ZFU, ZRR et ZFRR : exonérations selon votre lieu d'implantation en 2026

Réponse rapide. Les trois régimes ont connu une mutation importante en 2026 : la ZFU-TE s'est fermée aux nouvelles implantations le 1er janvier 2026 (les entreprises déjà implantées conservent leur fenêtre d'exonération) ; la ZRR est fermée depuis juillet 2024 ; le dispositif d'actualité est la ZFRR (France Ruralités Revitalisation), ouvert jusqu'au 31 décembre 2029 pour des entreprises de moins de 11 salariés, avec une exonération totale jusqu'au terme du 59e mois suivant la création ou reprise d'activité.

Les zones d'implantation bénéficiaires offrent depuis plusieurs décennies des avantages fiscaux pour stimuler la création et le développement d'entreprises. Or, l'année 2026 marque un tournant : le régime emblématique des zones franches urbaines-territoires entrepreneurs (ZFU-TE) ferme ses portes aux nouvelles implantations. Parallèlement, le nouvel dispositif de France Ruralités Revitalisation (ZFRR) génère de nombreuses questions auprès des entrepreneurs ruraux.

Chez Hayot Expertise, nous accompagnons régulièrement des dirigeants qui hésitent entre ces régimes ou qui découvrent, trop tard, que leur localisation ne remplit plus les critères. Ce guide vous explique en détail les trois régimes, leurs conditions strictes et les délais critiques à respecter.

Structure et avantage fiscal#

Les zones franches urbaines-territoires entrepreneurs (3e génération, articles 44 octies A du Code général des impôts) offrent une exonération d'impôt sur le revenu (IR) ou d'impôt sur les sociétés (IS) sur l'intégralité des bénéfices réalisés dans la zone.

Cet avantage s'articule sur deux périodes :

1. Période d'exonération complète : 5 ans à compter de la création ou reprise d'activité
2. Période de dégression : 3 ans avec abattements successifs de 60 %, 40 % puis 20 % (soit imposition à 40 %, 60 % et 80 % du bénéfice)

Fermeture du dispositif en 2026#

La loi de finances pour 2024 (loi 2023-1322 du 29 décembre 2023, article 73) a prorogé le dispositif jusqu'au 31 décembre 2024. La loi 2025-127 du 14 février 2025 (article 100) l'a prolongé une dernière fois jusqu'au 31 décembre 2025.

À compter du 1er janvier 2026, la ZFU-TE ne peut plus accueillir de nouvelles implantations. Les entreprises déjà installées avant cette date continuent à bénéficier de la réduction prévue au moment de leur création, jusqu'à l'expiration de leur fenêtre d'exonération-dégression.

Conditions strictes (résumé)#

• Imposition personnelle de l'exploitant en France
• Activité de nature industrielle, commerciale ou artisanale (articles 34 et 35 du CGI) ou libérale (article 92-1)
• Siège social ET activité implantés dans la zone ZFU-TE
• Pour certains effectifs : clause d'emploi/résidence en quartier prioritaire (QPV)
• Plafond de bénéfice exonéré selon le secteur

Conséquences pratiques pour les créateurs en 2026#

Si vous envisagiez une implantation en ZFU-TE, il n'est plus possible de bénéficier du régime ZFU-TE lui-même. Vérifiez cependant si votre commune relève d'un quartier prioritaire (QPV) — des dispositifs connexes peuvent subsister selon la délibération des collectivités locales. Mais il n'y a aucune exonération ZFU-TE "de droit" en 2026 pour une création nouvelle.

Les zones de revitalisation rurale (ZRR, article 44 quindecies du CGI) ne sont plus accessibles aux nouvelles implantations depuis le 1er juillet 2024. Elles ont été remplacées par le dispositif ZFRR (voir ci-dessous).

Les entreprises créées ou reprises en ZRR jusqu'au 30 juin 2024 poursuivent leur exonération en cours selon les règles d'origine.

Pour une création en 2026 : ZRR n'est pas une option. Consultez le classement ZFRR de votre commune.

Vue d'ensemble et calendrier#

Le dispositif France Ruralités Revitalisation (articles 44 quindecies A du CGI) remplace la ZRR. Il est ouvert :

• Zones ZFRR « socle » : créations et reprises d'activité entre le 1er juillet 2024 et le 31 décembre 2029
• Zones ZFRR « plus » : créations et reprises d'activité entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2029

Exonération : structure et durée#

L'exonération se déploie en deux phases :

À l'issue du 95e mois (fin de la 3e année de dégression), le régime dérogatoire s'éteint et l'entreprise revient au régime fiscal normal.

Conditions d'éligibilité#

1. Taille : moins de 11 salariés au moment de la création ou reprise (seuil important — consultez le classement exact)
2. Activité : industrielle, commerciale, artisanale (articles 34 et suivants du CGI) ou libérale (article 92-1)
3. Localisation : siège social ET activité implantés dans une zone ZFRR classée
4. Conditions antérieures : ne pas avoir bénéficié dans les 5 années précédentes de certains régimes de faveur (articles 44 sexies, 44 sexies A, 44 septies, 44 octies, 44 octies A, 44 octies B, etc.)
5. Exclusion : hors plus-values de réévaluation d'actifs

Exonérations connexes (CFE, CVAE, taxe foncière)#

Selon les délibérations des collectivités territoriales (commune, groupement de communes, conseil départemental), des exonérations ou réductions de :

• Cotisation foncière des entreprises (CFE)
• Contribution sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)
• Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) si propriétaire du local

peuvent s'ajouter au régime IR/IS. Vérifiez auprès de votre mairie ou du service des finances de la collectivité locale — ces exonérations ne sont pas automatiques.

