Décret tertiaire 2026 : obligations OPERAT, objectif -40 % et sanctions

Réponse rapide. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit « décret tertiaire », impose à tout propriétaire ou occupant d'un bâtiment à usage tertiaire d'une superficie supérieure à 1000 m² une réduction progressive de la consommation d'énergie finale : -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050 (par rapport à 2010). Chaque année, les consommations doivent être déclarées sur la plateforme OPERAT, gérée par l'ADEME, au plus tard le 30 septembre. L'absence de transmission de données expose à une mise en demeure, puis à une publication « name and shame » et à une amende administrative de 1500 € (personne physique) à 7500 € (personne morale).

Le secteur tertiaire — immeubles de bureaux, commerces, hôtels, services — représente près de 17 % des consommations d'énergie finale en France. Face aux objectifs climatiques nationaux et européens (neutralité carbone 2050, efficacité énergétique), le décret tertiaire a été adopté pour imposer une décarbonation progressive du parc bâti tertiaire.

Adopté en juillet 2019 et applicable depuis octobre 2019, le dispositif vise les bâtiments ou parties de bâtiment à usage tertiaire dont la surface est égale ou supérieure à 1000 m². Six ans d'application ont consolidé l'expérience : l'autorité administrative (le préfet de département) contrôle le respect des obligations, notamment via la plateforme OPERAT, et peut engager une procédure de sanction.

En 2026, l'impératif demeure. Les entreprises et propriétaires qui n'ont pas commencé leur transition se trouvent de plus en plus en porte-à-faux. Les bailleurs sociaux, les banquiers et les donneurs d'ordre s'interrogent aussi sur la trajectoire de réduction de leurs partenaires.

Seuil : 1000 m² de surface tertiaire#

Le décret s'applique à toute entité (personne physique, personne morale, privée ou publique) qui possède ou occupe un bâtiment ou des parties de bâtiment à usage tertiaire de surface supérieure ou égale à 1000 m².

La surface tertiaire s'apprécie de manière cumulée. Exemples :

• Un immeuble de bureau pur de 1200 m² : assujetti.
• Un bâtiment mixte (logement 500 m² + bureaux 700 m²) : non assujetti, la part tertiaire seule ne dépasse pas 1000 m².
• Deux bâtiments distincts du même propriétaire (bureaux 800 m² + immeuble tertiaire 300 m²) situés sur le même site immobilier : assujetti, le cumul atteint 1100 m².

Caractère obligatoire et persistant#

Une fois l'assujettissement constaté, l'entité reste soumise aux obligations du décret, même si sa surface tertiaire baisse ultérieurement sous le seuil de 1000 m². Il n'y a pas de « sortie » du dispositif.

Le décret impose une réduction progressive de la consommation d'énergie finale, mesurée par rapport à une année de référence (postérieure à 2010). Deux voies sont possibles.

Scénario 1 : réduction en pourcentage (le plus courant)#

Atteindre les jalons suivants, année de référence = 2010 (ou année postérieure 2010 au choix du demandeur) :

• 2030 : -40 % de réduction de la consommation d'énergie finale.
• 2040 : -50 % de réduction.
• 2050 : -60 % de réduction.

Exemple : un bâtiment consommant 500 kWh/an en 2010 doit consommer 300 kWh/an en 2030 (soit 40 % de moins).

Scénario 2 : seuil absolu (Cabs)#

À titre alternatif, le propriétaire/occupant peut atteindre un niveau de consommation exprimé en valeur absolue (kWh/m²/an). Ce seuil dépend de l'année de référence retenue et est fixé par décret. C'est une voie moins commune, surtout utilisée pour les bâtiments anciens dont la bascule en pourcentage est très difficile.

Qu'est-ce qu'OPERAT ?#

OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) est la plateforme digitale obligatoire, gérée par l'ADEME, dédiée au suivi des obligations du décret tertiaire.

Qui doit déclarer ?#

Le propriétaire et/ou l'occupant (locataire, gestionnaire) doivent, chacun pour la surface dont il est responsable, transmettre les données de consommation. Dans le cas d'un bâtiment partagé, les responsabilités sont réparties par clauses de bail ou accord de gestion.

Données à déclarer et délai#

Chaque année, avant le 30 septembre, les entités assujetties doivent déclarer sur OPERAT :

1. Consommations énergétiques de l'année civile précédente (gaz, électricité, autres vecteurs).
2. Identité et caractéristiques du bâtiment (surface, activités principales, année de construction, état de la toiture…).
3. Actions de réduction menées (isolation, changement de chaudière, LED, optimisation du chauffage…).
4. Données à titre informatif (nombre d'occupants, taux d'occupation…).

