Indice du coût de la construction (ICC) : 2 084 points au T1 2026

L'indice du coût de la construction (ICC) du 1er trimestre 2026 (T1 2026) s'établit à 2 084 points, en base 100 au 4e trimestre 1953, pour la France métropolitaine. L'Insee a publié ce chiffre le 24 juin 2026 (Informations rapides n° 156) et un avis au Journal officiel n° 0150 du 28 juin 2026 le reprend. L'ICC progresse de 1,26 % sur un trimestre et recule de 2,89 % sur un an. Aucune valeur plus récente n'existe à ce jour : l'ICC du 2e trimestre 2026 est annoncé pour fin septembre 2026.

• Indice : ICC (indice national du coût de la construction)
• Trimestre : T1 2026 (1er trimestre 2026)
• Valeur : 2 084 points
• Base : 100 au 4e trimestre 1953
• Variation trimestrielle : +1,26 %
• Variation annuelle : -2,89 %
• Publication Insee : 24 juin 2026, Informations rapides n° 156
• Journal officiel : n° 0150 du 28 juin 2026
• Prochaine publication : fin septembre 2026 (T2 2026), sans date précise annoncée
• Champ : France métropolitaine

La dernière valeur publiée de l'indice du coût de la construction est celle du 1er trimestre 2026 : 2 084 points en base 100 au 4e trimestre 1953. Elle progresse de 1,26 % par rapport au trimestre précédent et recule de 2,89 % sur un an.

Variations sur un an publiées par l'Insee pour le T1 2026 et le T4 2025 ; calcul sur les valeurs Insee pour le T1 2025.

L'Insee diffuse la donnée d'abord dans sa collection Informations rapides, le 24 juin 2026 pour ce trimestre. Elle est ensuite reprise par un avis relatif à l'indice du coût de la construction du premier trimestre de 2026, publié au Journal officiel n° 0150 du 28 juin 2026. C'est cet avis que l'on vise dans un courrier de révision ou un avenant : il est daté, il fait foi de la valeur retenue, et il mentionne la base de référence.

L'Insee diffuse l'ICC sous deux bases, ce qui explique les valeurs contradictoires qui circulent pour un même trimestre.

La série de référence est en base 100 au 4e trimestre 1953. C'est celle qui vaut 2 084 au 1er trimestre 2026, celle qui paraît au Journal officiel, et celle que visent les clauses d'indexation depuis des décennies. Une seconde série, rebasée sur l'année 2021, donne 112,4 pour le même trimestre : elle sert aux comparaisons entre indices de la construction, qui sont presque tous exprimés en base 2021.

Règle de travail : base 100 au 4e trimestre 1953 pour tout usage contractuel (bail, avenant, marché, courrier de révision) ; base 100 en 2021 pour une analyse de tendance ou une comparaison entre indices. Un calcul qui mélange les deux bases est arithmétiquement faux, même si les deux chiffres sont exacts.

L'erreur se produit typiquement lorsqu'un contrat mentionne un indice de départ relevé en base 1953 et qu'on lui oppose un indice de référence relevé en base 2021 : le rapport obtenu n'a aucun sens économique. Avant tout calcul, on relit la base indiquée dans la clause, et à défaut, celle de l'avis au Journal officiel de l'année de signature.

Les taux de variation trimestriels et annuels du tableau sont un calcul arithmétique direct sur les valeurs publiées par l'Insee. Seules les variations sur un an du 1er trimestre 2026 et du 4e trimestre 2025 figurent comme telles dans la publication de l'Insee.

Série longue de l'ICC depuis 2010 et moyennes annuelles#

Série complète en base 100 au 4e trimestre 1953, du 1er trimestre 2010 au 1er trimestre 2026.

Les valeurs trimestrielles sont celles publiées par l'Insee. Les moyennes annuelles sont une moyenne arithmétique des quatre trimestres de l'année, calculée par le cabinet : l'Insee ne diffuse pas de moyenne annuelle de l'ICC. Pour 2026, un seul trimestre étant publié, aucune moyenne annuelle n'est calculable.

Cette moyenne se distingue de la moyenne des quatre derniers indices, série que l'Insee publie à part et que certaines clauses visent expressément : la première porte sur une année civile, la seconde sur les quatre derniers trimestres connus à la date de révision, quels qu'ils soient.