Pièce 1 : Entreprise créée fin 2025, immatriculation début 2026#

Le régime d'exonération s'apprécie à la date de la création ou de la reprise d'activité, non à celle de l'immatriculation administrative (numéro SIRET). Une création déclarée en décembre 2025 avec immatriculation en janvier 2026 relève du régime ouvert au 31/12/2025, même si la prise d'effet administrative est tardive. Vérifiez les dates précises avec votre expert-comptable.

Pièce 2 : Acquisition de parts ou exploitation d'une activité existante#

La « reprise d'activité » (distinct de la création) bénéficie des mêmes régimes. Si vous acquérez une entreprise en exploitation implantée en ZFRR, vérifiez :

• La date de création originelle de l'activité (pour dater le point de départ de votre exonération ZFRR)
• Si le précédent exploitant a déjà bénéficié d'une exonération (il faut qu'au moins 5 ans se soient écoulés ou que le régime soit différent)

Pièce 3 : Multi-localisations et respect du périmètre zonal#

L'exonération n's'applique que sur les bénéfices réalisés « dans la zone ». Une entreprise avec siège en zone ZFRR mais activité partiellement ou totalement exercée hors zone ne bénéficie que d'une exonération proportionnée (comptabilité analytique ou forfaitaire selon la convention avec l'administration).

Pièce 4 : Chiffre d'affaires vs. bénéfice#

L'exonération porte sur le bénéfice (résultat fiscal), non sur le chiffre d'affaires. Une entreprise très bénéficiaire a plus à gagner ; une entreprise déficitaire ne tire aucun bénéfice du régime dérogatoire.

Vérifier l'arrêté de classement de votre commune#

Les listes de communes classées en ZFRR « socle » ou « plus » ont été arrêtées officiellement. Votre commune peut être classée en une seule catégorie, ou ne pas être classée du tout.

Un classement en zone peut également être partial (certains quartiers seulement) pour les agglomérations. Demandez à votre mairie l'arrêté de classement avant de conclure.

Éviter la promesse d'exonération ZFU-TE en 2026#

Le piège le plus courant : un créateur a lu un vieux site ou écouté un conseil datant de 2024 promettant une « exonération ZFU-TE » pour sa création en 2026. C'est impossible. Redirigez-le vers ZFRR (si rural) ou vers les dispositifs QPV (si urbain).

Respect du seuil de 11 salariés en ZFRR#

Le seuil s'apprécie au moment de la création ou reprise. Si vous avez 10 salariés à la création, vous êtes éligible ZFRR. Si vous en embauchez 15 les années suivantes, l'exonération continue (pas de remise en cause rétroactive). Mais si vous aviez 12 salariés dès la création, vous n'êtes pas éligible.

Lisibilité du dossier URSSAF et DSN#

L'exonération IR/IS relève de l'impôt sur les bénéfices (déclaration 2035 ou 2065). Elle est distincte des cotisations sociales patronales (URSSAF). Mais si la CFE est exonérée, cela impacte le dossier administratif de l'entreprise. Déclarez l'exonération CFE auprès du centre des finances publiques local.

Délais de réaction : créations imminentes#

Si vous envisagez une création ou reprise avant fin 2026 en milieu rural, vérifiez immédiatement le classement ZFRR exact. Les collectivités peuvent réviser les périmètres (changement de zone « plus » vers « socle » ou retrait, rarissime mais possible).

Récemment, un dirigeant du BTP nous a consultés pour une implantation en région de Provence. Il s'imaginait bénéficier d'une ZFU-TE jusqu'à fin 2026. Après vérification, sa commune avait perdu son classement ZFU-TE en 2020 et n'était pas classée ZFRR « socle ». En revanche, elle était listée ZFRR « plus » avec effet au 1er janvier 2025. Résultat : une exonération totale de 59 mois, dégressive ensuite — un gain fiscal énorme qu'il aurait raté sans audit localisé.

Ce cas illustre l'importance de valider le classement exact, zone par zone. Les périmètres zonaux sont complexes et évoluent, mais les arrêtés de classement sont publics et consultables auprès des préfectures.

Chez Hayot Expertise, nous insistons sur un point : l'exonération en zone est un avantage fiscal, pas une certitude. Elle dépend entièrement du classement au jour de la création et du respect des conditions (taille, activité, résidence). Un audit rapide au démarrage du projet (avant signature du bail ou investissement important) prévient les déceptions.

Conseil Hayot Expertise. Avant d'implanter votre entreprise, demandez à votre expert-comptable une vérification formelle du classement de la commune ou de la parcelle spécifique. Si ZFRR « socle » ou « plus » s'applique, simulez le gain fiscal net de l'exonération (59 mois complets + 3 ans de dégression) en confrontant vos prévisions de bénéfice. Si la commune ne relève d'aucun régime zonal et que vous visez l'urbain, explorez les aides à la reprise d'activité (subventions régionales, dispositifs d'aide à l'emploi, etc.) qui peuvent compenser l'absence d'exonération fiscale.