Expert-comptable spécialisé pour maîtres d'œuvre : honoraires à l'avancement, TVA sur travaux, assurance décennale, sous-traitance, loi MOP et gestion de trésorerie. Cabinet Hayot Expertise Paris.
Expert-comptable de maîtres d'œuvre, nous maîtrisons la loi MOP du 12 juillet 1985, la facturation à l'avancement des éléments de mission (ESQ, APS, APD, PRO, DET, AOR), la TVA à 20% sur vos honoraires et la comptabilisation de votre assurance décennale. Nous arbitrons entre BNC et société à l'IS, puis pilotons votre trésorerie sur des marchés publics à paiement long.
Le maître d'œuvre (MOE) occupe une position centrale et exigeante dans l'acte de construire : il conçoit l'ouvrage (études), coordonne les entreprises (direction de travaux), et engage sa responsabilité décennale pendant 10 ans après la réception. Cette triple responsabilité — intellectuelle, de coordination et juridique — se traduit par une comptabilité et une fiscalité d'une complexité particulière que peu d'experts-comptables généralistes maîtrisent pleinement.
Première spécificité : les honoraires à l'avancement selon la loi MOP. Lorsque le maître d'œuvre intervient sur un marché public (hôpital, école, bâtiment administratif), ses honoraires sont réglés selon les éléments de mission définis par la loi MOP du 12 juillet 1985 (Maîtrise d'Ouvrage Publique) et son décret d'application du 29 novembre 1993. Chaque élément de mission (ESQ, APS, APD, PRO, ACT, EXE, DET, AOR) fait l'objet d'une facturation distincte à un stade d'avancement précis. La comptabilisation correcte de ces honoraires échelonnés — en lien avec l'avancement réel des études et du chantier — est fondamentale pour un bilan sincère.
Deuxième spécificité : la TVA sur les travaux et sur les honoraires. Le maître d'œuvre facture ses propres honoraires à 20% de TVA (prestations intellectuelles). Mais il surveille aussi les factures des entreprises de travaux payées par le maître d'ouvrage : si le maître d'œuvre joue un rôle de maîtrise d'ouvrage déléguée, il peut être impliqué dans la gestion des flux TVA (autoliquidation sur les travaux de sous-traitance, récupération de TVA sur travaux de rénovation à taux réduit 5,5% ou 10%). La frontière entre missions de conseil (20% TVA) et missions comportant des éléments de fourniture ou de travaux (taux réduits possibles) doit être clairement tracée.
Troisième spécificité : l'assurance décennale et responsabilité civile professionnelle. Tout maître d'œuvre doit souscrire une assurance responsabilité civile décennale couvrant sa responsabilité sur les ouvrages réceptionnés. Cette assurance, souvent coûteuse (de 2 000 à 20 000 €/an selon le CA et les types d'ouvrages), est intégralement déductible. Sa comptabilisation annuelle (parfois en provision si la prime couvre plusieurs exercices) est un enjeu de fidélité des comptes.
Quatrième spécificité : la sous-traitance et les notes d'honoraires confrères. Les MOE font souvent appel à des collaborateurs libéraux ou des sous-traitants spécialisés (BET structure, BET fluides, économiste de la construction, géomètre). Ces rétrocessions d'honoraires sont déductibles du résultat du maître d'œuvre mais doivent être correctement qualifiées (honoraires sous-traitance vs salaires déguisés) pour éviter une requalification fiscale ou sociale.
L'expert-comptable spécialisé en maîtrise d'œuvre apporte une valeur directe sur ces 4 dimensions : conformité loi MOP et facturation à l'avancement, optimisation TVA, gestion de l'assurance décennale et structuration de la sous-traitance.
