Transmettre ses locaux pro en SCI : donation, démembrement, Dutreil
Le pacte Dutreil ne s'applique pas à une SCI patrimoniale. Pour transmettre des murs pro logés en SCI, les vrais leviers sont la donation de parts, l'abattement de 100 000 euros et le démembrement. Le point 2026.
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Gestion de patrimoine du dirigeant | Holding & transmissionNote de l'expert : Cet article a été rédigé par notre cabinet d'expertise comptable. Les informations sont à jour en 2026. Pour une étude personnalisée de votre situation, contactez-nous.
Réponse rapide. Pour transmettre des locaux professionnels logés dans une SCI, le pacte Dutreil et son exonération de 75 % ne s'appliquent pas si la SCI se borne à louer en nu : c'est une activité civile, exclue de l'article 787 B, et la loi de finances 2026 a encore durci ce point. Les leviers efficaces sont la donation de parts, l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans, et le démembrement qui réduit la base taxable.
Beaucoup de dirigeants imaginent transmettre leurs murs professionnels en profitant du pacte Dutreil, comme pour leur entreprise. C'est une erreur fréquente : une SCI patrimoniale n'ouvre pas droit à Dutreil. La bonne stratégie repose sur d'autres outils, parfaitement efficaces lorsqu'ils sont bien employés. Voyons ce qui marche, ce qui ne marche pas, et comment organiser la transmission.
Pourquoi Dutreil ne s'applique pas à une SCI patrimoniale#
Le pacte Dutreil de l'article 787 B du CGI permet de transmettre des parts de société avec une exonération de 75 % de leur valeur, sous engagements de conservation.
Mais il est réservé aux sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Une SCI qui loue des locaux nus exerce une activité civile de gestion de patrimoine, expressément exclue du dispositif. La loi de finances pour 2026, applicable aux transmissions intervenant à compter du 21 février 2026, a renforcé cette exclusion en précisant que la gestion de son propre patrimoine immobilier n'ouvre pas droit à l'avantage.
Il existe une nuance : une SCI qui exercerait une véritable activité commerciale, par exemple une location meublée qualifiée de commerciale, pourrait sous conditions strictes prétendre à Dutreil. Mais ce n'est pas le cas d'une SCI patrimoniale classique détenant des murs loués nus. Compter sur Dutreil dans ce cas conduit à un redressement.
Les vrais leviers : donation de parts et abattement#
La transmission d'une SCI passe d'abord par la donation de ses parts, qui bénéficie d'un cadre fiscal favorable.
Chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu'à 100 000 euros en franchise de droits, et cet abattement se reconquiert tous les 15 ans (CGI art. 779). Sur un couple avec deux enfants, cela représente 400 000 euros transmissibles sans droits par période de 15 ans, soit, en répétant l'opération, des montants significatifs sur une vie. Au-delà de l'abattement, les droits suivent le barème en ligne directe, progressif de 5 % à 45 %.
La SCI facilite cette stratégie en transformant l'immeuble en parts divisibles, plus simples à donner par tranches que le bien lui-même. C'est l'un des intérêts majeurs de loger les murs en SCI, développé dans notre comparatif SCI ou détention directe des locaux.
Le démembrement pour réduire la base taxable#
Le démembrement amplifie fortement l'efficacité de la donation de parts.
En donnant seulement la nue-propriété des parts et en conservant l'usufruit, vous ne transmettez qu'une fraction de la valeur, calculée selon le barème de l'article 669 du CGI en fonction de votre âge. Pour un donateur de 61 à 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur des parts, ce qui réduit d'autant l'assiette des droits de donation. Vous conservez par ailleurs les revenus en tant qu'usufruitier.
Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire sans droits supplémentaires. C'est le levier central de la transmission patrimoniale, que nous détaillons dans notre article sur le démembrement de parts de SCI pour transmettre aux enfants, et dont le calcul repose sur le barème du démembrement.
Comparatif des leviers de transmission#
| Levier | Effet | Applicable à une SCI patrimoniale |
|---|---|---|
| Pacte Dutreil (787 B) | Exonération de 75 % | Non, activité civile exclue |
| Donation de parts avec abattement | 100 000 euros par parent et enfant tous les 15 ans | Oui |
| Démembrement des parts | Base réduite selon le barème de l'âge (art. 669) | Oui |
| Donation-partage | Fige les valeurs entre héritiers | Oui |
Notre lecture#
La transmission des murs pro logés en SCI est un terrain où les fausses idées coûtent cher. Croire que Dutreil s'applique à une SCI patrimoniale conduit à un montage fragile et, en cas de contrôle, à la perte de l'avantage avec pénalités.
