IFI 2026 : exonération des biens professionnels et optimisation pour le dirigeant

Réponse rapide. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) frappe le seul patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier, selon un barème de 0,5 % à 1,5 %. L'immobilier affecté à l'activité professionnelle principale du dirigeant est en principe exonéré au titre des biens professionnels (article 975 du CGI), et les murs détenus par une société opérationnelle pour son exploitation n'entrent pas dans l'assiette. Pour le dirigeant, les leviers sont clairs : affecter l'immobilier à l'exploitation, déduire le passif éligible, et activer le plafonnement (IFI + impôt sur le revenu ≤ 75 % des revenus).

Depuis le remplacement de l'ISF par l'IFI en 2018, seul le patrimoine immobilier est taxé : les placements financiers, l'épargne et les titres de sociétés opérationnelles en sont, pour l'essentiel, sortis. La loi de finances pour 2026 n'apporte aucune modification structurelle : le seuil, le barème, les abattements et les exonérations restent identiques.

Pour un dirigeant, l'enjeu est double. D'une part, son immobilier d'exploitation peut, sous conditions, échapper à l'IFI. D'autre part, son immobilier de jouissance ou de rapport reste taxable. Bien distinguer les deux, et structurer la détention en conséquence, fait souvent la différence entre être ou non redevable. C'est un sujet que nous traitons dans le cadre d'une gestion de patrimoine du dirigeant cohérente avec sa rémunération et sa transmission.

• Seuil. Vous êtes redevable si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Une fois ce seuil franchi, le calcul débute à 800 000 €.
• Barème. Le calcul s'effectue par tranches : 0,5 % de 800 000 € à 1,3 M€, 0,7 % de 1,3 à 2,57 M€, 1 % de 2,57 à 5 M€, 1,25 % de 5 à 10 M€, et 1,5 % au-delà de 10 M€.
• Décote. Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote lisse l'entrée dans l'impôt (17 500 € − 1,25 % du patrimoine net taxable).
• Abattement résidence principale. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur.
• Assiette. Seul l'immobilier est concerné : biens détenus en direct, parts de SCI, et la fraction immobilière des titres de sociétés (retenue au prorata de la valeur des immeubles non affectés à l'exploitation), à l'exception de l'immobilier affecté à une activité opérationnelle.

C'est le levier central pour un dirigeant. L'immobilier affecté à l'activité professionnelle principale et nécessaire à son exercice est exonéré d'IFI.

• Activité éligible. Industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
• Profession principale. L'activité doit constituer l'essentiel des activités économiques du redevable, avec l'exercice effectif d'une fonction de direction et une rémunération normale.
• Bien nécessaire. L'immeuble doit être utilisé pour les besoins de l'exploitation.

Conséquence pratique : les murs détenus par la société opérationnelle et utilisés pour son activité ne sont pas pris en compte dans la valeur taxable des titres. À l'inverse, un immeuble de rapport détenu par cette même société, sans lien avec l'exploitation, reste dans l'assiette. La manière de détenir ses locaux professionnels influe donc directement sur l'IFI.

Le passif déductible (article 974 du CGI)#

Les dettes afférentes aux actifs imposables réduisent l'assiette : emprunts d'acquisition ou de travaux, certaines impositions (taxe foncière). Des mesures anti-abus encadrent toutefois la déduction, notamment pour les prêts in fine et les prêts consentis par un proche ou une société contrôlée. La cohérence du passif déclaré est un point d'attention récurrent.

Le plafonnement (article 977 du CGI)#

Le total formé par l'IFI, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne peut excéder 75 % des revenus de l'année précédente. L'excédent vient en diminution de l'IFI. Ce mécanisme protège les redevables dont le patrimoine immobilier est important au regard de revenus modestes, mais il suppose un pilotage fin des revenus déclarés.

Le démembrement et l'IFI. Attention à une idée reçue : en cas de démembrement, c'est en principe l'usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du CGI), sauf répartition légale prévue par le texte. Le démembrement n'est donc pas, à lui seul, un outil d'effacement de l'IFI. Nous le rappelons en lien avec le montage d'acquisition des murs en démembrement.

La holding. Détenir l'immobilier via une holding ne suffit pas à l'exonérer : c'est l'affectation à l'exploitation qui compte, comme nous l'expliquons à propos de la fiscalité des holdings.

La rémunération. L'exonération des biens professionnels suppose une fonction de direction effective et une rémunération normale. Un dirigeant qui ne se rémunère pas suffisamment peut fragiliser la qualification, sujet que nous croisons avec l'optimisation de la rémunération du dirigeant.

• L'exonération n'est pas automatique. Elle suppose une activité principale, une fonction de direction effective et un bien réellement nécessaire à l'exploitation.
• L'immobilier de rapport reste taxable. Le loger dans une société opérationnelle ne le rend pas professionnel.
• Le passif est encadré. Les prêts in fine et les prêts familiaux font l'objet de règles spécifiques de déduction.
• Le démembrement n'efface pas l'IFI. L'usufruitier est en principe redevable sur la pleine valeur du bien.
• La déclaration doit être cohérente. L'IFI se déclare avec l'impôt sur le revenu ; l'évaluation des biens immobiliers doit être sincère et documentée.

Récemment, un dirigeant s'inquiétait de devenir redevable de l'IFI en raison de la valeur des murs de son entreprise, détenus par sa société d'exploitation. L'analyse a montré que ces murs, affectés à l'activité et nécessaires à l'exploitation, relevaient des biens professionnels et n'entraient donc pas dans l'assiette taxable de ses titres. En revanche, un petit immeuble locatif détenu en direct, lui, devait être déclaré. Le diagnostic patrimonial complet a permis de calibrer correctement son IFI, d'activer le passif déductible et de vérifier l'intérêt du plafonnement.

Notre conviction, en tant qu'experts-comptables inscrits à l'Ordre, est que l'IFI se pilote d'abord par la structuration : qu'est-ce qui est affecté à l'exploitation, qu'est-ce qui relève du patrimoine privé, et comment le financement et la rémunération s'articulent. L'optimisation légale repose sur des qualifications solides, pas sur des montages fragiles. C'est un travail de fond, mené avec le dirigeant et, le cas échéant, le notaire.

Conseil Hayot Expertise. Commencez par cartographier votre patrimoine immobilier : ce qui est affecté à l'exploitation (potentiellement exonéré) et ce qui ne l'est pas (taxable). Vérifiez que les conditions des biens professionnels sont réunies : activité principale, fonction de direction, rémunération normale, bien nécessaire. Recensez ensuite le passif déductible et testez le plafonnement à 75 %. Et méfiez-vous des idées reçues, en particulier sur le démembrement : faites valider votre situation avant de déclarer.