La loi MOP définit 9 éléments de mission pour la conception et le suivi des travaux d'un ouvrage public :
| Élément | Sigle | Contenu | % honoraires typique |
|---|---|---|---|
| Études préliminaires | EP/ESQ | Faisabilité, esquisse | 4-8% |
| Avant-projet sommaire | APS | Définition du programme technique | 8-12% |
| Avant-projet définitif | APD | Estimatif détaillé | 10-15% |
| Projet | PRO | Documents techniques complets | 15-20% |
| Assistance passation contrats | ACT | DCE, analyse des offres | 5-8% |
| Études d'exécution | EXE | Plans d'exécution, synthèse | 12-18% |
| Direction de l'exécution | DET | Suivi chantier, visa plans | 15-25% |
| Ordonnancement, pilotage, coordination | OPC | Planning, réunions de chantier | 5-10% |
| Assistance aux opérations de réception | AOR | Réception, levée de réserves | 3-5% |
Chaque élément est facturé au moment de son achèvement ou selon un calendrier défini au contrat. La comptabilisation à l'avancement (méthode TEC/FAE) s'impose pour donner une image fidèle du résultat de l'exercice, en particulier pour les MOE qui ont plusieurs chantiers à des stades d'avancement différents simultanément.
Pour les marchés privés, la structuration des honoraires est plus libre (forfait global, tranche ferme + tranche conditionnelle) mais la logique de facturation à l'avancement reste la meilleure pratique.
TVA sur les honoraires MOE : les honoraires de maîtrise d'œuvre sont des prestations intellectuelles soumises à la TVA à 20%, que la mission porte sur du neuf, de la rénovation, ou des travaux pour un particulier.
Exception : taux réduit TVA possible sur certaines prestations : si le maître d'œuvre réalise une mission globale incluant des travaux de rénovation énergétique d'un logement de plus de 2 ans pour un particulier, et que sa mission inclut non seulement la conception mais aussi la fourniture et la pose d'équipements éligibles (isolation, chaudière, pompe à chaleur), le taux de TVA applicable à la partie travaux peut être réduit (10% ou 5,5% selon les équipements). Cette situation hybride (services à 20% + travaux à taux réduit) nécessite une facturation détaillée et rigoureuse.
Autoliquidation de la TVA : si le maître d'œuvre sous-traite des travaux à des entreprises qui lui facturent en autoliquidation (notamment pour les sous-traitants en BTP, où l'autoliquidation est obligatoire pour les sous-traitants du donneur d'ordre), il doit déclarer la TVA pour le compte du sous-traitant sur sa déclaration de TVA. Ce mécanisme est source d'erreurs fréquentes (TVA déclarée mais non reversée, ou inversement TVA non déclarée alors qu'elle était due).
Exigibilité de la TVA : comme pour les BET, les honoraires de MOE sont exigibles sur les débits. Une option pour la TVA sur les encaissements peut être avantageuse si les délais de paiement sont longs (marchés publics : délai légal de 30 jours, mais des retards fréquents en pratique).
L'assurance décennale du maître d'œuvre couvre sa responsabilité pendant 10 ans après réception. Sa comptabilisation correcte est essentielle :
En 2026, les primes d'assurance décennale ont augmenté de 8-15% dans le secteur MOE, reflétant la sinistralité accrue (DPE, rénovation énergétique, nouvelles techniques constructives). Cette hausse impacte directement la rentabilité et doit être anticipée dans le prévisionnel.
Le maître d'œuvre peut exercer sous différentes formes :
Exercice en libéral (BNC, déclaration 2035) : adapté aux MOE individuels sans salarié ou avec peu de collaborateurs. Avantages : simplicité, pas de liasse IS, charges sociales TNS (moins élevées pour les revenus modérés). Inconvénients : responsabilité illimitée sur le patrimoine personnel, pas d'amortissement du fonds libéral.
EURL ou SARL à l'IS : recommandée dès que le bénéfice dépasse 60 000-80 000 €. L'IS (15% jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25% au-delà) combiné à une rémunération dirigeant optimisée permet de réduire la charge fiscale globale. La responsabilité est limitée aux apports.
SAS ou SASU : recommandée si le MOE envisage d'associer des collaborateurs (entrée au capital), de lever des fonds, ou de développer une structure multi-sites. Le statut assimilé-salarié du président permet une protection sociale plus étendue (chômage inclus contrairement au gérant TNS). La BSPCE (bons de souscription de parts de créateur d'entreprise) permet de fidéliser les collaborateurs-clés.
SELARL ou SEL : certains maîtres d'œuvre exercent en sociétés d'exercice libéral (SEL) pour bénéficier de la protection du statut libéral tout en profitant de l'IS. Cette forme est plus rare et plus complexe à administrer.
