Décret tertiaire : trajectoire en valeur absolue ou relative ?

Réponse rapide. Le décret tertiaire laisse choisir entre deux trajectoires de réduction. La valeur relative (Crelat) impose de baisser les consommations de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence. La valeur absolue (Cabs) fixe un seuil de consommation en kWh/m²/an par activité. Choisir entre décret tertiaire valeur absolue ou relative, et bien caler son année de référence, change radicalement l'effort à fournir.

Devant un parc immobilier tertiaire, la première question n'est pas technique mais stratégique : sur quelle trajectoire s'engager. Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, issu de la loi ELAN et du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, offre deux chemins pour atteindre les mêmes échéances de 2030, 2040 et 2050. Beaucoup de propriétaires et d'exploitants déclarent leurs données sur la plateforme OPERAT sans avoir tranché ce choix de méthode, alors qu'il conditionne l'ampleur des travaux et le budget. Cet article explique la différence entre valeur absolue et valeur relative, comment l'année de référence pèse sur le résultat, et où un expert-comptable apporte de la valeur sur le chiffrage.

Le dispositif s'applique à tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface d'au moins 1 000 m². Le cadre repose sur l'article L174-1 du Code de la construction et de l'habitation, le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 et l'arrêté dit méthode du 10 avril 2020, complété par des arrêtés valeurs absolues successifs.

L'obligation est double. D'une part, déclarer chaque année, avant le 30 septembre, les consommations de l'année précédente sur la plateforme OPERAT gérée par l'ADEME. D'autre part, atteindre une trajectoire de baisse de la consommation d'énergie finale aux trois échéances décennales : 2030, 2040 et 2050. C'est sur la manière d'exprimer cette trajectoire que le décret laisse le choix.

La valeur relative (Crelat)#

La méthode en valeur relative consiste à réduire ses consommations par rapport à une année de référence propre au bâtiment. Les objectifs sont progressifs : 40 % de réduction en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport au niveau de cette année de référence.

L'année de référence est une période de 12 mois consécutifs, choisie entre 2010 et 2019, ou bien la première année pleine d'exploitation pour un bâtiment plus récent. C'est le point névralgique : plus l'année retenue affiche une consommation élevée, plus l'objectif en valeur absolue à atteindre sera large, donc plus facile à tenir.

La valeur absolue (Cabs)#

La méthode en valeur absolue fixe, pour chaque catégorie d'activité, un seuil maximal de consommation exprimé en kWh/m²/an, indépendant de l'historique du bâtiment. Ce seuil Cabs additionne une composante liée aux usages immobiliers (chauffage, refroidissement, ventilation, eau chaude, éclairage) et une composante liée aux usages spécifiques du métier. Les valeurs sont publiées par arrêtés et ajustées selon la zone climatique et l'altitude.

Cette méthode convient particulièrement aux bâtiments récents ou déjà performants, pour lesquels une réduction de 40 % à partir d'une consommation déjà basse serait techniquement très coûteuse, voire impossible.

En valeur relative, l'année de référence n'est pas neutre. Un bâtiment qui choisit une année peu consommatrice s'impose une cible très basse, parfois hors d'atteinte. À l'inverse, retenir une année réellement représentative, voire l'année historiquement la plus consommatrice dans la fenêtre autorisée, abaisse mécaniquement l'effort restant. Ce travail suppose de reconstituer des consommations parfois anciennes, sur 12 mois consécutifs, ce qui n'est pas toujours simple lorsque les factures de 2010 à 2019 ne sont plus archivées.

La bascule entre les deux méthodes reste possible d'une déclaration à l'autre dans OPERAT. En pratique, beaucoup de gestionnaires démarrent en valeur relative, puis vérifient si la valeur absolue serait plus atteignable une fois les premiers travaux réalisés.

Dans les dossiers que nous accompagnons, l'erreur la plus fréquente n'est pas le choix de méthode lui-même, mais le fait de le repousser. Tant que la trajectoire n'est pas arbitrée, aucun plan de travaux ni aucun budget ne peut être réellement cadré. Or les échéances ne se rattrapent pas : un retard pris vers 2030 se paie par des investissements concentrés et plus coûteux ensuite.

Notre conviction est qu'il faut traiter ce choix comme une décision de gestion, pas comme une formalité de déclaration. La bonne méthode est celle qui, pour un bâtiment donné, rend la trajectoire crédible au regard de sa nature, de son usage et de la capacité d'investissement du propriétaire ou de l'exploitant.

Le décret prévoit des modulations qui assouplissent l'objectif. Elles tiennent à des contraintes techniques ou patrimoniales (risque pour le bâti, bâtiment protégé), à un changement de volume d'activité (calculé automatiquement par OPERAT via les indicateurs d'intensité), ou à des coûts manifestement disproportionnés. Sur ce dernier point, le temps de retour sur investissement sert de juge de paix : une action est jugée disproportionnée au-delà de 30 ans pour les travaux sur l'enveloppe, 15 ans pour les équipements, et 10 ans pour les systèmes de pilotage et de régulation.

Une demande de modulation doit être déclarée dans OPERAT, au plus tard dans un délai de 5 ans après la première échéance de déclaration d'une décennie, avec un dossier technique à l'appui. Ce volet est souvent négligé, alors qu'il peut réconcilier un objectif théorique avec la réalité économique d'un parc.

Un cabinet d'expertise comptable n'est pas un bureau d'études thermiques. L'audit énergétique, le choix des travaux et le calcul des seuils relèvent d'un spécialiste. L'expert-comptable intervient sur le terrain qui est le sien :

• Le chiffrage pluriannuel : budgétiser les travaux par échéance et lisser leur impact sur la trésorerie.
• Le plan de financement : articuler autofinancement, emprunt, certificats d'économie d'énergie et aides mobilisables.
• Le traitement comptable : distinguer charges et immobilisations, suivre les amortissements des travaux.
• La cohérence avec le reporting : relier la trajectoire énergétique aux informations de durabilité que l'entreprise produit déjà.

C'est l'angle de notre accompagnement en RSE et reporting de durabilité CSRD, souvent complété par un appui de DAF externalisé lorsque les investissements pèsent sur la trésorerie. Pour le calendrier d'ensemble et les sanctions, voir notre article sur les obligations OPERAT et échéances du décret tertiaire.

Une société détient un immeuble de bureaux de 2 400 m² occupé depuis 2008. Son gestionnaire envisage la valeur absolue, par réflexe de simplicité. En reconstituant les consommations, on constate que l'année 2012, particulièrement énergivore avant le remplacement de la chaudière, est une année de référence éligible. En valeur relative, l'objectif de 40 % en 2030 calculé sur 2012 se révèle plus accessible que le seuil absolu, car la baisse de 50 % déjà obtenue depuis 2012 couvre une grande partie du chemin. Le plan de travaux est alors recentré sur la ventilation et le pilotage, avec un temps de retour inférieur à 10 ans, plutôt que sur une rénovation lourde de l'enveloppe.

• Déclaration annuelle : la donnée de consommation de l'année précédente doit être saisie dans OPERAT avant le 30 septembre, chaque année.
• Choix réversible : la méthode peut évoluer d'une déclaration à l'autre ; rien n'oblige à figer la valeur absolue ou relative dès la première année.
• Sanctions : le défaut de déclaration ou de trajectoire expose à une mise en demeure, puis à une amende administrative pouvant atteindre 7 500 € pour une personne morale, assortie d'une publication du manquement.
• Année de référence : conserver et fiabiliser les justificatifs de consommation de la période 2010 à 2019, sous peine de devoir basculer en valeur absolue par défaut.