix d'acquisition reste à 500 000 €. À la revente 650 000 € après 15 ans, la plus-value des particuliers est de 150 000 € (en faisant abstraction des forfaits travaux et frais d'acquisition qui la réduiraient encore).

Surtout, cette plus-value bénéficie de l'abattement pour durée de détention. Après 15 ans, l'abattement à l'impôt sur le revenu atteint 60 % (6 % par an de la 6e à la 21e année), ramenant la base imposable à 60 000 €, taxés à 19 %, soit environ 11 400 €. Les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %, bénéficient d'un abattement de 1,65 % par an : la base reste à 83,5 %, soit 125 250 €, pour un prélèvement d'environ 21 500 €. Le total approche 33 000 €, contre près de 83 000 € à l'IS, sans compter la fiscalité de la distribution. Et l'avantage de l'IR se creuse avec le temps : l'exonération d'impôt sur le revenu est totale après 22 ans de détention, celle de prélèvements sociaux après 30 ans.

L'arbitrage se résume ainsi : la SCI à l'IS gagne sur la détention (moins d'impôt grâce à l'amortissement, trésorerie reconstituée), la SCI à l'IR gagne sur la sortie (plus-value allégée puis exonérée avec le temps). Le choix dépend donc de l'horizon. Un investisseur qui compte conserver et transmettre l'immeuble, sans le revendre, capitalise l'avantage de l'IS sans jamais subir son revers. Un investisseur qui vise une revente à moyen terme y perdra le plus souvent.

L'amortissement n'est pas un cadeau fiscal définitif : c'est un report d'imposition. Ce que l'IS vous fait économiser pendant 15 ans, il vous le réclame en partie à la revente, via une valeur nette comptable réduite et une plus-value gonflée. Présenter l'amortissement comme un gain net, sans évoquer la cession, conduit à des arbitrages erronés.

Notre conseil est de raisonner sur la durée de détention probable et sur la destination finale du bien. Pour un immeuble destiné à être conservé longtemps, loué et transmis, l'IS et son amortissement sont souvent pertinents. Pour un bien que l'on envisage de revendre dans dix à quinze ans, la SCI à l'IR, avec son abattement croissant, protège mieux la plus-value. Ce raisonnement gagne à être conduit en amont, idéalement lors d'une consultation de fiscalité immobilière, car le choix du régime est en pratique difficile à défaire.

Un client détenait depuis 16 ans un immeuble locatif dans une SCI à l'IS, acheté 600 000 € et amorti à hauteur d'environ 230 000 € au fil des années. Il souhaitait le revendre 900 000 € pour financer un autre projet. Le calcul l'a surpris : la valeur nette comptable n'était plus que de 370 000 €, si bien que la plus-value professionnelle ressortait à 530 000 €, imposée au taux normal de l'IS, puis le solde devait encore supporter le PFU à la distribution. À l'inverse, une détention identique dans une SCI à l'IR aurait, après 16 ans, ramené la base imposable à moins de 40 % pour l'impôt sur le revenu. L'enseignement est clair : l'avantage de l'amortissement et le coût de la plus-value sont les deux faces d'une même pièce, et c'est l'horizon de détention qui décide laquelle l'emporte.