Notre cabinet réalise une simulation comparative annuelle pour chaque client afin d'identifier le régime le plus avantageux selon l'évolution du CA et du bénéfice.
La trésorerie d'un cabinet de maîtrise d'œuvre est soumise à des tensions récurrentes :
Notre cabinet établit un plan de trésorerie prévisionnel mensuel intégrant le pipeline de facturation (missions en cours × avancement × honoraires restant), les grands décaissements prévus (assurance, cotisations sociales, IS acomptes) et les flux de sous-traitance.
Pour les MOE employant des collaborateurs (architectes-assistants, économistes de la construction, dessinateurs), nous gérons la paie selon la convention collective applicable (Syntec pour les BET, ou convention Architecture pour les MOE exerçant en agence d'architecture) :
Nous accompagnons les jeunes maîtres d'œuvre dans la création de leur structure :
| KPI | Formule | Cible MOE |
|---|---|---|
| Taux honoraires / coût travaux | Honoraires HT / Coût total des travaux HT | 6-12% |
| Taux de facturation | FAE + FA émises / Travaux réalisés | > 90% mensuel |
| Délai de paiement clients | (Encours HT / CA HT) × 365 | < 60 jours |
| Taux de sous-traitance | Sous-traitance HT / Honoraires HT | 15-40% |
| Marge opérationnelle | EBE / CA HT | 20-35% (liberal), 15-25% (IS) |
| Ratio assurance décennale | Prime annuelle / CA HT | < 3% (cible) |
| Taux d'occupation | Heures facturables / Heures disponibles | > 80% |
Situation : M. Faure, maître d'œuvre indépendant en BNC depuis 8 ans, CA 220 000 € HT, bénéfice BNC 95 000 €, TMI 41%. Aucun salarié, 3 sous-traitants réguliers (BET structure, économiste, géomètre). L'assurance décennale (14 000 €/an) et les cotisations sociales CIPAV/URSSAF (32 000 €/an) absorbent une grande partie des revenus. M. Faure réalise des marchés mixtes public/privé.
Problèmes identifiés par notre cabinet :
Actions menées :
Économie fiscale et sociale totale : ~22 000 €/an
Pour un MOE avec des clients publics qui paient à 30-60 jours (parfois 90), rester en TVA sur les débits implique de pré-financer la TVA. L'option TVA sur encaissements est simple à mettre en place et peut représenter 10-20 000 € de trésorerie récupérée la première année.
Si la prime couvre partiellement l'exercice suivant (prime annuelle payée en juillet → 5 mois sur l'exercice suivant), la charge de l'exercice doit être proratisée. Sinon, le résultat est artificiellement diminué d'une charge appartenant à N+1.
Pour les marchés publics, les sous-traitants doivent être déclarés et acceptés par le maître d'ouvrage (loi du 31 décembre 1975 sur la sous-traitance). Un sous-traitant non déclaré ne peut pas bénéficier du paiement direct et le MOE est seul responsable des factures impayées. Notre cabinet vérifie la conformité contractuelle à chaque nouveau chantier.
La sous-estimation des honoraires en phase APS/APD/PRO (souvent pour remporter un marché) se traduit par une rentabilité négative en phase DET/AOR (suivi de chantier), qui est la plus chronophage. Un prévisionnel par phase permet d'identifier les missions structurellement déficitaires avant signature.
Un sinistre décennal en cours de traitement (désordres signalés, expertises en cours) doit faire l'objet d'une provision si la franchise ou une partie des coûts de réparation risquent d'incomber au MOE. Négliger cette provision conduit à une surprise désagréable lors de la résolution du sinistre.
Notre cabinet accompagne des maîtres d'œuvre indépendants et des sociétés de maîtrise d'œuvre. Nous maîtrisons la loi MOP, la TVA sur les prestations MOE, l'assurance décennale et la gestion comptable des marchés à long terme. Nous proposons des missions sur-mesure adaptées à votre activité (quelques marchés/an en BNC ou cabinet IS avec plusieurs collaborateurs). Devis gratuit sous 24 h, premier rendez-vous offert.
