TVA immobilière du marchand de biens : marge, prix total et droits de mutation (2026)

Réponse rapide. Pour un marchand de biens, la TVA s'applique soit sur la marge — différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition (article 268 du CGI) — lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction, soit sur le prix total lorsque le bien est neuf ou que la TVA d'amont a été déduite. À l'achat, l'engagement de revendre dans cinq ans (article 1115 du CGI) ramène les droits de mutation à une taxe de publicité foncière de 0,715 %, contre un droit ordinaire de l'ordre de 5 à 6 %.

Le régime de TVA du marchand de biens repose sur des textes anciens et stables — les articles 268 et 260 du CGI datent des années 1970 — qu'une jurisprudence récente a précisés. Une évolution mérite toutefois attention : l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 recodifie l'ensemble du droit de la TVA vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), avec effet au 1er septembre 2026. Les articles 268 et 260 migreront vers une numérotation nouvelle, mais le régime de fond reste inchangé. Nous y revenons en fin d'article.

Chez Hayot Expertise, cabinet inscrit à l'Ordre des experts-comptables et commissaire aux comptes, nous sécurisons cette qualification dès l'acquisition : un mauvais choix engage la TVA et les droits de mutation pour toute l'opération, et se rattrape difficilement après la signature.

Tout dépend de ce qui s'est passé au moment de l'acquisition du bien.

TVA sur le prix total#

La TVA porte sur la totalité du prix de vente lorsque :

• le bien est un immeuble neuf (achevé depuis cinq ans ou moins), pour lequel l'acquisition a ouvert droit à déduction ;
• l'acquisition s'est faite auprès d'un vendeur assujetti (promoteur, autre marchand) ayant facturé une TVA récupérable ;
• le marchand a exercé l'option pour la taxation (voir plus bas).

Exemple. Un marchand achète à un promoteur un immeuble neuf pour 500 000 € HT, soit 100 000 € de TVA qu'il récupère. À la revente pour 620 000 € HT, il collecte 124 000 € de TVA sur le prix total ; la TVA nette reversée tient compte de la TVA d'amont déjà déduite.

TVA sur la marge — article 268 du CGI#

La TVA porte sur la seule marge lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction, typiquement un achat auprès d'un particulier. L'article 268 du CGI définit la base d'imposition comme la différence entre le prix de vente (et les charges qui s'y ajoutent) et le prix d'acquisition.

Exemple. Un marchand achète à un particulier un immeuble ancien pour 400 000 €, sans TVA. À la revente pour 500 000 € HT, la marge taxable est de l'ordre de 100 000 €, sur laquelle s'applique la TVA de 20 %, soit 20 000 €. L'acheteur reçoit une facture de 500 000 € HT augmentée de cette TVA.

La condition d'identité de qualification#

Le Conseil d'État (27 mars 2020, n° 428234) a posé une condition essentielle : la TVA sur la marge suppose une identité de qualification entre le bien acquis et le bien revendu. Un terrain à bâtir doit avoir été acquis comme terrain à bâtir ; un bien dont la nature change entre l'achat et la revente bascule au régime du prix total. Modifier la destination d'un immeuble après l'acquisition est donc un piège classique.

La cession d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est, par principe, exonérée de TVA. L'article 260, 5° bis du CGI permet au marchand d'opter volontairement pour la taxation de l'opération. L'intérêt : récupérer la TVA d'amont (acquisition, travaux) et faciliter la revente à un acquéreur assujetti, qui pourra à son tour déduire la TVA.

Cas d'usage. Un marchand achète un immeuble ancien à rénover lourdement. Sans option, la TVA des travaux n'est pas récupérable ; en exerçant l'option, il soumet l'opération à la TVA et déduit la TVA des travaux. L'option doit être formalisée avant que la TVA ne devienne exigible, et au plus tard à la signature de l'acte ; ses modalités précises figurent au BOI-TVA-IMM. Mieux vaut donc trancher cette question avant l'acquisition.

C'est le second pilier de l'optimisation. À l'achat, le marchand bénéficie d'un régime de faveur sur les droits de mutation, à condition de prendre un engagement formel.