Les données proviennent de factures énergétiques, relevés de compteurs, ou estimations fiables.

Incohérences courantes#

Ne pas confondre l'année civile (1er janvier – 31 décembre) et l'année de relevé (juillet N à juin N+1). OPERAT attend les données calendaires. Un bâtiment avec des factures sur un cycle décalé doit reconstituer la consommation de l'année civile.

En 2026, les assujettis soumis depuis 2019 atteignent le bilan intermédiaire :

• 2030 est l'échéance majeure (-40 %). Les trajectoires doivent être visibles dans les déclarations OPERAT 2025 (consommations 2024) et 2026 (consommations 2025).
• Les bâtiments sans action visible en 2026 accumulent du retard. Un bâtiment qui n'a rien entrepris et qui consomme toujours comme en 2010 devra accélérer fortement.
• Les bâtiments en rénovation (isolation, chauffage) voient leurs consommations baisser progressivement.

En pratique, Chez Hayot Expertise, nous accompagnons les dirigeants qui se posent la question : « Où suis-je ? Dois-je lancer des travaux dès 2026 ? » La réponse dépend de votre trajectoire actuelle.

Cas particuliers : modifier son année de référence#

Dans les conditions et délais fixés par la plateforme OPERAT, il reste possible de déclarer une année de référence différente de 2010. Cette faculté est utile pour les bâtiments dont la consommation 2010 est mal documentée ou pour les nouveaux propriétaires ; reportez-vous à la documentation ADEME en vigueur.

Bâtiments neufs ou restructurés#

Les bâtiments mis en service après 2010 peuvent choisir 2010 comme année de référence (avec consommation reconstituée) ou l'année de la première exploitation connue. La base est souvent meilleure pour les nouveaux immeubles.

Petits propriétaires en copropriété#

Un syndic de copropriété tertiaire doit déclarer pour l'immeuble dans son entier si la surface tertiaire cumulée dépasse 1000 m². Chaque copropriétaire contribue proportionnellement. Les litiges de répartition des coûts de rénovation doivent être réglés en interne.

Changement de propriétaire ou d'exploitant#

Lors d'une vente ou d'une mutation de locataire, les responsabilités de déclaration passent au nouvel occupant/propriétaire. Les données historiques restent publiques sur OPERAT (transparence). Le nouvel arrivant hérite de la trajectoire antérieure.

• N'oubliez pas la déclaration annuelle au 30 septembre. Une simple omission déclenche une mise en demeure.
• Les données OPERAT sont publiques. Une trajectoire stagnante peut être identifiée par les concurrents, clients ou investisseurs ; c'est la mécanique du « name and shame ».
• Un plan d'action chiffré aide en cas de contrôle. Si l'autorité administrative demande justification, montrer des travaux planifiés (budget, calendrier) limite les risques.
• Modulez vos objectifs si justifié. Certains bâtiments (activité saisonnière, forte croissance d'effectif) peuvent demander une modulation des objectifs. Cela se fait via OPERAT.
• Intégrez cette obligation dans votre stratégie RSE plus large. Le décret tertiaire est un élément du reporting CSRD et de vos obligations RSE 2026.

Récemment, un dirigeant de PME dans le secteur des services nous a contactés après avoir reçu une mise en demeure. Son bâtiment tertiaire de 2000 m² n'avait pas fait l'objet de déclaration OPERAT depuis trois ans. En reconstitution, la consommation s'avérait stable, sans aucune action de réduction. Régulariser a nécessité non seulement les retours en ligne, mais aussi la démonstration auprès des services de l'État d'un plan d'action crédible : audit énergétique, isolation de façade et changement de chaudière sur deux ans. Sans sanction appliquée au final, l'administration a exigé un suivi annuel resserré.

La leçon : anticiper vaut mieux que régulariser. Un bâtiment qui dès 2026 engage des travaux visibles a peu de risques. Un bâtiment qui proclame « nous déclarons zéro progrès » doit accepter que son nom soit publié comme mauvais élève en matière de transition énergétique.

Conseil Hayot Expertise. Auditez dès maintenant votre assujettissement (êtes-vous au-dessus ou en-dessous de 1000 m² tertiaires ?). Si oui, reconstituez votre consommation de référence sur deux ans, déclarez sans attendre le 30 septembre 2026, et engagez un premier diagnostic énergétique pour identifier les gisements (isolation, chauffage, refroidissement). Cette proactivité rassure vos financeurs et prépare votre reporting CSRD. Nous travaillons main dans la main avec les spécialistes en efficacité énergétique et vous aidons à piloter la déclaration OPERAT et le planning de travaux via notre offre d'accompagnement en RSE et reporting. N'hésitez pas à nous consulter.