Honoraires HT / Coût total des travaux HT
6-12%
FAE + FA émises / Travaux réalisés
> 90% mensuel
(Encours HT / CA HT) × 365
< 60 jours
Sous-traitance HT / Honoraires HT
15-40%
Prime annuelle / CA HT
< 3%
Heures facturables / Heures disponibles
> 80%
La maîtrise d'œuvre en France rassemble environ 4 000 cabinets représentés par l'UNTEC (Union Nationale des Économistes de la Construction et Coordinateurs) et quelques milliers de maîtres d'œuvre architectes. Le secteur intervient sur environ 5 Md€ de marchés annuels, avec une forte dépendance au secteur public (collectivités, hôpitaux, établissements scolaires). La loi MOP encadre les missions sur marchés publics. La sinistralité décennale, l'inflation des coûts de construction (+15-20% sur 2021-2025) et la réglementation RE2020 créent de nouveaux enjeux comptables et de responsabilité.
Ne comptabilisez pas seulement les factures émises : enregistrez les FAE (factures à établir) pour les études achevées non facturées et provisionnez les pertes à terminaison dès détection d'un dépassement. Cette rigueur donne une image fidèle de votre rentabilité par exercice.
Si vos clients (maîtres d'ouvrage publics ou privés) paient à 30-90 jours, l'option TVA sur encaissements alignera votre TVA collectée sur vos encaissements réels. Elle peut vous permettre de récupérer 10-20 000 € de trésorerie la première année.
Votre prime décennale est 100% déductible. Si elle est payée en une fois pour plusieurs mois, proratisez la déduction sur l'exercice correspondant (charge constatée d'avance pour la partie afférente à l'exercice suivant). Conservez toutes les attestations d'assurance, elles seront demandées en cas de contrôle fiscal.
Tout sous-traitant doit être déclaré et accepté par le maître d'ouvrage public. Non déclaré, il ne peut pas bénéficier du paiement direct et vous restez seul responsable de ses factures. Intégrez une checklist de déclaration de sous-traitants dans votre processus de démarrage de chantier.
En BNC, les cotisations sociales (URSSAF, CIPAV) et l'IR sont calculés sur le bénéfice de l'année précédente avec régularisation en N+1. Provisionnez mensuellement 30-35% de votre bénéfice mensuel pour éviter les mauvaises surprises. En société IS, les acomptes trimestriels sont prévisibles — intégrez-les dans votre plan de trésorerie.
À ce niveau, la TMI en BNC atteint 41% + cotisations sociales, soit une charge globale de 55-60% sur le dernier euro. Le passage en société IS (SASU ou SARL) avec combinaison salaire + dividendes ramène la charge globale à 45-50%, soit une économie de 5-10 000 €/an. Notre cabinet réalise une simulation comparative gratuite sur demande.
Où que vous soyez en France, nous travaillons à distance avec des outils de pilotage en ligne, qui réunissent vos pièces et vos chiffres au même endroit.
Samuel Hayot est expert-comptable inscrit à l'Ordre de Paris Île-de-France, et commissaire aux comptes inscrit sur la liste établie par la H2A, membre de la CRCC de Paris.
Cabinet basé à Paris 8, avec un mode de travail pensé pour accompagner des entreprises implantées partout en France.
Pennylane, Dext, Silae et un fonctionnement orienté automatisation, visibilité et rapidité d’exécution.
Téléphone visible, prise de contact simple, lettre de mission rapide et cadrage plus direct du besoin.
Décrivez votre activité et vos priorités en quelques lignes : Samuel Hayot vous répond par écrit avec une proposition adaptée.
Comment un cabinet révise les comptes par cycles plutôt que compte par compte : feuilles maîtresses, justificatifs, dossier permanent et dossier annuel. La méthode du dossier de travail expliquée par un expert-comptable.
Facturation par situations, gestion de la sous-traitance et assurance décennale : le guide comptable et fiscal 2026 du maître d'œuvre, par notre cabinet d'expertise comptable.
Guide 2026 de la comptabilité d'architecture : reconnaissance à l'avancement (phases MOP), TVA 20 % sur les honoraires, assurance décennale et choix BNC ou société.
Reconnaissance du revenu à l'avancement (PCG), gestion des en-cours, CIR à 30 % et CII à 20 % : le guide comptable et fiscal 2026 du bureau d'études.