Le point haut récent se situe au 1er trimestre 2024, à 2 227 points, au terme de deux années de hausse, à des rythmes annuels compris entre 3,39 % et 8,80 % selon les trimestres. Le point bas du cycle récent se situe au 3e trimestre 2025, à 2 056 points, soit un repli de 7,7 % par rapport au sommet. Depuis, l'indice se redresse lentement : +0,10 % puis +1,26 % sur les deux derniers trimestres. Le recul annuel de 2,89 % affiché au 1er trimestre 2026 tient donc à la comparaison avec un niveau élevé, alors que la tendance trimestrielle s'est déjà retournée.

Moyenne de l'ICC sur quatre trimestres : à quoi elle sert dans une clause#

Certaines clauses d'indexation, notamment dans les marchés et les baux professionnels rédigés par des bailleurs institutionnels, ne visent pas un indice trimestriel isolé mais la moyenne des quatre derniers indices publiés. L'objectif est de lisser la volatilité trimestrielle, qui a atteint 3,61 % sur un seul trimestre (3e trimestre 2022) et jusqu'à 4,6 points de pourcentage d'écart entre deux variations trimestrielles consécutives (+1,80 % au 1er trimestre 2025, puis -2,80 % au 2e trimestre 2025).

Calcul à partir des valeurs Insee, sur les quatre derniers indices publiés :

(2 084 + 2 058 + 2 056 + 2 086) / 4 = 2 071,00

Cette moyenne est un calcul, pas une donnée publiée par l'Insee sous cette forme. Elle ne s'utilise que si la clause la prévoit expressément, et en respectant à la lettre la fenêtre de quatre trimestres qu'elle définit.

Malgré son nom, l'ICC ne mesure pas un coût. Il mesure l'évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation non communautaire, en France métropolitaine. C'est le prix payé par le maître d'ouvrage pour l'ouvrage lui-même, tel qu'il ressort des marchés observés, et non la somme des dépenses supportées par l'entreprise pour le produire.

La distinction est structurante, parce qu'elle détermine ce que l'indice capte et ce qu'il ignore. Le prix observé exclut :

• les charges foncières, c'est-à-dire le prix du terrain ;
• les frais annexes de promotion ;
• les droits de mutation ;
• les frais financiers.

L'ICC ne mesure donc pas le coût d'une opération immobilière, ni le prix de revient d'un promoteur, ni l'évolution des prix des matériaux pris isolément, ni les travaux de rénovation. Un indice qui progresse pendant que les prix des matériaux reculent, ou l'inverse, mesure simplement une autre grandeur.

L'ICC est publié chaque trimestre, au cours du troisième mois suivant le trimestre mesuré, puis repris par un avis au Journal officiel quelques jours plus tard. L'enchaînement des quatre étapes explique le décalage :

1. Fin du trimestre mesuré. Pour le 1er trimestre 2026, le 31 mars 2026.
2. Publication par l'Insee, dans la collection Informations rapides, au cours du troisième mois suivant le trimestre mesuré. Ici, le 24 juin 2026.
3. Avis au Journal officiel, quelques jours plus tard. Ici, le 28 juin 2026.
4. Indice opposable dans les relations contractuelles, dès sa publication officielle.

Conséquence pratique : selon la date à laquelle on se place, le dernier indice connu porte sur un trimestre clos depuis trois mois (au jour de la publication) à six mois (à la veille de la publication suivante). Une clause qui exige « le dernier indice publié à la date de révision » ne vise donc jamais le trimestre en cours. Une clause qui viserait « l'indice du trimestre de la révision » impose en pratique d'attendre la publication, sauf à l'interpréter comme visant le dernier indice publié.

ICC du 2e trimestre 2026 : date de publication et valeur attendue#

L'ICC du 2e trimestre 2026 n'est pas encore publié. L'Insee l'annonce pour fin septembre 2026, sans date précise annoncée. Le dernier indice utilisable reste celui du 1er trimestre 2026 : 2 084 points en base 100 au 4e trimestre 1953. Aucune valeur du 2e trimestre 2026 ne circule légitimement avant cette publication : un chiffre présenté aujourd'hui comme l'ICC du T2 2026 est soit une projection, soit une confusion avec un autre indice. Cette page sera mise à jour dès la parution de l'avis au Journal officiel.

Pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014, le plafonnement de la révision triennale et du loyer du bail renouvelé se mesure sur l'ILC ou sur l'ILAT, jamais sur l'ICC. L'ICC reste en revanche un indice licite de clause d'échelle mobile pour une convention relative à un immeuble bâti. Pour situer un bail, on procède dans cet ordre.

