Taxe foncière ou CFE sur un local professionnel : qui paie quoi en 2026 ?

Réponse rapide. La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par le propriétaire du local au 1er janvier de chaque année ; elle s'ajoute à la CFE (cotisation foncière des entreprises), dont l'occupant/exploitant est redevable. Un dirigeant propriétaire-exploitant de ses murs paie les deux. La refacturation de la taxe foncière au locataire est possible si une clause du bail le prévoit.

Chez Hayot Expertise, les dirigeants de PME et les repreneurs confondent souvent ces deux impôts locaux : qui en est redevable, quel impact sur le coût d'exploitation, et comment les négocier dans un bail commercial ? Ces questions conditionnent la rentabilité d'une implantation.

Les impôts locaux sur les locaux professionnels relèvent d'une logique simple en apparence, mais souvent mal comprise : la propriété (taxe foncière) et l'activité (CFE) sont deux assiettes distinctes, avec deux redevables différents. À cela s'ajoute la question de la refacturation au locataire, encadrée par le droit du bail commercial.

En 2026, cette distinction reste d'actualité, et maîtriser qui paie quoi économise aux dirigeants des centaines d'euros de charges mal anticipées.

La taxe foncière sur les propriétés bâties (article 1400 du Code général des impôts, CGI) est une imposition annuelle, exigible chaque année auprès du propriétaire de la propriété au 1er janvier de l'année d'imposition. Peu importe que le local soit occupé, loué ou vide : c'est le propriétaire qui paie.

La base d'imposition est 50 % de la valeur locative cadastrale du bien (article 1400 CGI), multipliée par le taux voté par la collectivité locale (commune, département). Le résultat : un impôt proportionnel à la valeur du local, établi chaque année par l'administration.

Qui paie la TFPB ?#

Le propriétaire du local, ou l'usufruitier si le bien est en démembrement (cas rare en immobilier d'entreprise). Si le propriétaire est une entreprise, la TFPB reste une charge d'exploitation ; si c'est une personne physique propriétaire d'un seul bien professionnel, cette personne doit s'acquitter de l'impôt auprès de sa commune de résidence.

La cotisation foncière des entreprises (article 1447 et suivants du CGI) est due par toute personne physique ou morale exerçant une activité professionnelle non salariée (article 1447 CGI). Elle porte sur la valeur locative des biens susceptibles d'être passibles de taxe foncière dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle (article 1467 CGI).

En clair : c'est l'exploitant (le plus souvent le locataire) qui paie la CFE, calculée d'après la valeur locative du local considéré.

Calcul de la CFE#

La base d'imposition de la CFE est la valeur locative des biens, déterminée d'après l'avant-dernière année (année N-2) et réévaluée chaque année selon les barèmes administratifs (article 1467 CGI). Il existe également une cotisation minimale, variable selon le chiffre d'affaires ou les recettes du redevable (article 1647 D CGI) : les micro-entreprises en-dessous d'un certain seuil de recettes payent une CFE minimale forfaitaire.

Un locataire en vertu d'un bail commercial peut se voir refacturer une partie des charges et impôts, y compris la taxe foncière, mais seulement si le bail le prévoit expressément (article L145-40-2 du Code de commerce). Contrairement à ce qu'on croit, la TFPB n'est pas automatiquement refacturée : il faut une clause du bail pour cela.

Les conditions légales de la refacturation#

Le bailleur qui souhaite imputer des charges au preneur doit respecter deux règles essentielles (article R145-35 du Code de commerce, décret codifié issu de la loi Pinel de 2014) :

1. Clause expresse du bail. La clause doit détailler précisément quelles catégories d'impôts et de charges sont imputables au preneur.
2. Inventaire des charges et état récapitulatif annuel. Le bailleur doit fournir chaque année un décompte détaillé au preneur, avec justificatifs à l'appui.

Point critique : la loi exclut automatiquement de la refacturation les impôts dont le bailleur est légalement redevable au titre de son droit de propriété. Cependant, la taxe foncière et ses taxes additionnelles font exception : elles restent refacturables au preneur si le bail le prévoit (article R145-35 C. com., exception aux impôts non refacturables).

