Déclaration des biens immobiliers 2026 : guide complet GMBI
Déclaration des biens immobiliers 2026 sur Gérer mes biens immobiliers : échéances, loyer, sanctions, cas particuliers SCI, LMNP et non-résidents.
Note de l'expert : Cet article a été rédigé par notre cabinet d'expertise comptable. Les informations sont à jour en 2026. Pour une étude personnalisée de votre situation, contactez-nous.
Réponse rapide. Tout propriétaire d'un local d'habitation en France doit mettre à jour la situation d'occupation au 1er janvier 2026 via le service Gérer mes biens immobiliers (GMBI) sur impots.gouv.fr au plus tard le 30 juin 2026. L'obligation découle de l'article 1418 du CGI et l'amende est de 150 € par local (article 1770 terdecies du CGI). Le champ loyer mensuel hors charges reste officiellement facultatif au printemps 2026, mais le renseigner sécurise la cohérence avec les déclarations 2044, 2031 SD et 2065.
Contexte 2026 : pourquoi cette déclaration existe#
La suppression progressive de la taxe d'habitation sur les résidences principales (achevée en 2023) a privé la Direction générale des Finances publiques d'une information clé : qui occupe quel logement. Pour continuer à recouvrer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), l'administration a créé une nouvelle obligation déclarative codifiée à l'article 1418 du Code général des impôts, applicable depuis le 1er janvier 2023.
Le décret n° 2023-324 du 28 avril 2023 a fixé les modalités pratiques : déclaration en ligne via le portail Gérer mes biens immobiliers (GMBI), accessible depuis l'espace particulier ou l'espace professionnel impots.gouv.fr. Trois millions de propriétaires ont régularisé leur situation en 2023 ; la campagne 2024 a généralisé l'envoi d'amendes ciblées, et la campagne 2026 maintient le rythme : plus de 73 millions de locaux d'habitation sont concernés selon les chiffres communiqués par la DGFiP.
L'article 1418 du CGI vise tout propriétaire d'un local affecté à l'habitation au 1er janvier de l'année. Il s'applique aux résidents fiscaux français comme aux non-résidents propriétaires en France. Récemment, un dirigeant de holding patrimoniale parisienne nous a sollicités après avoir reçu un courrier RAR de la DGFiP pour 8 lots déclarés tardivement : la régularisation a coûté 1 200 € d'amende cumulée (150 € × 8), montant qui aurait été évité par un simple suivi annuel.
Qui doit déclarer en 2026 ?#
L'obligation couvre une assiette large. Sont concernés :
| Catégorie de propriétaire | Périmètre exact | Espace de déclaration |
|---|---|---|
| Personne physique pleine propriété | Résidence principale, secondaire, locatif | Espace particulier |
| Usufruitier et nu-propriétaire | Chacun déclare la nature de ses droits | Espace particulier |
| Indivisaire | Un seul déclarant par bien suffit | Espace particulier |
| SCI à l'IR | Tous les lots détenus | Espace professionnel (SIREN) |
| SCI à l'IS | Tous les lots détenus | Espace professionnel (SIREN) |
| Société commerciale (SARL, SAS) | Logements détenus, y compris meublés | Espace professionnel |
| LMNP / LMP | Tous les locaux loués meublés | Espace particulier ou professionnel selon structure |
| Non-résident fiscal | Biens situés en France | Espace particulier (SIPNR) |
| Bailleur social | Parc résidentiel | Espace professionnel |
Les locaux à usage exclusivement commercial ou agricole ne relèvent pas de GMBI : ils restent suivis via les déclarations CFE et taxe foncière standards. En revanche, un local mixte (commerce en rez-de-chaussée + appartement à l'étage) doit être déclaré pour sa partie habitation. Pour les locations meublées, notre SCI à l'IS ou à l'IR et notre analyse LMNP 2026 : nouvelles règles LFI 2025 précisent les obligations connexes.
