LMP vs LMNP 2026 : amortissement et plus-value à la cession#
Le choix entre LMP et LMNP est devenu plus sensible en 2026. Les investisseurs en location meublée regardaient souvent le régime réel LMNP pour l'amortissement et la neutralisation d'une partie du résultat fiscal. Mais depuis la réforme applicable aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits peuvent devoir être réintégrés dans le calcul de la plus-value en LMNP. L'arbitrage doit donc intégrer l'exploitation, le cash-flow et la sortie.
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Résumé exécutif#
Un loueur en meublé est professionnel lorsque les conditions de l'article 155 du CGI sont réunies. L'administration fiscale rappelle deux conditions cumulatives : les recettes annuelles de location meublée du foyer excèdent 23 000 euros et elles excèdent certains autres revenus professionnels du foyer fiscal. À défaut, l'activité reste en principe non professionnelle.
| Sujet | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Qualification | Non professionnel si conditions LMP non réunies | Conditions cumulatives de recettes et prépondérance |
| Résultat | BIC, micro-BIC ou réel | BIC professionnel |
| Déficits | Imputation limitée aux revenus LMNP futurs | Régime des déficits professionnels sous conditions |
| Plus-value à la cession | Régime des particuliers avec réintégration des amortissements déduits depuis la réforme 2025 | Plus-values professionnelles |
| Cotisations sociales | Selon situation, notamment location courte durée et seuils | Exposition sociale plus forte |
| Décision | Patrimoine, cash-flow, cession | Exploitation, revenus principaux, stratégie professionnelle |
Note de fraîcheur : à jour au 3 mai 2026. Les conséquences doivent être confirmées selon le bien, la date de cession, les amortissements déduits et les exceptions légales.
Comment se détermine le statut LMP en 2026 ?#
Le statut ne se choisit pas librement dans une case. Il découle des recettes et de la comparaison avec les autres revenus du foyer. Le caractère professionnel s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer.
Conditions principales#
- recettes annuelles de location meublée du foyer supérieures à 23 000 euros ;
- recettes de location meublée supérieures aux revenus professionnels du foyer pris en compte par le texte ;
- appréciation globale, y compris en présence de plusieurs biens.
La loi de finances pour 2026 a apporté une précision pour les contribuables non résidents : la comparaison peut tenir compte de revenus équivalents soumis à un impôt équivalent dans l'État de résidence. Ce point doit être documenté avec prudence.
Amortissement LMNP : ce qui change à la cession#
Au régime réel, l'amortissement reste un outil comptable majeur pour mesurer le résultat BIC. Il permet de constater la dépréciation du bien, hors terrain, et du mobilier. Mais l'effet à la sortie a changé.
L'administration fiscale indique que, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, lorsque le loueur relève d'un régime BIC réel en LMNP, les amortissements pratiqués et admis en déduction doivent être réintégrés pour le calcul de la plus-value. Concrètement, le prix d'acquisition servant au calcul de la plus-value est diminué du montant de ces amortissements, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
Exemple simplifié#
| Donnée | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat hors frais | 300 000 euros |
| Amortissements déduits | 45 000 euros |
| Prix de cession | 380 000 euros |
| Base d'acquisition ajustée indicative | 255 000 euros |
| Plus-value brute indicative | 125 000 euros |
Cet exemple est volontairement simplifié. Il ne traite pas les frais, travaux, abattements pour durée de détention, terrain, exceptions, ni l'impôt final. Il montre seulement pourquoi la sortie doit être simulée avant de vendre.
Notre analyse d'expert-comptable#
La réforme ne rend pas le LMNP inutile. Elle oblige à raisonner sur la durée. Pendant l'exploitation, l'amortissement peut rester très utile pour lisser le résultat et financer le bien. Mais à la cession, le gain fiscal apparent doit être comparé à la fiscalité de sortie. Un investisseur qui achète pour revendre vite ne raisonne pas comme un bailleur patrimonial qui conserve quinze ou vingt ans.