Cas de la CFE du bailleur#

Attention : une éventuelle CFE due par le bailleur (cas rare, mais possible si le bailleur exerce aussi une activité) n'est jamais refacturable au preneur. La CFE est un impôt lié à l'exercice d'une activité professionnelle ; c'est à celui qui la doit de la payer.

Cas 1 : Dirigeant propriétaire de son local#

Un chef d'entreprise achète un local commercial, l'occupe pour y exercer son activité, et l'utilise jusqu'à 100 % pour son activité professionnelle.

• Taxe foncière : c'est le propriétaire (le dirigeant) qui paie → charge d'exploitation ou charge de la structure holding si immeuble détenu en holding.
• CFE : c'est l'exploitant (le dirigeant) qui paie → imposée auprès du siège de l'entreprise ou de sa succursale.
• Résultat : le dirigeant paie les deux impôts sur le même local.

Cas 2 : Locataire sans clause de refacturation#

Un chef d'entreprise loue un local avec un bail commercial standard, sans clause prévoyant la refacturation des taxes foncières.

• Taxe foncière : le propriétaire (bailleur) la paie, elle ne s'impute pas au locataire.
• CFE : le locataire (l'exploitant) la paie sur la base locative du bien.
• Résultat : le loyer ne comprend pas la taxe foncière du bailleur ; le locataire ne paie que la CFE.

Cas 3 : Locataire avec clause de refacturation#

Un locataire occupe un bail commercial incluant une clause de refacturation des taxes foncières et des charges.

• Taxe foncière : le bailleur l'impute au locataire par facturation annuelle ou incluse dans les charges périodiques.
• CFE : le locataire la paie comme occupant-exploitant.
• Résultat : le locataire supporte les deux impôts, même s'il n'en est pas légalement redevable envers l'administration (c'est un coût indirect via le bail).

1. Relire le bail commercial avant de calculer le coût total d'occupation d'un local. Une clause de refacturation peut doubler la charge fiscale sur le local.
2. Distinguer loyer et charges. Un loyer bas mais avec refacturation intégrale des taxes foncières peut coûter plus cher qu'un loyer plus élevé tout-compris.
3. Vérifier l'assiette exacte de la CFE. La base de la CFE peut varier selon que le local est utilisé à 100 % ou partiellement pour l'activité professionnelle.
4. Attention à la proposition de loi 2331 (janvier 2026). Une proposition non votée vise à encadrer ou plafonner la refacturation de la TFPB au preneur. À ce stade, elle reste une proposition ; suivre le dossier parlementaire est prudent pour anticiper les évolutions.
5. Obtenir l'état des charges du bailleur. Avant de signer ou de renouveler, exiger l'état récapitulatif des deux années antérieures pour mesurer la dynamique des charges.

Récemment, nous avons accompagné un chef d'entreprise qui négociait la reprise d'une petite PME en bail. Le bail proposé était apparemment « au meilleur prix » du marché (loyer brut faible). En analysant les charges annexes, nous avons découvert une clause de refacturation intégrale de la TFPB, indexée sur le montant brut déclaré par le bailleur. Résultat : le coût réel d'occupation dépassait de 30 % le prix du marché locatif pour un local similaire. La négociation nous a permis de plafonner la refacturation des taxes à un montant fixe, bien plus prévisible.

Ce cas illustre pourquoi il est crucial d'examiner le bail au-delà du seul loyer base, et de comprendre le partage des charges locales.

Conseil Hayot Expertise. Avant tout investissement ou location de local professionnel, analysez l'impact cumulé de la taxe foncière et de la CFE. Si vous êtes propriétaire, intégrez la TFPB dans votre coût d'exploitation ou vérifiez qu'elle sera refacturée au locataire via une clause claire. Si vous êtes locataire, négociez un plafonnement ou un montant forfaitaire des charges à refacturer : cela sécurise votre budget d'exploitation.