1. Le bail a-t-il été conclu ou renouvelé avant ou à compter du 1er septembre 2014 ? La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a modifié les articles L. 145-38 et L. 145-34 du code de commerce : depuis cette date, le plafonnement de la révision triennale et du loyer du bail renouvelé se mesure par référence à l'ILC ou à l'ILAT. L'ICC n'y figure plus.
2. Quelle est l'activité exercée dans les locaux ? L'ILC vise les activités commerciales et les activités artisanales, au sens de l'article D. 112-2 du code monétaire et financier. L'ILAT vise les activités tertiaires autres que commerciales et artisanales, qui recouvrent notamment les professions libérales et les activités exercées dans des entrepôts logistiques. C'est la nature de l'activité qui commande le choix, et non la surface ni le montant du loyer, l'immatriculation au registre national des entreprises n'étant qu'un indice de qualification. La différence entre ILC et ILAT se joue sur cette qualification.
3. La clause vise-t-elle nommément l'ICC ? L'article L. 112-2, premier alinéa, seconde phrase, du code monétaire et financier répute en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause d'indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Insee. Le visa de l'ICC dans une clause d'échelle mobile est donc licite par présomption légale.
4. Sur quel fondement l'ajustement est-il demandé ? Une indexation annuelle jouant automatiquement par l'effet de la clause d'échelle mobile n'est pas la même opération qu'une révision triennale demandée sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce.

La distinction est la suivante. L'ICC demeure un indice licite de clause d'échelle mobile pour une convention relative à un immeuble bâti. Le fondement de cette distinction est textuel : la loi du 18 juin 2014 a modifié les articles L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce, elle n'a pas touché à l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, qui continue de présumer l'ICC en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti. Il est en revanche sorti du plafonnement légal de la révision triennale et du renouvellement, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Lorsque l'Insee écrit dans sa publication du 1er trimestre 2026 que l'ICC « ne fait plus partie des indices utilisables pour l'indexation des baux commerciaux », la formule vise ce second mécanisme. Cette lecture est celle que nous retenons ; elle n'exclut pas qu'un bailleur ou un preneur la conteste, et une clause visant l'ICC mérite d'être réexaminée à l'occasion de tout renouvellement.

Les deux mécanismes coexistent : une clause d'échelle mobile visant l'ICC joue selon ses termes, sans dispenser du plafonnement légal lorsqu'une révision triennale est demandée sur le fondement de l'article L. 145-38.

Un bailleur qui a basculé son bail sur l'ILC n'a pas quitté l'ICC : il l'a dilué. Depuis le 4e trimestre 2021, l'ILC est composé à 75 % de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, et à 25 % de l'ICC (Insee, Informations rapides n° 154 du 24 juin 2026). L'ILAT combine pour sa part 50 % de prix à la consommation, 25 % de coût de la construction et 25 % de produit intérieur brut en valeur (Insee, Informations rapides n° 155 du 24 juin 2026).

Le recul de 2,89 % de l'ICC sur un an contribue donc mécaniquement à contenir l'ILC, dont la variation annuelle s'établit à -0,45 % au 1er trimestre 2026. Sur la même période, l'ILAT progresse de 0,09 % sur un an.

Valeur de l'IPEA provisoire au 1er trimestre 2026 (Insee, Informations rapides n° 131 du 28 mai 2026). L'ICP-F, publié dans les Informations rapides n° 157 du 24 juin 2026, progresse de 1,4 % sur le trimestre : c'est un indice de coût de production, à ne pas confondre avec l'ICC, qui est un indice de prix. Pour les loyers d'habitation, l'indice de référence est l'IRL, qui s'établit à 148,37 au 2e trimestre 2026 et progresse de 1,15 % sur un an ; sa publication suivante est fixée au 15 octobre 2026 à 8 h 45.

La formule contractuelle usuelle est un simple rapport d'indices :

Loyer révisé = Loyer en cours x (Indice de référence / Indice de départ)

Tout se joue dans le choix des deux indices, pas dans la multiplication.

Pour appliquer cette formule à votre propre bail, notre simulateur de révision de loyer commercial fait le calcul à partir de vos deux valeurs d'indice, écrête la variation si le bail comporte une clause tunnel ILC, et rappelle lequel de l'ILC, de l'ILAT ou de l'ICC s'applique à votre situation. Les séries publiées et leur historique restent sur cette page.

