Comment calculer l'amortissement en LMNP ? Le guide complet

L'amortissement en LMNP est l'une des raisons majeures pour lesquelles le régime réel peut devenir extrêmement intéressant. C'est aussi l'un des sujets les plus mal compris. Beaucoup d'investisseurs savent vaguement que "l'on peut amortir le bien" sans savoir :

• ce que l'on amortit exactement ;
• ce que l'on n'amortit jamais ;
• sur quelle base ;
• sur quelle durée ;
• comment traiter le mobilier, les frais et les travaux ;
• et surtout ce que change la loi de finances pour 2025 sur la revente.

En 2026, il n'est plus possible de parler LMNP comme en 2023 ou 2024. Oui, l'amortissement reste un levier puissant au régime réel. Mais la réforme applicable aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025 modifie la lecture patrimoniale : les amortissements pratiqués doivent désormais être réintégrés pour le calcul de la plus-value dans certains cas de cession relevant du régime des particuliers. Autrement dit, le raisonnement "j'amortis sans impact futur" n'est plus exact.

Ce guide a un objectif simple : vous expliquer comment calculer proprement l'amortissement en LMNP, quelles sont les pratiques usuelles, comment éviter les erreurs de base et comment raisonner ce sujet avec une vision à la fois comptable, fiscale et patrimoniale.

L'amortissement concerne principalement les loueurs en meublé imposés au régime réel BIC. C'est le point de départ.

Micro-BIC ou réel : ne pas mélanger#

Si vous êtes au micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire sur vos recettes, mais vous ne déduisez pas ligne par ligne vos charges réelles ni vos amortissements.

Si vous êtes au régime réel, vous pouvez en revanche tenir une comptabilité et déduire :

• vos charges réelles ;
• vos intérêts d'emprunt ;
• certaines dépenses ;
• et les amortissements.

L'amortissement n'a donc de sens qu'au réel.

Pourquoi l'amortissement est si puissant#

Parce qu'il permet de constater comptablement l'usure économique d'un actif sans sortie de trésorerie supplémentaire. En pratique, cela signifie que vous pouvez réduire votre résultat imposable sans repayer une dépense déjà engagée.

Mais attention : en location meublée non professionnelle, l'amortissement ne fonctionne pas comme un bouton magique. Il obéit à des règles de calcul, de ventilation et de plafonnement.

Le premier réflexe à acquérir est simple : on n'amortit pas tout le prix d'achat d'un bloc.

Ce qui n'est pas amortissable : le terrain#

Le terrain n'est pas amortissable. C'est un principe de base. Il faut donc ventiler le prix global entre :

• la valeur du terrain ;
• la valeur de la construction.

Cette ventilation est fondamentale. Un dossier LMNP qui amortit le terrain sans correction est fragilisé dès l'origine.

Ce qui est amortissable dans un bien LMNP#

On peut généralement amortir :

• la construction ;
• certains composants du bien ;
• le mobilier ;
• l'électroménager ;
• certains travaux ou aménagements ;
• parfois des frais immobilisables selon leur nature et l'option retenue.

L'erreur classique#

L'erreur la plus fréquente consiste à amortir un montant global sans décomposer :

• bâtiment ;
• cuisine ;
• salle de bain ;
• mobilier ;
• électroménager ;
• travaux.

Plus le dossier est sérieux, plus la ventilation est fine.

La base amortissable ne se résume pas au prix affiché dans l'annonce.

1. Prix d'acquisition#

On part d'abord du prix d'achat du bien.

2. Ventilation terrain / construction#

Il faut ensuite retirer la part correspondant au terrain. Cette ventilation peut se faire selon différentes approches raisonnables, mais elle doit être cohérente et documentée.

3. Frais d'acquisition#

Les frais de notaire, droits et frais annexes peuvent, selon l'option retenue et la logique comptable, être :

• passés en charge ;
• ou immobilisés et amortis.

