Agence immobilière : commissions, compte séquestre et comptabilité

Réponse rapide. L'activité d'agent immobilier est encadrée par la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) : carte professionnelle T (transactions) ou G (gestion), garantie financière d'au moins 110 000 € par activité en cas de maniement de fonds, et compte séquestre dédié. En comptabilité, la règle d'or est de ne jamais confondre les honoraires de transaction — un produit soumis à la TVA à 20 %, comptabilisé en compte 706 — avec les fonds séquestrés, qui transitent par des comptes de tiers et restent hors du compte de résultat.

L'agent immobilier manie deux flux de nature radicalement différente : ses honoraires, qui constituent son chiffre d'affaires, et les fonds de ses clients (dépôts de garantie, acomptes, séquestres de vente), qui ne lui appartiennent pas. Toute la rigueur comptable d'une agence tient à cette séparation. L'enjeu n'est pas seulement technique : il est réglementaire, car la loi Hoguet impose des garanties précises au professionnel qui détient des fonds pour le compte d'autrui.

En 2026, le cadre reste celui de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972. La carte professionnelle est délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, et la garantie financière demeure obligatoire dès qu'il y a maniement de fonds.

Récemment, un dirigeant d'agence nous a sollicités après avoir comptabilisé en produit des acomptes encaissés sur un compte séquestre : son chiffre d'affaires et sa TVA étaient artificiellement gonflés, et le rapprochement du séquestre devenait illisible. La remise en ordre a consisté à reclasser ces fonds en comptes de tiers et à ne reconnaître les honoraires qu'à la réalisation effective des ventes.

La carte professionnelle#

Pour exercer, l'agent doit détenir une carte professionnelle délivrée par la CCI :

• Carte T pour les transactions (vente, achat).
• Carte G pour la gestion immobilière (gestion locative, syndic de copropriété).

Son obtention suppose une aptitude professionnelle, une garantie financière, une assurance de responsabilité civile professionnelle et l'absence d'incapacité. Tout mandat doit être écrit et inscrit sur un registre des mandats.

La garantie financière#

Dès lors que l'agence manie des fonds pour le compte de tiers — acomptes, dépôts de garantie, loyers —, la garantie financière est obligatoire. Son montant ne peut être inférieur à 110 000 € par activité exercée. Pour une carte T sans maniement de fonds, elle est facultative depuis 2014. Cette garantie, apportée par une banque ou un organisme professionnel agréé, assure le remboursement des fonds en cas de défaillance de l'agence.

Le compte séquestre#

Le maniement des fonds clients impose l'ouverture d'un compte séquestre distinct et dédié. Les sommes qui y transitent ne sont pas la propriété de l'agence : elles sont détenues pour le compte de tiers et doivent rester strictement séparées de la trésorerie d'exploitation.

Le fait générateur de la commission#

La commission de l'agent — l'honoraire de transaction — est exigible à la réalisation effective de l'opération. En pratique, elle est due à la signature de l'acte authentique, sauf clause contraire du mandat. C'est à cette date que le produit doit être reconnu, et non à l'encaissement d'un acompte ou à la signature du compromis.

Le traitement comptable#

Voici la logique d'enregistrement à respecter :

1. À la signature du mandat : aucun produit. Le mandat est un engagement, pas une vente réalisée.
2. À l'encaissement d'un acompte ou d'un dépôt de garantie : les fonds entrent sur le compte séquestre et sont enregistrés en comptes de tiers (classe 4), jamais en produit.
3. À la signature de l'acte authentique : l'honoraire devient acquis. Il est comptabilisé en produit (compte 706 « Prestations de services »), avec la TVA collectée au taux normal de 20 %.
4. Au reversement des fonds séquestrés (au vendeur, au notaire) : le compte de tiers est soldé, sans impact sur le résultat.

Tableau de synthèse#

La confusion entre ces deux natures est l'erreur la plus fréquente et la plus lourde de conséquences : elle fausse le chiffre d'affaires, la TVA et le rapprochement du séquestre.

La gestion locative et le syndic#

L'activité de gestion (carte G) ajoute la perception de loyers pour le compte des propriétaires. Ces loyers sont des fonds de tiers : seuls les honoraires de gestion prélevés par l'agence constituent son chiffre d'affaires, soumis à la TVA à 20 %. Le compte mandant doit être suivi avec rigueur.

Le mandataire indépendant#

L'agent commercial mandataire, qui travaille pour le compte d'une agence titulaire de la carte, ne manie pas de fonds et ne détient pas de carte. Il facture ses honoraires à l'agence et relève le plus souvent du régime BNC ou d'une société, sans garantie financière propre.

Le registre des mandats et le compte mandant#

La loi Hoguet impose la tenue d'un registre des mandats, numéroté et tenu sans blanc ni rature : chaque mandat reçoit un numéro reporté sur le mandat lui-même. Côté comptabilité, l'activité de gestion suppose un suivi rigoureux du compte mandant. Pour chaque propriétaire, l'agence encaisse les loyers, règle les charges et reverse le solde, en ne conservant que ses honoraires de gestion. Une comptabilité analytique par mandant permet de justifier à tout moment la position de chaque propriétaire et de produire les comptes de gestion annuels. Cette traçabilité est attendue tant par les clients que par le garant financier et, le cas échéant, lors d'un contrôle.

Honoraires, débours et partage de commission#

Il faut aussi distinguer les honoraires des débours : les sommes avancées au nom et pour le compte du client (par exemple certains frais administratifs) sont remboursées à l'euro près et restent hors du champ de la TVA, à condition d'être justifiées et inscrites en comptes de tiers. Lorsque deux agences se partagent une commission (délégation de mandat, opération inter-cabinets), chacune ne comptabilise en produit que sa quote-part réelle d'honoraires, soumise à la TVA à 20 %. Là encore, la rigueur du rattachement évite de gonfler artificiellement le chiffre d'affaires et la TVA collectée.

• Ne jamais reconnaître d'honoraire avant la réalisation de l'opération : pas de produit à la signature du mandat ni au compromis.
• Séparer strictement la trésorerie d'exploitation des fonds séquestrés.
• Sécuriser la garantie financière dès qu'il y a maniement de fonds (au moins 110 000 € par activité).
• Suivre le registre des mandats et la mention obligatoire des honoraires dans les annonces et mandats.
• TVA : les honoraires de transaction et de gestion sont au taux normal de 20 %.

En tant qu'expert-comptable inscrit à l'Ordre et commissaire aux comptes, nous accompagnons des agences immobilières dont la comptabilité repose entièrement sur cette discipline de séparation des flux. La difficulté n'est pas le taux de TVA ni le plan de comptes : c'est la rigueur de rattachement des honoraires et l'étanchéité du séquestre.

Pour le dirigeant évoqué plus haut, la correction a immédiatement clarifié les indicateurs : un chiffre d'affaires reflétant les ventes réellement conclues, une TVA juste, et un séquestre rapprochable au centime. Au-delà de la conformité loi Hoguet, cette rigueur protège aussi en cas de contrôle ou de litige avec un client sur des fonds détenus.

Conseil Hayot Expertise. Mettez en place dès l'ouverture un plan de comptes adapté qui isole nettement les comptes de tiers (séquestres, mandants) des comptes de produits (honoraires). Reconnaissez vos commissions à la signature de l'acte authentique, jamais avant, et rapprochez chaque mois votre compte séquestre. Vérifiez enfin que votre garantie financière couvre bien votre activité de maniement de fonds. Cette organisation sécurise à la fois votre conformité réglementaire et la fiabilité de votre comptabilité.