Le risque sous-estimé : une comptabilité d'amortissements approximative#
Les amortissements doivent être justifiés : ventilation terrain/construction, composants, mobilier, frais d'acquisition, travaux, durées retenues, limitation fiscale et suivi des amortissements non déduits. Une comptabilité tenue trop grossièrement fragilise la déclaration, le suivi de déficits et la cession.
Checklist avant cession#
- récupérer le tableau d'amortissement complet ;
- isoler terrain, construction, travaux et mobilier ;
- vérifier les amortissements réellement déduits fiscalement ;
- identifier les exceptions éventuelles ;
- simuler la plus-value avec le notaire et l'expert-comptable ;
- comparer vente, conservation, passage en société ou transmission ;
- anticiper CFE, TVA éventuelle et cotisations sociales selon l'activité.
Ce que le dirigeant ou investisseur doit décider#
| Décision | Question à poser |
|---|---|
| Rester en LMNP ou basculer LMP de fait | Les recettes meublées deviennent-elles prépondérantes ? |
| Micro-BIC ou réel | Les charges et amortissements justifient-ils le réel ? |
| Location longue ou courte durée | Quel impact sur fiscalité, social, TVA, temps de gestion ? |
| Acheter en nom propre ou société | Quelle trajectoire patrimoniale et successorale ? |
| Vendre maintenant ou conserver | Quel effet de la réintégration des amortissements ? |
Points de vigilance 2026#
- Les seuils micro-BIC des meublés de tourisme ont été modifiés : ne pas appliquer les anciens abattements.
- Le LMP peut déclencher une logique sociale et professionnelle différente.
- La plus-value LMNP doit être simulée bien avant la promesse de vente.
- La location courte durée peut ajouter des contraintes mairie, enregistrement, taxe de séjour et TVA para-hôtelière.
- Les non-résidents doivent documenter la comparaison des revenus avec les nouvelles précisions BOFiP.
Questions frequentes
Peut-on choisir librement LMP ou LMNP ?+
Non. Le statut résulte des conditions fiscales. Si les recettes et la prépondérance sont réunies, le caractère professionnel peut s'appliquer.
La réintégration des amortissements supprime-t-elle l'intérêt du LMNP réel ?+
Non. Elle change l'analyse de sortie. Le réel peut rester pertinent si les charges, intérêts, amortissements et durée de détention créent un avantage de trésorerie et de pilotage.
Les amortissements non déduits sont-ils réintégrés ?+
Le traitement doit être analysé précisément. Le sujet porte sur les amortissements admis en déduction. Il faut donc suivre les amortissements comptables, fiscaux, déduits et reportés.
Le LMP est-il toujours plus avantageux ?+
Non. Il peut offrir certains régimes professionnels mais expose aussi à une logique sociale et à des conditions strictes. Le bon choix dépend du foyer, du cash-flow, de la cession et des objectifs patrimoniaux.
Faut-il une comptabilité pour un LMNP ?+
Au régime réel, oui en pratique : liasse fiscale, amortissements, charges, justificatifs et suivi des reports exigent une comptabilité fiable.
Sources officielles utilisées#
- impots.gouv.fr : location meublée, statut LMP et calcul de la plus-value.
- BOFiP : champ d'application de la location meublée et caractère professionnel.
- Legifrance : loi de finances pour 2025, article 84.
Article rédigé par Samuel HAYOT
Expert-Comptable diplômé, inscrit au Tableau de l'Ordre des Experts-Comptables.
Cabinet d'expertise comptable et de commissariat aux comptes base a Paris 8, pense pour accompagner des entreprises partout en France avec une approche digitale et orientee decision.
Sources du dossier
Sources officielles et de reference citees pour cette page.
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Samuel Hayot est expert-comptable et commissaire aux comptes, inscrit à l'Ordre de Paris Île-de-France et à la CRCC de Paris.
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