Ce choix n'est pas neutre. Il doit être cohérent avec votre stratégie fiscale et la tenue de votre dossier.

4. Travaux#

Il faut distinguer :

• les travaux d'entretien ou de réparation, souvent déductibles en charges selon leur nature ;
• les travaux d'amélioration ou d'aménagement, qui peuvent relever d'une immobilisation amortissable.

Tout l'enjeu consiste à qualifier correctement la dépense.

5. Mobilier et équipements#

Le mobilier meublant, l'électroménager, certains équipements et agencements constituent souvent une base amortissable distincte, avec des durées d'usage plus courtes que le bâti.

Il n'existe pas une durée unique applicable à tout. On raisonne par nature d'actif et par durée probable d'utilisation.

Le bâti#

En pratique, le bâtiment est souvent amorti sur des durées longues, fréquemment dans une fourchette de 25 à 40 ans selon la nature du bien et la méthode retenue.

Les composants#

Certains composants peuvent être amortis sur des durées plus courtes que la structure principale :

• toiture ;
• installations techniques ;
• agencements spécifiques ;
• aménagements intérieurs selon les cas.

Le mobilier#

Le mobilier et l'électroménager sont généralement amortis sur des durées plus courtes, souvent autour de 5 à 10 ans selon leur nature.

Ce qu'il faut retenir#

Le bon calcul ne consiste pas à choisir une durée "qui arrange". Il consiste à retenir une durée cohérente avec l'usage réel et défendable comptablement.

Le conseil de l'Expert-Comptable

L'erreur que nous voyons le plus souvent est de chercher la durée la plus courte possible pour maximiser l'économie immédiate. Une durée d'amortissement doit d'abord être crédible. En LMNP, un dossier solide vaut toujours mieux qu'un gain artificiellement gonflé.

La logique la plus fréquente en LMNP repose sur un amortissement linéaire.

Formule simple#

Pour un actif donné :

Base amortissable / durée d'usage = annuité d'amortissement

Exemple simple#

Imaginons :

• prix d'achat du bien : 220 000 euros ;
• part terrain estimée : 20 000 euros ;
• valeur amortissable du bâti : 200 000 euros ;
• durée retenue pour le bâti : 30 ans.

Annuité d'amortissement du bâti :

• 200 000 / 30 = 6 666,67 euros par an.

Ajoutons :

• mobilier et électroménager : 12 000 euros ;
• durée retenue : 7 ans.

Annuité mobilier :

• 12 000 / 7 = 1 714,29 euros par an.

Amortissement total annuel indicatif :

• 6 666,67 + 1 714,29 = 8 380,96 euros.

À cela peuvent s'ajouter d'autres amortissements selon les immobilisations réellement retenues.

C'est la règle que beaucoup d'investisseurs découvrent trop tard.

En LMNP au réel, l'amortissement du bien loué ne peut pas créer ou augmenter un déficit BIC non professionnel. En pratique :

• les charges réelles s'imputent d'abord ;
• l'amortissement vient ensuite ;
• la fraction d'amortissement non utilisée n'est pas perdue ;
• elle est reportable sur les exercices suivants, sous réserve des règles applicables.

Cela signifie que l'amortissement est un levier très puissant, mais piloté dans un cadre précis.

Pourquoi c'est important#

Parce qu'un calcul brut peut laisser croire que l'on va "annuler totalement" l'imposition dès la première année. En pratique, il faut modéliser :

• le niveau de loyers ;
• les intérêts ;
• les charges ;
• les travaux ;
• la trajectoire de résultat ;
• et le stock d'amortissements reportables.

C'est le point incontournable en 2026.

La réintégration des amortissements à la revente#

Le site impots.gouv.fr, mis à jour en janvier 2026, rappelle que pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués dans le cadre d'un régime BIC réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value en location meublée relevant du régime visé.

Le ministère de l'Économie a également rappelé ce changement dans ses communications sur la loi de finances 2025.

