Loi de finances 2026 et immobilier : SCI, plus-values, fiscalité

Réponse rapide. La loi de finances 2026 ne bouleverse pas l'architecture de la fiscalité immobilière : la plus-value des particuliers reste taxée à 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), avec exonération d'IR à 22 ans. L'enjeu majeur reste la réintégration des amortissements LMNP, applicable aux cessions depuis le 15 février 2025.

Chaque hiver, les investisseurs immobiliers attendent le texte budgétaire avec une question simple : faut-il vendre, conserver, ou restructurer avant la fin de l'année ? La loi de finances 2026 n'apporte pas de séisme, mais elle confirme plusieurs évolutions qui changent la rentabilité réelle d'un patrimoine locatif. Nous vous proposons ici le filtre immobilier de ces mesures, pour un investisseur en direct, en SCI ou en location meublée, et les arbitrages que nous recommandons d'examiner avant toute décision.

La fiscalité immobilière 2026 s'inscrit dans la continuité plus que dans la rupture. Les régimes structurants (plus-value des particuliers, IFI, revenus fonciers) restent stables dans leurs taux et leurs seuils. Le vrai mouvement vient d'une réforme votée fin 2024 dont les effets se déploient pleinement : la fin de l'avantage historique du statut de loueur en meublé non professionnel sur la plus-value.

Trois lignes de force se dégagent pour l'investisseur en 2026.

1. La plus-value immobilière des particuliers conserve son barème : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattement pour durée de détention.
2. La location meublée perd son atout fiscal le plus discret : les amortissements déduits viennent désormais minorer le prix d'acquisition au moment de la revente, donc gonfler la plus-value imposable.
3. La hausse de la CSG de 1,4 point issue de la loi de financement de la sécurité sociale 2026 porte le prélèvement forfaitaire unique sur les dividendes à 31,4 %, mais elle ne touche pas le taux de 17,2 % des plus-values immobilières et des revenus fonciers.

Pour un propriétaire qui hésite entre conserver son bien et le céder, ces trois points suffisent à reconsidérer le calendrier. Nous accompagnons régulièrement des investisseurs en SCI et LMNP qui découvrent l'impact réel de ces ajustements sur leur trésorerie nette de cession.

Le régime de la plus-value des particuliers est l'un des plus stables du paysage fiscal français. En 2026, la plus-value brute reste imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. L'abattement pour durée de détention efface progressivement la base : l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au bout de 22 ans, celle des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Une taxe additionnelle, prévue à l'article 1609 nonies G du code général des impôts, frappe les plus-values imposables supérieures à 50 000 euros, selon un barème progressif de 2 % à 6 %. Cette surtaxe est souvent oubliée dans les calculs de cession d'un bien fortement valorisé.

Barème de l'abattement pour durée de détention#

Ce décalage entre l'exonération d'IR (22 ans) et celle des prélèvements sociaux (30 ans) crée une zone de huit années où la plus-value est exonérée d'impôt mais reste partiellement soumise à 17,2 %. C'est l'un des points que nous détaillons systématiquement, comme dans notre analyse dédiée à l'abattement pour durée de détention de la plus-value.

La SCI n'est pas visée par une mesure spécifique de la loi de finances 2026. Sa fiscalité dépend avant tout de son régime d'imposition, et c'est là que se joue l'essentiel.

Une SCI à l'impôt sur le revenu (translucide) fait remonter ses résultats aux associés, qui déclarent des revenus fonciers et, à la revente, une plus-value immobilière des particuliers selon le barème ci-dessus. Une SCI à l'impôt sur les sociétés calcule au contraire une plus-value professionnelle, sans abattement pour durée de détention, sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, après déduction des amortissements pratiqués.

Ce choix de régime reste l'arbitrage central de l'investisseur. Nous l'examinons en détail dans notre comparatif sur l'arbitrage entre SCI à l'IR et SCI à l'IS, parce que le bon choix dépend de l'horizon de détention et de la stratégie de sortie.

SCI à l'IR ou SCI à l'IS : quel régime de plus-value ?#

L'IS séduit par sa capacité à amortir et à lisser l'impôt pendant la détention, mais il prive de l'abattement à la revente : un bien conservé vingt ans peut alors coûter beaucoup plus cher à la sortie. Avant de trancher, nous vous invitons à lire notre comparatif holding contre SCI, car la structure de détention pèse autant que le régime fiscal.

Le loueur en meublé non professionnel bénéficiait d'un avantage rare : il amortissait son bien pour réduire ses loyers imposables, sans que ces amortissements ne soient repris au moment de la revente. La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (article 84) met fin à cette asymétrie. Désormais, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, au titre de l'article 150 VB III du code général des impôts.

