Groupements fonciers (GFF, GFV) : diversifier et transmettre, fiscalité 2026

Réponse rapide. Les groupements fonciers forestiers (GFF) et viticoles (GFV) permettent d'investir dans la forêt ou la vigne, de diversifier son patrimoine et de préparer sa transmission. À la transmission, leurs parts bénéficient d'une exonération de 75 % des droits : sans plafond pour les forêts (sous engagement de gestion durable de 30 ans), et jusqu'à 300 000 € par bénéficiaire puis 50 % au-delà pour les groupements viticoles et agricoles loués par bail à long terme. S'y ajoutent une exonération partielle d'IFI et, pour la forêt, une réduction d'impôt à l'acquisition. En contrepartie : illiquidité, horizon long et aléas d'exploitation.

Dans un patrimoine majoritairement immobilier et financier, la forêt et la vigne offrent une diversification réelle, faiblement corrélée aux marchés boursiers. Au-delà du placement, ces actifs présentent surtout un intérêt de transmission : le législateur encourage la détention longue du foncier rural et forestier par des avantages fiscaux substantiels.

Les groupements fonciers sont des sociétés civiles qui détiennent ces actifs et en répartissent la propriété entre associés sous forme de parts. On distingue principalement le groupement foncier forestier (GFF), qui détient des forêts, et le groupement foncier viticole (GFV), qui détient des vignes louées à un exploitant. Le groupement foncier agricole (GFA) suit une logique proche pour les terres agricoles. Ces véhicules s'intègrent dans une stratégie globale, comme nous l'expliquons à propos de la façon d'optimiser son patrimoine.

Le GFF détient des massifs forestiers. L'associé perçoit des revenus modestes (ventes de coupes de bois) et mise surtout sur la valorisation du foncier et les avantages fiscaux.

• Réduction d'impôt à l'acquisition. La souscription ou l'acquisition de parts de groupements forestiers ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 18 % (dispositif DEFI-forêt, article 199 decies H du CGI), dans la limite de 5 700 € pour une personne seule et 11 400 € pour un couple, sous réserve de conserver les parts jusqu'au 31 décembre de la 8e année. Un crédit d'impôt de 25 % existe par ailleurs pour les travaux forestiers et les cotisations d'assurance.
• Exonération d'IFI. Les parts de GFF sont exonérées d'IFI à hauteur de 75 % de leur valeur (hors liquidités), dans la limite de 101 897 €, puis 50 % au-delà (article 976 du CGI), après deux ans de détention pour une donation.
• Exonération de transmission. À la succession ou à la donation, les parts de groupements forestiers bénéficient d'une exonération de 75 % de leur valeur taxable (régime dit « Monichon », article 793 du CGI), sous condition d'un engagement de gestion durable de la forêt pendant 30 ans.
• Risques. Aléas climatiques (tempête, incendie, dépérissement), faible liquidité des parts, horizon long et rendement courant modeste. L'assurance et la sélection des massifs sont déterminantes.

Le GFV détient des parcelles de vigne, données en location à un exploitant (un vigneron ou une maison) par un bail rural à long terme. L'associé perçoit un fermage, souvent réglé partiellement en bouteilles.

• Revenus. Le fermage est généralement modeste en rendement, mais l'avantage de transmission et le plaisir patrimonial comptent autant que le rendement.
• Exonération d'IFI. Les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de groupements fonciers correspondants bénéficient d'une exonération partielle d'IFI dans les conditions de l'article 976 du CGI.
• Exonération de transmission. Les parts de GFV (et de GFA) données par bail à long terme bénéficient d'une exonération de 75 % jusqu'à 300 000 € par bénéficiaire, puis 50 % au-delà (article 793 bis du CGI), à condition que les parts soient détenues depuis au moins deux ans par le donateur et conservées au moins cinq ans par le bénéficiaire.
• Risques. Aléas viticoles (gel, grêle, maladies de la vigne), dépendance à l'exploitant, illiquidité, valorisation liée à la notoriété de l'appellation.

Le dirigeant fortement imposé à l'IFI. Les parts de GFF réduisent l'assiette IFI (exonération 75 %), un levier complémentaire de l'exonération des biens professionnels.

La préparation d'une transmission. Les groupements fonciers s'inscrivent dans une stratégie de transmission anticipée, sujet que nous développons dans notre article pour anticiper sa transmission ; ils se combinent avec la donation et le démembrement.

La recherche de rendement. Ce n'est pas l'objectif premier : le rendement courant est faible. Qui cherche du rendement liquide regardera plutôt d'autres classes d'actifs.

• L'illiquidité est la règle. Les parts se revendent difficilement et lentement ; l'horizon doit être long (souvent 8 à 15 ans ou plus).
• Les avantages supposent des engagements. Gestion durable 30 ans pour la forêt, bail à long terme et durées de conservation pour la vigne : le non-respect remet en cause l'exonération.
• Les frais réduisent la performance. Frais de souscription et de gestion annuels pèsent sur un rendement déjà modeste : examinez-les avant de souscrire.
• Les aléas d'exploitation sont réels. Tempête et incendie pour la forêt, gel et maladies pour la vigne : l'assurance et la qualité du gestionnaire comptent.
• L'avantage fiscal ne fait pas l'investissement. Comme pour d'autres dispositifs de défiscalisation, la qualité de l'actif et du gestionnaire prime sur la carotte fiscale.

Récemment, un dirigeant disposant d'un patrimoine immobilier important et redevable de l'IFI souhaitait diversifier et préparer sa transmission. Nous avons examiné une allocation partielle en parts de GFF : l'exonération de 75 % à l'IFI et l'exonération de 75 % à la transmission répondaient à son double objectif, à condition d'accepter l'illiquidité et un horizon long. Nous avons surtout insisté sur deux points : le sérieux du gestionnaire (sélection des massifs, politique d'assurance) et le poids réel des frais, qui peuvent absorber une part substantielle d'un rendement déjà faible.

Notre conviction, en tant qu'experts-comptables inscrits à l'Ordre, est que les groupements fonciers sont d'excellents outils de transmission et de diversification, mais de mauvais produits de rendement. Ils ont leur place dans un patrimoine déjà constitué, en complément d'une stratégie globale articulée avec l'IFI, la donation et la transmission de patrimoine, jamais comme placement principal d'un dirigeant qui aurait besoin de liquidité.

Conseil Hayot Expertise. Avant de souscrire, clarifiez votre objectif : réduire l'IFI, transmettre avec abattement, ou diversifier. Vérifiez ensuite la solidité du gestionnaire, la réalité des engagements (gestion durable, bail, durées de conservation) et le poids des frais. N'investissez que la part de votre patrimoine que vous pouvez immobiliser plusieurs années. Et raisonnez transmission globale : ces parts se combinent avec la donation et le démembrement pour un effet optimal. Un cadrage en amont avec votre conseil évite les déconvenues.