Quelle est la date limite GMBI en 2026 ?#
La déclaration de la situation au 1er janvier 2026 doit être déposée au plus tard le 30 juin 2026 (date traditionnellement repoussée au 1er juillet par tolérance DGFiP en pratique). Concrètement, vous devez signaler tout changement intervenu entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026 : arrivée ou départ d'un locataire, vente, mise en vacance, changement d'affectation, travaux modifiant la consistance du bien.
Le service GMBI reste accessible 7 j/7 et 24 h/24, mais la plateforme connaît systématiquement des ralentissements en mai et juin. Notre cabinet recommande de bloquer une plage de 30 à 60 minutes courant avril pour traiter tous les lots d'un patrimoine multi-biens.
Comment effectuer la déclaration GMBI étape par étape ?#
- Connectez-vous à votre espace particulier (FranceConnect ou identifiant fiscal) ou professionnel (SIREN) sur impots.gouv.fr.
- Accédez à l'onglet « Biens immobiliers » ou directement au service GMBI.
- Vérifiez la liste préremplie des locaux rattachés à votre identifiant fiscal ou SIREN.
- Signalez les erreurs de rattachement (lot manquant, double comptage, bien vendu non retiré).
- Renseignez pour chaque local d'habitation : usage, identité des occupants, dates d'occupation, nature du bail, loyer mensuel hors charges, SIREN du gestionnaire le cas échéant.
- Validez et conservez l'accusé de dépôt (PDF horodaté) — c'est votre preuve en cas de contrôle ultérieur.
- Reportez les éventuelles incohérences dans votre dossier patrimonial pour cohérence avec vos déclarations 2044, 2031 SD ou 2065.
Pour chaque local, les champs requis couvrent : usage (résidence principale, secondaire, location nue, location meublée, location saisonnière, vacant, prêt gratuit), identité des occupants (nom, prénom, date et lieu de naissance pour personnes physiques ; dénomination et SIREN pour personnes morales), période d'occupation, nature du bail et, pour les meublés de tourisme, SIREN du gestionnaire et statut classé/non classé.
Le loyer mensuel est-il vraiment obligatoire en 2026 ?#
Le brief médiatique 2026 annonce largement le passage du champ loyer mensuel hors charges en obligatoire. La réalité administrative est plus nuancée. Au 19 mai 2026, la page officielle impots.gouv.fr décrit toujours ce champ comme « facultatif (montant hors charges) ». Aucun arrêté n'a, à notre connaissance, modifié la qualification au moment de la publication de cet article.
| Année | Statut officiel du loyer mensuel | Recommandation Hayot Expertise |
|---|---|---|
| 2023-2024 | Facultatif | Renseigner pour anticiper |
| 2025 | Facultatif | Renseigner systématiquement |
| 2026 | Facultatif (au printemps 2026) | Renseigner — passage en obligatoire attendu |
| 2027+ | Obligatoire annoncé | Provisionner les contrôles de cohérence |
L'objectif administratif est limpide : alimenter la révision des valeurs locatives cadastrales (RVLLP) prévue par les articles 1496 et suivants du CGI. Le rapprochement automatisé entre loyers déclarés sur GMBI et loyers déclarés sur 2044 ou 2031 SD constitue le levier de contrôle. Nous recommandons par prudence de renseigner systématiquement ce champ et d'en conserver la justification (bail signé, quittance, mandat de gestion).
Sanctions et risques en cas de manquement#
L'article 1770 terdecies du CGI prévoit une amende forfaitaire de 150 € par local en cas d'omission, d'inexactitude ou de déclaration tardive. Cette amende est cumulable par bien : un investisseur détenant 6 lots non déclarés s'expose à 900 € pour la seule sanction GMBI.