Concrètement, un bien acheté 200 000 euros, revendu 300 000 euros après dix ans, avec 50 000 euros d'amortissements déduits, génère une plus-value imposable qui passe de 100 000 à 150 000 euros. La mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, et elle vise aussi les amortissements pratiqués avant 2025. Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) exploitées sous bail commercial en sont exclues.

Cette évolution justifie de revoir la tenue de votre comptabilité LMNP au régime réel, car le suivi précis des amortissements devient déterminant pour anticiper l'impôt de sortie. Nous détaillons les conséquences pratiques dans notre dossier sur la réforme de la plus-value LMNP 2026.

Le paysage des incitations à l'investissement locatif s'est resserré. Le dispositif Pinel s'est éteint, sans successeur de même ampleur dans le neuf. Pour le rénové et l'ancien, les leviers reposent davantage sur les charges réelles que sur les réductions d'impôt forfaitaires.

• Le déficit foncier reste un outil puissant pour les bailleurs au régime réel qui financent des travaux, sous réserve du plafond d'imputation annuel sur le revenu global.
• Le prêt à taux zéro a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027, avec des plafonds réévalués, mais il s'adresse à l'accession et non à l'investissement locatif classique.
• Les obligations énergétiques pèsent sur la stratégie : la location des logements classés G au diagnostic de performance énergétique est interdite depuis le 1er janvier 2025, l'interdiction visera les logements F au 1er janvier 2028 puis E au 1er janvier 2034.

Pour les travaux financés à crédit, nous orientons souvent vers le mécanisme du déficit foncier et plafond des travaux, plus sûr qu'un dispositif de niche en voie d'extinction. Notre note sur la fin du Pinel et les alternatives de défiscalisation recense les options restantes.

L'IFI reste une donnée structurante pour les patrimoines élevés. En 2026, le seuil d'assujettissement demeure fixé à 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier, avec un abattement de 30 % sur la résidence principale et un barème progressif de 0,5 % à 1,5 %. Les parts de SCI translucide entrent dans l'assiette pour la valeur des immeubles détenus.

Le marchand de biens relève d'une logique différente : il déclare un résultat d'exploitation, soumis à l'impôt sur les bénéfices, et non une plus-value de cession. Notre accompagnement de cette activité, décrit pour le fiscaliste immobilier, distingue clairement détention patrimoniale et activité commerciale.

Les débats budgétaires de fin 2025 ont évoqué un statut du bailleur privé fondé sur un amortissement fiscal du logement loué. Selon les textes en vigueur au printemps 2026, ce dispositif n'est pas confirmé par un texte publié : nous le suivons sans le présenter comme acquis.

Le risque sous-estimé. Beaucoup de loueurs en meublé raisonnent encore sur l'ancien régime et anticipent une plus-value faible à la revente. Avec la réintégration des amortissements, la facture peut doubler. Récemment, un investisseur particulier détenant trois studios meublés nous a sollicités pour estimer sa fiscalité de sortie : il avait amorti près de 80 000 euros sur huit ans et n'avait pas mesuré que cette somme viendrait gonfler sa plus-value imposable. Recalculer en amont a changé son calendrier de cession.

Ce que l'administration regarde. La cohérence entre les amortissements déclarés pendant la location et la plus-value calculée à la revente devient un point de contrôle naturel. Un suivi comptable rigoureux du tableau d'amortissement, exercice par exercice, est désormais une protection autant qu'une obligation.

Notre lecture. La loi de finances 2026 confirme une tendance de fond : l'État rapproche progressivement la fiscalité de la détention immobilière de celle de la détention professionnelle. L'avantage du meublé s'érode, les niches forfaitaires disparaissent, et l'arbitrage se déplace vers la structure de détention et l'horizon de revente.

Notre conviction, forgée dans les dossiers d'investisseurs que nous suivons en tant qu'expert-comptable inscrit à l'Ordre, est qu'il n'existe pas de régime universellement meilleur. Une SCI à l'IS reste pertinente pour un projet de capitalisation à long terme avec réinvestissement des loyers ; le LMNP au réel conserve un intérêt pour générer du revenu peu fiscalisé pendant la détention, à condition d'intégrer la plus-value de sortie dans le plan dès le départ. Le mauvais réflexe consiste à figer une structure choisie il y a dix ans sans la confronter au nouveau cadre.

Conseil Hayot Expertise. Avant toute cession ou restructuration en 2026, faites établir une simulation complète de la fiscalité de sortie, amortissements réintégrés inclus. Comparez l'impôt immédiat à l'économie réalisée en conservant le bien jusqu'au prochain seuil d'abattement. Un arbitrage chiffré, validé avec votre expert-comptable, vaut mieux qu'une décision prise sous la pression d'une fin d'année.