Ce que cela change concrètement#

Avant, beaucoup d'investisseurs raisonnaient ainsi :

• j'amortis pendant la détention ;
• puis je revends selon le régime des plus-values des particuliers sans tenir compte de ces amortissements.

Ce raisonnement doit désormais être corrigé. L'amortissement reste utile, mais il faut l'intégrer dans une vision patrimoniale plus complète :

• durée de détention ;
• cash-flow ;
• économie d'impôt pendant l'exploitation ;
• impact à la revente.

Le bon réflexe 2026#

Le bon réflexe n'est pas de conclure que "le LMNP n'a plus d'intérêt". Le bon réflexe est de :

• recalculer les scénarios ;
• modéliser l'impact à la sortie ;
• arbitrer selon la durée de détention ;
• et ne plus vendre le régime réel sur une promesse datée.

Prenons l'exemple de Julie, qui achète un appartement pour de la location meublée non professionnelle.

Données de départ#

• prix d'acquisition : 250 000 euros ;
• part terrain retenue : 30 000 euros ;
• valeur amortissable du bâti : 220 000 euros ;
• frais et mobilier immobilisés : 18 000 euros ;
• loyers annuels : 13 200 euros ;
• charges et intérêts déductibles hors amortissement : 4 500 euros.

Hypothèses d'amortissement#

• bâti sur 30 ans ;
• mobilier et équipements sur 7 ans.

Calcul#

Annuité bâti :

• 220 000 / 30 = 7 333,33 euros.

Annuité mobilier :

• 18 000 / 7 = 2 571,43 euros.

Total théorique :

• 9 904,76 euros.

Lecture fiscale#

Résultat avant amortissement :

• loyers : 13 200 euros ;
• charges hors amortissement : 4 500 euros ;
• résultat intermédiaire : 8 700 euros.

L'amortissement ne pouvant pas créer ou aggraver un déficit, la partie utilisable sur l'exercice sera plafonnée au niveau compatible avec cette règle, et le surplus sera reporté.

Ce cas montre pourquoi un calcul LMNP ne doit jamais se faire "de tête". Il faut modéliser le résultat global.

Voici les erreurs que nous rencontrons le plus souvent :

• Amortir le terrain.
• Ne pas distinguer bâti, mobilier et travaux.
• Choisir des durées arbitraires.
• Confondre charges déductibles et immobilisations amortissables.
• Oublier la règle de non-création du déficit par l'amortissement.
• Vendre encore le LMNP réel comme avant la réforme 2025.
• Négliger la simulation de revente.
• Tenir une comptabilité approximative sur plusieurs années.

Un LMNP optimisé n'est pas un LMNP agressif. C'est un LMNP propre, documenté et projeté dans le temps.

Notre rôle n'est pas de produire une liasse "technique" sans recul. Nous relions :

• la comptabilité ;
• la fiscalité annuelle ;
• la logique d'amortissement ;
• et la stratégie patrimoniale.

Concrètement, nous vous aidons à :

• ventiler proprement le prix d'acquisition ;
• arbitrer frais / immobilisations ;
• fixer des durées cohérentes ;
• calculer le stock d'amortissements ;
• simuler l'impact fiscal de la détention et de la revente.

Vous souhaitez modéliser cette stratégie pour votre entreprise ? Prenez rendez-vous avec notre équipe pour une étude personnalisée.

Calculer l'amortissement en LMNP en 2026 demande de raisonner avec méthode. Les points clés à retenir sont simples :

• l'amortissement n'est possible qu'au régime réel ;
• le terrain n'est jamais amortissable ;
• il faut séparer le bâti, le mobilier, certains travaux et frais ;
• l'amortissement se calcule par composant avec des durées cohérentes ;
• il ne peut pas créer ou aggraver un déficit LMNP ;
• et depuis la loi de finances 2025, il faut intégrer la réintégration des amortissements à la revente dans vos simulations.

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