Mais le risque réel dépasse l'amende formelle. Trois conséquences indirectes sont à surveiller :
- Taxation d'office à la THRS si un bien classé en résidence principale par défaut s'avère vacant ou secondaire : la DGFiP peut requalifier et appliquer rétroactivement la majoration de taxe d'habitation (5 % à 60 % en zone tendue selon délibération communale).
- Application de la TLV ou de la THLV : la TLV s'applique à 17 % de la valeur locative la première année puis 34 % les années suivantes dans les communes situées en zone tendue de plus de 50 000 habitants ; la THLV s'applique dans les autres communes ayant délibéré, à un taux fixé localement.
- Désalignement avec la 2044 ou 2031 SD : une incohérence entre loyers GMBI et loyers déclarés en revenus fonciers ou BIC peut déclencher un contrôle ciblé, voire un redressement avec intérêts de retard (0,20 %/mois) et majorations de 10 %, 40 % ou 80 % selon la qualification.
Cas particuliers SCI, LMNP, indivision et non-résidents#
SCI à l'IR et SCI à l'IS#
La SCI déclare via l'espace professionnel rattaché à son SIREN. Le gérant ou le représentant légal renseigne pour chaque lot l'usage, l'identité des occupants et le loyer. Pour une SCI à l'IR, les loyers GMBI sont rapprochés des revenus fonciers déclarés par les associés sur leur 2044 (en fonction des quotes-parts). Pour une SCI à l'IS, les loyers alimentent le contrôle de cohérence avec la liasse 2065 et le résultat fiscal. Un seul déclarant par bien suffit même en présence de plusieurs associés. Pour arbitrer le régime, voir notre comparatif SARL de famille ou SCI en 2026.
LMNP et LMP#
Le loueur en meublé renseigne son numéro SIREN personnel (obtenu lors de l'inscription au guichet INPI / INSEE). Il distingue location meublée classique, meublé de tourisme classé et meublé de tourisme non classé. Pour les locations saisonnières, l'identification du gestionnaire (SIREN, dénomination) est requise. Les périodes d'occupation par le propriétaire doivent être déclarées séparément. Cohérence à vérifier avec la déclaration P0i initiale et la liasse fiscale 2031 SD.
Indivision et démembrement#
En indivision, un seul indivisaire dépose pour le bien commun ; en pratique, c'est souvent celui rattaché à l'avis de taxe foncière. En démembrement, l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent chacun valider la situation, mais une seule déclaration de l'usage du bien est nécessaire. Conserver une convention écrite entre indivisaires ou démembrés évite les divergences déclaratives.
Non-résidents#
Tout non-résident propriétaire en France est tenu à la même obligation. La déclaration s'effectue via l'espace particulier rattaché au Service des impôts des particuliers non résidents (SIPNR) à Noisy-le-Grand. L'amende de 150 € par local s'applique strictement, sans aménagement pour difficulté technique liée à l'éloignement.
Points de vigilance et erreurs courantes#
Les contrôles ciblés post-campagne 2025 ont fait apparaître plusieurs erreurs récurrentes que nous croisons régulièrement en cabinet :
- Lot non rattaché après une acquisition récente : le délai de mise à jour de la base cadastrale est de 6 à 9 mois ; il faut parfois ajouter manuellement le lot via le formulaire de réclamation.
- Double comptage en copropriété entre lots principaux et annexes (cave, parking) : vérifier le règlement de copropriété pour identifier les lots distincts.
- Confusion résidence secondaire / location saisonnière : un bien occupé par le propriétaire 6 mois et loué 6 mois est à déclarer en résidence secondaire avec location saisonnière complémentaire, pas en location seule.
- Loyer charges comprises au lieu d'hors charges : le champ attend strictement le loyer hors charges, ce qui peut générer des écarts avec la 2044 si la confusion persiste.
- SIREN LMNP manquant : le défaut d'inscription INPI préalable bloque la validation et expose au risque de requalification du régime fiscal.
- Bien vendu non retiré : la suppression n'est pas automatique en cas de cession infra-annuelle ; il faut signaler la date d'effet pour éviter une taxation post-vente.