L'engagement de revendre — article 1115 du CGI#

L'article 1115 du CGI exonère des droits de mutation les acquisitions réalisées par un assujetti à la TVA, qui ne supportent plus qu'une taxe de publicité foncière au taux global réduit de 0,715 %, sous condition d'un engagement de revendre dans un délai de cinq ans. L'économie est substantielle : le droit de mutation ordinaire est de l'ordre de 5 à 6 % du prix, contre 0,715 % sous engagement.

Si le bien n'est pas revendu dans le délai de cinq ans, l'engagement devient caduc : l'administration peut réclamer les droits ordinaires, augmentés des intérêts de retard. L'engagement est donc une véritable obligation, à suivre dans le temps.

L'engagement de construire — article 1594-0 G du CGI#

Variante destinée davantage au promoteur, l'engagement de construire ouvre une quasi-exonération (droit fixe) sous condition de construire. Il peut, dans la limite de cinq ans, être substitué par l'engagement de revendre de l'article 1115 si le projet de construction est abandonné.

Récapitulatif des droits de mutation#

Marchand de biens, promoteur, lotisseur#

Le marchand de biens achète des immeubles existants et les revend en l'état ou après des travaux : ce sont les articles 268, 260 et 1115 qui s'appliquent. Le promoteur construit puis vend des immeubles neufs, taxés sur le prix total au titre de l'article 257 du CGI. Le lotisseur divise un terrain en lots pour les revendre ; son régime de TVA se rapproche de celui du marchand. Ne pas confondre ces métiers évite des erreurs de qualification coûteuses.

Immeuble ancien avec travaux importants#

Un marchand achète un immeuble ancien sans option pour 300 000 €, engage 80 000 € de travaux, puis revend pour 450 000 €. La TVA sur la marge porte sur la différence entre le prix de revente et le prix d'acquisition, diminuée des frais admis. Attention : des travaux qui transforment le bien au point de lui conférer le caractère d'immeuble neuf font basculer l'opération vers la TVA sur le prix total.

Revente fractionnée#

Un marchand acquiert un immeuble collectif au régime de la marge, puis revend les lots un par un. La revente fractionnée peut conduire l'administration à retenir la TVA sur le prix total, le bien revendu n'étant plus identique au bien acquis. Dans ce scénario, envisager l'option dès l'acquisition sécurise le traitement.

À partir du 1er septembre 2026, les dispositions relatives à la TVA (articles 256 et suivants, 260, 268) migrent du CGI vers le Code des impositions sur les biens et services (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Le régime de fond — marge, prix total, option, engagements — est inchangé, mais les références d'articles évoluent. Après cette date, vérifiez la numérotation à jour dans vos actes et vos analyses ; nous accompagnons nos clients sur cette transition.

Récemment, une société de marchands de biens nous a consultés sur l'acquisition d'un immeuble ancien comportant cinq lots à rénover et à revendre. Deux voies étaient ouvertes : la TVA sur la marge, sans option, ou l'exercice de l'option pour récupérer la TVA des travaux. Le projet prévoyait environ 200 000 € de travaux, soit près de 40 000 € de TVA d'amont. Sans option, cette TVA restait un coût ; avec option, elle devenait récupérable, l'opération étant taxée sur le prix total et les acquéreurs finaux, assujettis, pouvant à leur tour déduire la TVA. Nous avons recommandé l'option, exercée avant l'acte, et formalisé l'engagement de revendre pour bénéficier du taux de 0,715 % sur les droits de mutation.

La règle que nous tirons du terrain : le régime de TVA d'un marchand de biens se décide avant l'acquisition, en regard du projet de revente et du programme de travaux. Une fois l'acte signé, les marges de manœuvre se referment.

Conseil Hayot Expertise. Avant chaque acquisition stratégique, faites trancher la question de la TVA : marge ou prix total, option ou non, engagement de revendre ou de construire. Ces choix conditionnent la rentabilité de l'opération et l'engagement de revendre doit être pris au moment de l'acte, jamais après. Sur les opérations avec travaux lourds ou revente par lots, une simulation préalable évite des surcoûts définitifs.