Sur le plan comptable, la principale différence est la responsabilité décennale du maître d'œuvre, qui nécessite une assurance spécifique et sa comptabilisation rigoureuse (prime annuelle, provision pour sinistres). Sur le plan de la mission, le MOE assure également la direction des travaux (DET), ce qui implique un suivi de chantier plus long et une facturation sur une durée plus étendue que la simple mission d'étude d'un BET. Les deux activités partagent la facturation à l'avancement et la gestion des FAE/TEC.
La loi MOP définit les éléments de mission du maître d'œuvre pour les marchés publics : ESQ, APS, APD, PRO, ACT, EXE, DET, OPC, AOR. Chaque élément est facturé séparément selon son avancement. Les honoraires globaux sont fixés en % du coût prévisionnel des travaux (typiquement 6-12%). La comptabilisation suit la méthode à l'avancement : les études achevées mais non facturées sont comptabilisées en FAE (factures à établir) pour donner une image fidèle du résultat de l'exercice.
Oui, les honoraires de maîtrise d'œuvre sont des prestations intellectuelles soumises à la TVA au taux normal de 20%, qu'il s'agisse de marchés publics ou privés, de constructions neuves ou de rénovations. Exception partielle : si le MOE réalise une mission globale incluant des travaux sur un logement de plus de 2 ans (fourniture et pose d'équipements de rénovation énergétique pour un particulier), la partie travaux peut bénéficier d'un taux réduit 10% ou 5,5%. L'option TVA sur encaissements (plutôt que sur les débits) est particulièrement avantageuse pour les MOE avec des clients publics lents à payer.
Les principaux leviers d'optimisation sont : (1) le choix de la structure (BNC adapté jusqu'à ~70-80 k€ de bénéfice, IS au-delà via SARL ou SAS) ; (2) la combinaison salaire + dividendes pour les dirigeants de société ; (3) le PER (Plan Épargne Retraite) déductible (TNS ou salarié) ; (4) la déduction intégrale de l'assurance décennale, des frais de déplacement sur chantiers et des équipements professionnels ; (5) l'option TVA sur encaissements pour récupérer de la trésorerie sur les marchés publics à longs délais.
Un maître d'œuvre doit souscrire obligatoirement : (1) une responsabilité civile professionnelle (RCP) couvrant les dommages causés dans l'exercice de sa mission ; (2) une assurance responsabilité décennale couvrant les désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant 10 ans après réception. Ces deux assurances sont obligatoires avant tout commencement de mission (loi Spinetta 1978). La prime décennale est déductible fiscalement dans son intégralité. Notre cabinet vérifie annuellement que les garanties souscrites couvrent bien les types d'ouvrages et les montants de marchés réalisés.
Le BNC (déclaration 2035) convient pour un bénéfice annuel inférieur à 70 000-80 000 € : simplicité de gestion, pas de bilan IS, cotisations sociales TNS directement liées au revenu. Au-delà, la création d'une SARL ou SAS à l'IS devient avantageuse : l'IS (15% sur 42 500 € puis 25%) + optimisation rémunération dirigeant (salaire + dividendes flat tax 31,4%) aboutit généralement à une charge globale plus faible. Notre cabinet réalise une simulation comparative personnalisée à partir des chiffres réels du MOE.
Le délai légal de paiement des marchés publics est de 30 jours à compter de la réception de la facture. En cas de dépassement, des intérêts moratoires s'appliquent automatiquement (taux BCE + 8 points, soit ~8,9% en 2026) ainsi qu'une indemnité forfaitaire de 40 € par facture retardée. Ces intérêts sont dus de plein droit sans mise en demeure préalable. Notre cabinet intègre le calcul des intérêts moratoires dans notre mission de suivi clients et prépare les réclamations correspondantes.
Expert-Comptable diplômé, inscrit au Tableau de l'Ordre des Experts-Comptables. Formateur certifié Pennylane.
Cabinet d'expertise comptable basé à Paris 8, dont le fondateur est aussi commissaire aux comptes, pensé pour accompagner des entreprises partout en France avec une approche digitale et orientée décision.
Sources officielles et de référence citées pour cette page.