1. Relever l'indice de départ tel qu'il figure au contrat, avec son trimestre et sa base. Si la clause ne le fige pas, c'est l'indice du trimestre de référence de la dernière révision effectivement appliquée.
2. Vérifier la périodicité stipulée. L'article L. 112-1 du code monétaire et financier répute non écrite la stipulation prévoyant une période de variation de l'indice supérieure à l'intervalle entre deux révisions. Une indexation annuelle se calcule sur quatre trimestres d'écart, pas davantage.
3. Identifier le dernier indice publié à la date de révision, en respectant le décalage de publication décrit plus haut.
4. Appliquer le rapport entre indice de référence et indice de départ, sans arrondir les indices eux-mêmes.
5. Documenter le calcul dans la notification : trimestres retenus, valeurs, base, dates de parution au Journal officiel, résultat. C'est cette trace qui permet de justifier la régularité de la révision si elle est discutée.

Exemple de calcul illustratif n° 1 (indexation annuelle sur l'ICC). Les chiffres ci-dessous sont un exemple pédagogique, construit pour montrer la mécanique, et non un dossier réel.

Loyer annuel en cours : 20 000 euros. Indice de départ : ICC du 1er trimestre 2025, soit 2 146. Indice de référence : ICC du 1er trimestre 2026, soit 2 084. L'écart entre les deux trimestres est bien de quatre trimestres, ce qui correspond à une révision annuelle.

• Rapport d'indices : 2 084 / 2 146 = 0,971109
• Loyer révisé : 20 000 x 0,971109 = 19 422,18 euros
• Écart : -577,82 euros par an, soit -2,89 %

Exemple de calcul illustratif n° 2 (le même loyer annuel indexé sur l'ILC, en révision trimestrielle). Comme le précédent, il s'agit d'un exemple pédagogique et non d'un dossier réel. Les deux illustrations sont indépendantes : elles ne portent pas sur la même périodicité de révision et leurs résultats ne se comparent pas directement.

Loyer annuel en cours : 20 000 euros. Indice de départ : ILC du 4e trimestre 2025, soit 134,62. Indice de référence : ILC du 1er trimestre 2026, soit 135,26. L'écart d'un trimestre entre les deux indices correspond à une révision trimestrielle.

• Rapport d'indices : 135,26 / 134,62 = 1,004754
• Loyer révisé : 20 000 x 1,004754 = 20 095,08 euros
• Écart : +95,08 euros

Quand la révision devient un enjeu de trésorerie, elle se prépare en même temps que le reste du bail : voir sur ce point comment négocier l'indexation d'un bail commercial.

Un dernier garde-fou joue en parallèle : lorsqu'un bail comporte une clause d'échelle mobile, l'article L. 145-39 du code de commerce permet de demander la révision dès que le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la variation qui en résulte ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a créé l'article L. 145-38-1 du code de commerce, entré en vigueur le 28 mai 2026. Son texte est court et son effet est net :

« Par dérogation à l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d'encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code. »

L'autorisation est doublement conditionnée : l'encadrement doit porter sur l'ILC, et il doit jouer dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. C'est la ligne tracée par la Cour de cassation depuis son arrêt du 14 janvier 2016 (3e chambre civile, pourvoi n° 14-24.681, publié) : une clause qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse est réputée non écrite. Le législateur a sécurisé le tunnel symétrique, qui restait juridiquement fragile au regard de l'interdiction générale d'indexation posée par l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, sans ouvrir la porte aux clauses plancher unilatérales.

L'article 62 de la loi ne prévoit pas de disposition transitoire propre à l'article L. 145-38-1, alors que d'autres dispositions de la même loi comportent des règles d'application dans le temps qui leur sont propres. En l'état, la clause tunnel peut être stipulée dans les baux, les avenants et les renouvellements postérieurs à l'entrée en vigueur du texte, le 28 mai 2026. Sa portée à l'égard des clauses figurant dans des baux antérieurs n'est pas tranchée : elle doit être appréciée au cas par cas.

Trois défauts font tomber une clause d'indexation : l'asymétrie, la distorsion de période et l'indice étranger à la clause. Tous portent sur l'indice ou sur son maniement, non sur le principe même de l'indexation. Sur la licéité générale d'une clause de révision de prix, l'indice de substitution ou l'imprévision, voir la page consacrée à la façon de rédiger une clause de révision de prix valable.