La stratégie robuste combine la donation de parts, l'abattement de 100 000 euros renouvelé tous les 15 ans et le démembrement. Commencer tôt est décisif : plus le donateur est jeune au moment du démembrement, plus la nue-propriété est faible et plus l'opération est efficace, mais plus on attend, plus la fenêtre se referme. Nous recommandons de planifier ces donations sur la durée, en cohérence avec la donation-partage lorsqu'il y a plusieurs enfants, pour figer les valeurs et prévenir les conflits.
Cas fréquent#
Un dirigeant de 63 ans détenait ses locaux professionnels dans une SCI et voulait les transmettre à ses deux enfants en pensant appliquer Dutreil. L'analyse a écarté cette voie : la SCI louait les murs nus, activité civile exclue du dispositif. La solution a combiné la donation de la nue-propriété des parts, valorisée à 60 % selon le barème de l'âge, et l'abattement de 100 000 euros par enfant. Le dirigeant a conservé l'usufruit et les loyers, transmis une base réduite, et préparé la reconstitution de la pleine propriété au décès. L'économie de droits a été substantielle, sans recourir à un dispositif inapplicable.
Questions fréquentes
Le pacte Dutreil s'applique-t-il à une SCI ?+
Non pour une SCI patrimoniale qui loue des locaux nus : c'est une activité civile exclue de l'article 787 B. La loi de finances 2026 a renforcé cette exclusion pour les transmissions à compter du 21 février 2026. Seule une SCI exerçant une véritable activité commerciale pourrait, sous conditions strictes, y prétendre.
Comment transmettre des locaux pro logés en SCI ?+
Par la donation des parts de la SCI, en utilisant l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans, et en recourant au démembrement pour ne transmettre que la nue-propriété, valorisée selon le barème de l'âge.
Quel est l'avantage du démembrement des parts ?+
Il réduit la base taxable : en ne donnant que la nue-propriété, vous transmettez une fraction de la valeur selon le barème de l'article 669. Vous conservez l'usufruit et les revenus, et la pleine propriété se reconstitue sans droits au décès de l'usufruitier.
Combien peut-on donner sans droits ?+
Chaque parent peut donner 100 000 euros à chaque enfant en franchise de droits, abattement renouvelable tous les 15 ans (CGI art. 779). Au-delà, le barème en ligne directe s'applique, de 5 % à 45 %.
Faut-il commencer tôt à transmettre ?+
Oui. Plus le donateur est jeune au démembrement, plus la nue-propriété transmise est faible et plus l'opération est efficace. Étaler les donations sur plusieurs périodes de 15 ans démultiplie l'usage des abattements.
La SCI est-elle utile pour transmettre l'immobilier pro ?+
Oui. Elle transforme l'immeuble en parts divisibles, plus simples à donner par tranches, et permet le démembrement et la donation-partage. C'est l'un de ses intérêts majeurs, à condition de ne pas compter à tort sur le pacte Dutreil.
À retenir#
- Le pacte Dutreil ne s'applique pas à une SCI patrimoniale qui loue des locaux nus : activité civile exclue (CGI art. 787 B), exclusion renforcée par la loi de finances 2026.
- Les leviers efficaces sont la donation de parts et l'abattement de 100 000 euros par parent et enfant tous les 15 ans (CGI art. 779).
- Le démembrement réduit la base taxable : on ne donne que la nue-propriété, valorisée selon le barème de l'âge (art. 669).
- La pleine propriété se reconstitue sans droits au décès de l'usufruitier.
- La SCI facilite la transmission en divisant l'immeuble en parts, idéalement avec une donation-partage entre plusieurs enfants.
- Commencer tôt maximise l'efficacité du démembrement et le renouvellement des abattements.
Article rédigé par le cabinet Hayot Expertise, inscrit à l'Ordre des experts-comptables d'Île-de-France. Mis à jour pour 2026. Cet article a une portée informative et ne remplace pas une analyse de votre situation propre.
Article rédigé par Samuel HAYOT
Expert-Comptable diplômé, inscrit au Tableau de l'Ordre des Experts-Comptables.
Cabinet d'expertise comptable et de commissariat aux comptes base a Paris 8, pense pour accompagner des entreprises partout en France avec une approche digitale et orientee decision.
Sources du dossier
Sources officielles et de reference citees pour cette page.
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