LMP vs LMNP 2026 : amortissement et plus-value a la cession

LMP vs LMNP 2026 : amortissement et plus-value a la cession#

Le choix entre LMP et LMNP est devenu plus sensible en 2026. Les investisseurs en location meublée regardaient souvent le régime réel LMNP pour l'amortissement et la neutralisation d'une partie du resultat fiscal. Mais depuis la reforme applicable aux cessions realisees a compter du 15 fevrier 2025, les amortissements deduits peuvent devoir etre reintegres dans le calcul de la plus-value en LMNP. L'arbitrage doit donc integrer l'exploitation, le cash-flow et la sortie.

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Un loueur en meuble est professionnel lorsque les conditions de l'article 155 du CGI sont reunies. L'administration fiscale rappelle deux conditions cumulatives : les recettes annuelles de location meublee du foyer excedent 23 000 euros et elles excedent certains autres revenus professionnels du foyer fiscal. A defaut, l'activite reste en principe non professionnelle.

Note de fraicheur : a jour au 3 mai 2026. Les consequences doivent etre confirmees selon le bien, la date de cession, les amortissements deduits et les exceptions legales.

Le statut ne se choisit pas librement dans une case. Il decoule des recettes et de la comparaison avec les autres revenus du foyer. Le caractere professionnel s'apprecie au niveau du foyer fiscal et s'applique a l'ensemble des locations meublees du foyer.

Conditions principales#

• recettes annuelles de location meublee du foyer superieures a 23 000 euros ;
• recettes de location meublee superieures aux revenus professionnels du foyer pris en compte par le texte ;
• appreciation globale, y compris en presence de plusieurs biens.

La loi de finances pour 2026 a apporte une precision pour les contribuables non residents : la comparaison peut tenir compte de revenus equivalents soumis a un impot equivalent dans l'Etat de residence. Ce point doit etre documente avec prudence.

Au regime reel, l'amortissement reste un outil comptable majeur pour mesurer le resultat BIC. Il permet de constater la depreciation du bien, hors terrain, et du mobilier. Mais l'effet a la sortie a change.

L'administration fiscale indique que, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, lorsque le loueur releve d'un regime BIC reel en LMNP, les amortissements pratiques et admis en deduction doivent etre reintegres pour le calcul de la plus-value. Concretement, le prix d'acquisition servant au calcul de la plus-value est diminue du montant de ces amortissements, sous reserve des exceptions prevues par la loi.

Exemple simplifie#

Cet exemple est volontairement simplifie. Il ne traite pas les frais, travaux, abattements pour duree de detention, terrain, exceptions, ni l'impot final. Il montre seulement pourquoi la sortie doit etre simulee avant de vendre.

La reforme ne rend pas le LMNP inutile. Elle oblige a raisonner sur la duree. Pendant l'exploitation, l'amortissement peut rester tres utile pour lisser le resultat et financer le bien. Mais a la cession, le gain fiscal apparent doit etre compare a la fiscalite de sortie. Un investisseur qui achete pour revendre vite ne raisonne pas comme un bailleur patrimonial qui conserve quinze ou vingt ans.

Les amortissements doivent etre justifies : ventilation terrain/construction, composants, mobilier, frais d'acquisition, travaux, durees retenues, limitation fiscale et suivi des amortissements non deduits. Une comptabilite tenue trop grossierement fragilise la declaration, le suivi de deficits et la cession.

Checklist avant cession#

• recuperer le tableau d'amortissement complet ;
• isoler terrain, construction, travaux et mobilier ;
• verifier les amortissements reellement deduits fiscalement ;
• identifier les exceptions eventuelles ;
• simuler la plus-value avec le notaire et l'expert-comptable ;
• comparer vente, conservation, passage en societe ou transmission ;
• anticiper CFE, TVA eventuelle et cotisations sociales selon l'activite.

• Les seuils micro-BIC des meublés de tourisme ont ete modifies : ne pas appliquer les anciens abattements.
• Le LMP peut declencher une logique sociale et professionnelle differente.
• La plus-value LMNP doit etre simulee bien avant la promesse de vente.
• La location courte duree peut ajouter des contraintes mairie, enregistrement, taxe de sejour et TVA para-hoteliere.
• Les non-residents doivent documenter la comparaison des revenus avec les nouvelles precisions BOFiP.