1. L'asymétrie. Une clause qui ne joue qu'à la hausse est écartée sur le fondement de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier. Dans son arrêt du 14 janvier 2016 (3e chambre civile, pourvoi n° 14-24.681, publié au bulletin), la Cour de cassation retient qu'une clause d'indexation excluant la réciprocité de la variation fausse le jeu normal de l'indexation et doit être réputée non écrite. La sanction est bien celle de ce texte, et non une nullité de droit commun : la distinction commande le régime de l'action et l'étendue des restitutions, point à faire vérifier au cas par cas. La qualification de « clause abusive » parfois avancée renvoie à un autre corps de règles : le fondement usuel n'est pas consumériste mais monétaire et financier.

2. La distorsion de période. Est réputée non écrite la stipulation prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. Par un arrêt du 6 février 2020 (3e chambre civile, pourvoi n° 18-24.599, publié), la Cour de cassation a précisé que cette prohibition s'applique dès la première indexation, et non aux seules révisions ultérieures, et que, la distorsion n'affectant que la première révision, seule la stipulation qui la crée est réputée non écrite : la clause continue de produire effet pour les indexations suivantes.

3. L'indice étranger à la clause. Appliquer l'ILC à un bail qui vise l'ICC, ou l'inverse, ne se corrige pas par un simple courrier : l'indice est un élément du contrat, et sa substitution suppose en principe un avenant signé des deux parties ; lorsque l'indice contractuel a disparu ou est prohibé, sa substitution obéit à un régime distinct, qu'il faut examiner clause par clause.

Quelle est l'étendue de la sanction ? Le principe est la divisibilité : seule la stipulation prohibée est réputée non écrite, le reste de la clause survit. La Cour de cassation l'a rappelé le 12 janvier 2022 (3e chambre civile, pourvoi n° 21-11.169, publié), en cassant partiellement une décision qui avait réputé non écrite la clause entière, et de nouveau le 19 juin 2025 (3e chambre civile, pourvoi n° 23-18.853, publié), en jugeant que le membre de phrase « uniquement à la hausse » pouvait être retranché sans affecter la cohérence de la clause. La réserve est l'indivisibilité, retenue lorsque la stipulation prohibée ne peut être retranchée sans priver la clause de cohérence : c'est la solution de l'arrêt du 14 janvier 2016, qui répute la clause non écrite en son entier. Le 30 juin 2021 (3e chambre civile, pourvoi n° 19-23.038, publié), la Cour a au contraire censuré, par cassation partielle, une cour d'appel qui avait réputé non écrite la clause entière, par des motifs impropres à caractériser l'indivisibilité, alors que cette clause comportait une limitation annuelle à 3 % applicable aux trois premières années du bail. La chute de tout le mécanisme d'indexation suppose donc une indivisibilité effectivement caractérisée.

L'ICC n'a pas sa place dans un contrat de construction de maison individuelle. L'article L. 231-11 du code de la construction et de l'habitation impose que la révision du prix soit calculée en fonction de la variation d'un indice national du bâtiment tous corps d'état mesurant l'évolution du coût des facteurs de production. L'article R. 231-6 désigne cet indice : c'est l'index BT 01, publié mensuellement au Journal officiel par le ministre chargé de l'économie et des finances.

Le sort d'une révision de CCMI se joue sur trois points :

• le contrat doit retenir l'une des deux modalités prévues par l'article L. 231-11 : soit une révision fondée sur la variation de l'index entre la signature et la date fixée à l'article L. 231-12, soit une révision à chaque paiement, dans une limite exprimée en pourcentage de la variation de l'index. Pour cette seconde modalité seulement, la loi impose une limite comprise entre 60 % et 80 %, que l'article R. 231-6 du même code fixe à 70 % ;
• l'indice de base est le dernier indice publié au jour de la signature du contrat, ce qui interdit de choisir rétroactivement un indice plus favorable ;
• à défaut des mentions prévues par l'article L. 231-11, le prix figurant au contrat n'est pas révisable. La sanction ne porte pas sur le calcul : elle supprime le droit à révision.

Pour la mécanique comptable et fiscale propre aux entreprises du secteur, voir notre guide comptable BTP.

Dans le prolongement d'une mission comptable, nous examinons votre clause d'indexation : relecture de la clause et de ses annexes, identification de l'indice applicable au regard de la date de conclusion ou de renouvellement du bail et de l'activité exercée, contrôle de la périodicité au regard de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, calcul de la révision et note de calcul détaillée. La rédaction des actes et la conduite d'un contentieux relèvent de votre avocat, avec lequel nous travaillons volontiers.