Notre analyse d'expert-comptable#
Trois ans après le déploiement de GMBI, le service est techniquement stabilisé mais son enjeu juridique reste sous-estimé par de nombreux propriétaires. Le rapprochement automatisé entre GMBI, taxe foncière, 2044, 2031 SD et 2065 transforme l'exercice en socle de cohérence fiscale immobilière. Une déclaration GMBI incohérente avec les autres déclarations crée un signal faible que la DGFiP exploite désormais via ses outils de datamining (Galaxie, CFVR).
Nous observons trois profils particulièrement exposés en 2026 : les détenteurs de petits patrimoines multi-lots (3 à 10 biens) qui sous-estiment le caractère cumulatif de l'amende ; les SCI familiales dont le gérant délègue mal le suivi déclaratif ; les expatriés propriétaires d'un pied-à-terre en France qui découvrent l'obligation trop tard. Pour ces profils, l'intégration de GMBI dans la revue patrimoniale annuelle de mai (en marge de la déclaration de revenus 2026) constitue la meilleure ligne de défense.
Notre cabinet, inscrit au Tableau de l'Ordre des Experts-Comptables de Paris Île-de-France, intègre cette revue dans nos missions de comptabilité LMNP à Paris et de structuration patrimoniale via holding. Pour les arbitrages plus complexes (donation, démembrement, transmission), une consultation fiscalité immobilière ciblée éclaire les choix avant déclaration. Pensez également à articuler GMBI avec votre calendrier fiscal TVA, IS et acomptes pour les structures à l'IS.
Conseil Hayot Expertise. Établissez chaque année avant le 30 mai un tableau récapitulatif de votre patrimoine immobilier : adresse, lot, usage au 1er janvier, locataire éventuel, dates d'occupation, loyer. Ce tableau sert de support unique à GMBI, à la 2044 ou 2031 SD et au contrôle interne SCI. Vous gagnez un temps considérable et sécurisez la cohérence inter-déclarations.
À retenir#
- Tout propriétaire d'un local d'habitation en France doit déclarer la situation d'occupation via Gérer mes biens immobiliers, conformément à l'article 1418 du CGI.
- La date limite pour la situation au 1er janvier 2026 est le 30 juin 2026 (1er juillet 2026 par tolérance).
- L'amende de 150 € par local prévue à l'article 1770 terdecies du CGI s'applique en cas d'omission, retard ou inexactitude.
- Le loyer mensuel hors charges reste officiellement facultatif au printemps 2026, mais nous recommandons de le renseigner systématiquement pour anticiper l'obligation annoncée et sécuriser la cohérence inter-déclarations.
- Les SCI, LMNP, indivisaires, démembrés et non-résidents suivent des règles spécifiques détaillées par catégorie.
- Le rapprochement automatisé GMBI / 2044 / 2031 SD / 2065 est le principal levier de contrôle de la DGFiP en 2026.
Besoin d'aide pour vos déclarations immobilières ? Notre cabinet vous accompagne dans toutes vos démarches GMBI, 2044, 2031 SD et 2065.
Questions fréquentes
Qui doit déclarer ses biens immobiliers en 2026 ?
Tout propriétaire d'un local d'habitation situé en France est concerné : personnes physiques (pleine propriété, usufruit, nue-propriété, indivision), SCI à l'IR comme à l'IS, sociétés commerciales détenant du résidentiel, loueurs en meublé LMNP et LMP. L'obligation découle de l'article 1418 du CGI et s'applique également aux non-résidents propriétaires d'un bien en France.
Quelle est la date limite pour déclarer ses biens immobiliers en 2026 ?
La déclaration des changements d'occupation au 1er janvier 2026 doit être déposée au plus tard le 30 juin 2026 (1er juillet 2026 inclus selon les pratiques DGFiP). Le service Gérer mes biens immobiliers reste accessible toute l'année, mais une omission constatée après cette date peut déclencher l'amende de 150 € par local prévue à l'article 1770 terdecies du CGI.
