Succession immobilière : impôts et droits à payer en 2026

Réponse rapide. Sur une succession immobilière en ligne directe, chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 euros sur la part reçue de chaque parent, puis le barème progressif de 5 % à 45 % s'applique. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont totalement exonérés. La résidence principale profite d'un abattement de 20 % si elle est occupée par le conjoint ou un enfant. Anticiper par la donation et le démembrement reste le meilleur levier de réduction.

La transmission d'un patrimoine immobilier au décès soulève une question concrète : combien les héritiers devront-ils payer ? Les droits de succession peuvent être lourds sur l'immobilier, mais ils se calculent selon des règles précises et se réduisent par anticipation. Voici comment fonctionne l'imposition en 2026 et quels leviers actionner.

Le calcul des droits commence par l'abattement applicable à chaque héritier, qui dépend de son lien avec le défunt.

En ligne directe, chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 euros sur la part qu'il reçoit de chaque parent (CGI art. 779). Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont totalement exonérés de droits depuis la loi TEPA de 2007. Les autres héritiers bénéficient d'abattements plus faibles, par exemple pour les frères et soeurs ou les neveux et nièces, et au défaut d'un abattement minimal réduit.

Ces abattements se reconstituent tous les 15 ans pour les donations, ce qui ouvre une stratégie d'anticipation que la succession seule ne permet pas. C'est tout l'intérêt de transmettre de son vivant.

Après application de l'abattement, la part nette taxable est soumise à un barème progressif.

En ligne directe, ce barème va de 5 % pour la première tranche à 45 % pour la fraction la plus élevée (CGI art. 777). La tranche intermédiaire de 20 % couvre une fourchette très large, ce qui en fait le taux supporté par la majorité des successions immobilières moyennes. Le calcul s'effectue part par part : chaque héritier applique son propre abattement, puis le barème sur le solde.

La résidence principale bénéficie d'un traitement particulier qui allège la base taxable.

Sa valeur est réduite de 20 % pour le calcul des droits lorsque, au jour du décès, elle est occupée à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, ou un enfant mineur ou majeur protégé du défunt (CGI art. 764 bis). Cet abattement s'applique sur la valeur vénale avant répartition entre les héritiers, ce qui profite à l'ensemble de la succession.

Cette règle reconnaît la difficulté de mobiliser rapidement un bien d'habitation occupé, et elle reste en vigueur en 2026.

La meilleure façon de réduire les droits de succession est d'anticiper, car la succession subie offre peu de marges.

La donation de son vivant permet d'utiliser l'abattement de 100 000 euros tous les 15 ans, plusieurs fois sur une vie. Le démembrement renforce l'effet : en donnant la nue-propriété et en conservant l'usufruit, on transmet une base réduite selon le barème de l'âge, et la pleine propriété se reconstitue sans droits au décès, comme l'explique notre article sur le démembrement de propriété. La donation-partage fige les valeurs entre héritiers et prévient les conflits, sujet détaillé dans notre guide sur la donation-partage.

Un dispositif temporaire mérite attention en 2026 : un don familial exceptionnel de 100 000 euros est exonéré, jusqu'au 31 décembre 2026, lorsqu'il finance l'achat ou la construction d'une résidence principale neuve ou des travaux de rénovation énergétique éligibles. C'est une fenêtre à saisir pour les familles concernées.

Les droits de succession sur l'immobilier ne se découvrent pas le jour du décès : ils se préparent des années à l'avance. Une transmission anticipée par donations échelonnées et démembrement réduit souvent les droits de façon spectaculaire, là où l'inaction laisse les héritiers face à une facture brutale, parfois payable alors que le bien n'est pas encore vendu.

Notre approche consiste à cartographier le patrimoine, à projeter les droits en l'absence d'anticipation, puis à construire un calendrier de donations utilisant les abattements et le démembrement. Pour l'immobilier locatif, loger les biens en SCI rend cette stratégie bien plus souple, car on transmet des parts plutôt qu'un immeuble indivisible. Anticiper, c'est transformer une charge subie en transmission maîtrisée.

Une mère détenait un immeuble locatif et sa résidence principale, sans avoir rien anticipé. À son décès, ses deux enfants ont découvert des droits importants, le patrimoine dépassant largement les abattements, et ont dû envisager une vente pour les payer. La simulation a montré qu'une donation de la nue-propriété quinze ans plus tôt, combinée aux abattements renouvelés, aurait réduit les droits de plus de la moitié. L'épisode a servi de leçon pour la génération suivante, qui a engagé sans tarder une stratégie de transmission progressive de son propre patrimoine.