Évaluation de fonds de commerce à Paris

Un fonds de commerce n'est pas une entreprise au sens de ses titres. C'est un ensemble d'éléments incorporels (clientèle, enseigne, nom commercial, droit au bail) et corporels (matériel, agencements) affectés à une exploitation. On peut le vendre sans vendre la société qui l'exploite, et cette distinction change tout, à la valeur comme à la fiscalité.

Trois erreurs reviennent systématiquement chez les cédants :

• Confondre chiffre d'affaires et valeur. Deux commerces au même chiffre d'affaires peuvent valoir du simple au triple selon leur marge, leur dépendance au dirigeant et leur bail.
• Appliquer un barème sans le retraiter. Un barème s'applique à un chiffre d'affaires normatif, pas au chiffre d'affaires brut d'un exercice atypique.
• Oublier que le dirigeant se paie. Un exploitant qui se verse une rémunération très faible affiche un résultat flatteur qui disparaît le jour où un repreneur salarié le remplace.

Cabinet Hayot Expertise, expert-comptable et commissaire aux comptes à Paris 8, produit l'évaluation chiffrée et motivée qui sert à vendre, à acheter, à donner ou à défendre une valeur.

Le choix ne dépend pas de la taille du commerce mais de l'usage du document. Se faire une idée avant de mettre en vente ne demande pas le même travail que défendre une valeur devant l'administration.

Les barèmes professionnels#

Chaque activité a ses repères, exprimés en pourcentage du chiffre d'affaires annuel : la boulangerie, le restaurant, la pharmacie, le salon de coiffure, le garage ou le bar-tabac ne se valorisent pas avec le même coefficient. Ces barèmes, publiés par les éditeurs juridiques et repris à titre indicatif par l'administration fiscale, sont des repères de marché, pas une règle de droit.

Ils donnent un point de départ. Ils ne disent rien de la rentabilité réelle, ce qui explique qu'un commerce très rentable se vende au-dessus du barème et un commerce à faible marge en dessous.

Pour le détail des coefficients par activité, voyez notre article de référence sur le barème d'évaluation des fonds de commerce.

La méthode de rentabilité#

C'est celle qui emporte la décision d'un repreneur financé par une banque. On part de l'excédent brut d'exploitation, on le retraite :

• rémunération du dirigeant ramenée au coût réel d'un exploitant salarié ;
• loyers intragroupe ou hors marché replacés à leur valeur locative ;
• charges personnelles logées dans l'exploitation, retirées ;
• éléments non récurrents, neutralisés.

On capitalise ensuite ce résultat normatif par un multiple qui reflète le risque de l'activité et sa dépendance au dirigeant.

Les comparables#

Les transactions récentes du même secteur, dans la même zone de chalandise, à taille comparable. C'est la méthode la plus parlante en négociation et la plus difficile à documenter, faute de base publique exhaustive en France.

• Le bail commercial : loyer rapporté au marché local, destination (large ou étroite), échéance, clauses de cession. Un bail favorable est un actif ; un bail contraint est une décote.
• La dépendance au dirigeant : part du chiffre d'affaires liée à la personne du cédant, transférabilité réelle de la clientèle, durée d'accompagnement nécessaire.
• La concentration de la clientèle : un fonds dont trois clients font la moitié du chiffre d'affaires ne vaut pas un fonds à clientèle diffuse.
• L'état du matériel et des agencements : investissements à prévoir dans les deux ans, mises aux normes.
• Le personnel repris : les contrats de travail attachés au fonds sont transférés de plein droit au repreneur, avec leur ancienneté et leurs avantages acquis.
• Le stock : valorisé à part du fonds, sur inventaire contradictoire.

La cession d'un fonds de commerce déclenche des droits d'enregistrement à la charge de l'acquéreur, selon le tarif progressif de l'article 719 du Code général des impôts. Elle place également l'acquéreur sous une solidarité de paiement temporaire avec le vendeur pour certains impôts, dans les conditions de l'article 1684 du même code, ce qui justifie en pratique le séquestre d'une partie du prix.

Côté cédant, la plus-value dégagée relève des régimes de plus-values professionnelles, avec des dispositifs d'exonération dont l'éligibilité dépend de la valeur du fonds, de la durée d'exploitation et de la situation du dirigeant. Ces paramètres se vérifient avant la signature : après, les choix sont figés.

• Vendre : se situer avant de fixer un prix, préparer le dossier de présentation.
• Acheter : vérifier que le prix demandé tient, en amont ou en parallèle d'un audit d'acquisition.
• Donner ou transmettre : établir une valeur défendable pour une donation ou une transmission familiale.
• Apporter le fonds à une société : l'opération relève alors du commissariat aux apports, mission réglementée distincte.
• Litige : sortie d'associé, divorce, contentieux avec un acquéreur.
• Financer : produire une valeur documentée pour une banque.

Si vous détenez le fonds à travers une société et que la question est de vendre les titres plutôt que le fonds, l'évaluation change de nature : on valorise alors une entreprise, avec sa trésorerie, ses dettes et ses passifs latents. C'est l'objet de notre mission d'évaluation d'entreprise.

L'arbitrage entre les deux voies est d'abord fiscal, et il se tranche avant la mise en vente, pas au moment de signer. Notre accompagnement à la cession d'entreprise couvre cet arbitrage.