La déclaration du loyer mensuel est-elle obligatoire en 2026 ?
Au 19 mai 2026, le champ loyer mensuel hors charges reste officiellement présenté comme facultatif sur impots.gouv.fr. Le renseigner sécurise toutefois le calcul des valeurs locatives révisées et limite les écarts avec les déclarations 2044 ou 2031 SD. Le cabinet recommande de le compléter systématiquement dès maintenant pour anticiper l'obligation annoncée.
Que se passe-t-il si on ne déclare pas ses biens immobiliers ?
L'absence de déclaration, la déclaration tardive ou une déclaration erronée entraîne une amende forfaitaire de 150 € par local (article 1770 terdecies du CGI). À cela s'ajoutent un risque de taxation d'office à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, l'application potentielle de la TLV ou THLV, et un effet domino sur les contrôles de revenus fonciers (2044) ou BIC (2031).
Comment déclarer un bien détenu en SCI ?
La SCI déclare via l'espace professionnel rattaché à son SIREN. Le gérant ou le représentant légal renseigne pour chaque lot l'usage, l'identité des occupants, la nature du bail et le loyer le cas échéant. Un seul déclarant par bien suffit. Pour une SCI à l'IR, les loyers déclarés alimentent le contrôle de cohérence avec les revenus fonciers (2044) des associés ; pour une SCI à l'IS, ils sont rapprochés de la liasse 2065.
Comment déclarer un bien en LMNP via Gérer mes biens immobiliers ?
Le loueur en meublé doit renseigner son numéro SIREN personnel obtenu lors de l'inscription INPI, distinguer location meublée classique et meublé de tourisme classé, préciser les périodes de location et l'identité du gestionnaire pour les locations saisonnières. Les informations doivent être cohérentes avec la déclaration P0i et la liasse fiscale 2031 SD.
Que faire si la liste préremplie comporte une erreur ?
Il est possible de corriger directement dans l'interface Gérer mes biens immobiliers (rectification du local, ajout d'un occupant manquant, signalement d'une vente non enregistrée). En cas d'erreur structurelle (lot non rattaché, double comptage en copropriété), une réclamation contentieuse écrite au service des impôts des particuliers ou des entreprises est nécessaire, idéalement avec acte notarié ou règlement de copropriété à l'appui.
Les non-résidents doivent-ils déclarer leurs biens immobiliers ?
Oui. Tout non-résident propriétaire d'un bien à usage d'habitation en France est tenu à la même obligation déclarative que les résidents. La déclaration s'effectue via l'espace particulier du site impots.gouv.fr rattaché à leur Service des impôts des particuliers non résidents (SIPNR). L'amende de 150 € par local s'applique dans les mêmes conditions.
Article rédigé par Samuel HAYOT
Expert-Comptable diplômé, inscrit au Tableau de l'Ordre des Experts-Comptables.
Cabinet d'expertise comptable et de commissariat aux comptes basé à Paris 8, pensé pour accompagner des entreprises partout en France avec une approche digitale et orientée décision.
Sources du dossier
Sources officielles et de reference citees pour cette page.
- Impots.gouv.fr : Gérer mes biens immobiliers (informations à déclarer)
- Service-Public.gouv.fr : Déclaration des biens immobiliers 2026
- Légifrance : Article 1418 du CGI (déclaration d'occupation)
- Légifrance : Article 1770 terdecies du CGI (amende de 150 € par local)
- Légifrance : Décret n° 2023-324 du 28 avril 2023
- Service-Public.gouv.fr : Taxe d'habitation sur les résidences secondaires
- Service-Public.gouv.fr : Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV et THLV)
Ce sujet relève de notre mission Comptabilité LMNP | Réel BIC, amortissements, liasse
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