Déclaration des biens immobiliers 2026 : guide complet GMBI
Déclaration des biens immobiliers 2026 sur Gérer mes biens immobiliers : échéances, loyer, sanctions, cas particuliers SCI, LMNP et non-résidents.
Ce sujet relève de notre mission
Comptable LMNP à Paris : régime réel, amortissements, liasse 2031Note de l'expert : Cet article a été rédigé par notre cabinet d'expertise comptable. Les informations sont à jour en 2026. Pour une étude personnalisée de votre situation, contactez-nous.
Réponse rapide : qui devait déclarer ses biens immobiliers en 2026 et que faire après le 30 juin ?#
La déclaration des biens immobiliers 2026 (service GMBI, impots.gouv.fr) n'était due qu'en cas de changement d'occupation entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026, d'oubli l'an passé ou de bien jamais déclaré, le 30 juin 2026 au plus tard. Après cette date, régularisez spontanément pour éviter l'amende de 150 € par local (article 1770 terdecies du CGI).
À jour au 18 juillet 2026. La campagne 2026 de déclaration d'occupation est close depuis le 30 juin. Bonne nouvelle pour la plupart des propriétaires : si rien n'a changé depuis votre dernière déclaration, aucune démarche n'était à refaire. Une nouvelle déclaration n'était due qu'en cas de changement d'occupation entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026, d'oubli l'année précédente ou de bien jamais déclaré. Un manquement se régularise spontanément pour limiter l'amende de 150 € par local (article 1770 terdecies du CGI). L'obligation découle de l'article 1418 du CGI.
Contexte 2026 : pourquoi cette déclaration existe#
La suppression progressive de la taxe d'habitation sur les résidences principales (achevée en 2023) a privé la Direction générale des Finances publiques d'une information clé : qui occupe quel logement. Pour continuer à recouvrer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), l'administration a créé une nouvelle obligation déclarative codifiée à l'article 1418 du Code général des impôts, applicable depuis le 1er janvier 2023.
Le décret n° 2023-324 du 28 avril 2023 a fixé les modalités pratiques : déclaration en ligne via le portail Gérer mes biens immobiliers (GMBI), accessible depuis l'espace particulier ou l'espace professionnel impots.gouv.fr. Il précise les données à communiquer (nature de l'occupation, ou identité des occupants : nom, prénom, date et lieu de naissance ; pour une personne morale : forme juridique, dénomination, SIREN). Après une première campagne massive en 2023, l'administration a généralisé l'envoi d'amendes ciblées : la campagne 2026 poursuit ce contrôle sur l'ensemble des locaux d'habitation.
L'article 1418 du CGI vise tout propriétaire d'un local affecté à l'habitation au 1er janvier de l'année. Il s'applique aux résidents fiscaux français comme aux non-résidents propriétaires en France. Récemment, un dirigeant de holding patrimoniale parisienne nous a sollicités après avoir reçu un courrier RAR de la DGFiP pour 8 lots déclarés tardivement : la régularisation a coûté 1 200 € d'amende cumulée (150 € × 8), montant qui aurait été évité par un simple suivi annuel.
Qui doit déclarer en 2026 ?#
L'obligation vise une assiette large, mais une nouvelle déclaration n'est requise qu'en cas de changement d'occupation, d'oubli l'an passé ou de bien jamais déclaré (si rien n'a changé, aucune redéclaration n'est nécessaire). Sont potentiellement concernés :
| Catégorie de propriétaire | Périmètre exact | Espace de déclaration |
|---|---|---|
| Personne physique pleine propriété | Résidence principale, secondaire, locatif | Espace particulier |
| Usufruitier et nu-propriétaire | Chacun déclare la nature de ses droits | Espace particulier |
| Indivisaire | Un seul déclarant par bien suffit | Espace particulier |
| SCI à l'IR | Tous les lots détenus | Espace professionnel (SIREN) |
| SCI à l'IS | Tous les lots détenus | Espace professionnel (SIREN) |
| Société commerciale (SARL, SAS) | Logements détenus, y compris meublés | Espace professionnel |
| LMNP / LMP | Tous les locaux loués meublés | Espace particulier ou professionnel selon structure |
| Non-résident fiscal | Biens situés en France | Espace particulier (SIPNR) |
| Bailleur social | Parc résidentiel | Espace professionnel |
Les locaux à usage exclusivement commercial ou agricole ne relèvent pas de GMBI : ils restent suivis via les déclarations CFE et taxe foncière standards. En revanche, un local mixte (commerce en rez-de-chaussée + appartement à l'étage) doit être déclaré pour sa partie habitation. Pour les locations meublées, notre SCI à l'IS ou à l'IR et notre analyse LMNP 2026 : nouvelles règles LFI 2025 précisent les obligations connexes.
Quelle est la date limite GMBI en 2026 ?#
La déclaration de la situation au 1er janvier 2026 devait être déposée au plus tard le 30 juin 2026 à 23h59. La loi fixe la déclaration « avant le 1er juillet » (article 1418 du CGI) : le 1er juillet n'est donc pas une tolérance discrétionnaire de la DGFiP mais la limite légale elle-même. Concrètement, vous devez signaler tout changement intervenu entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026 : arrivée ou départ d'un locataire, vente, mise en vacance, changement d'affectation, travaux modifiant la consistance du bien.
Le service GMBI reste accessible 7 j/7 et 24 h/24, mais la plateforme connaît systématiquement des ralentissements en mai et juin. Notre cabinet recommande de bloquer une plage de 30 à 60 minutes courant avril pour traiter tous les lots d'un patrimoine multi-biens.
Servi après le 30 juin 2026, ce guide se lit désormais en mode régularisation. Voici les réflexes clés une fois la campagne close.
Fallait-il redéclarer si rien n'a changé ?+
Non. Une nouvelle déclaration d'occupation n'était requise qu'en cas de changement d'occupation entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026, d'oubli l'année précédente ou de bien jamais déclaré. Si votre situation était inchangée et déjà à jour, aucune démarche n'était à refaire (service-public.gouv.fr).
Comment régulariser après le 30 juin 2026 ?+
Le service Gérer mes biens immobiliers reste accessible toute l'année, 7 j/7 et 24 h/24. Corrigez ou complétez la situation d'occupation dès que possible : une régularisation spontanée, avant toute mise en demeure, est le meilleur moyen de limiter le risque d'amende de 150 € par local (article 1770 terdecies du CGI).
Peut-on déclarer sans passer par internet ?+
Oui. Les propriétaires qui ne peuvent pas utiliser le service en ligne peuvent déposer la déclaration sur formulaire papier n° 1208-OD-SD auprès de leur service des impôts.
Comment effectuer la déclaration GMBI étape par étape ?#
- Connectez-vous à votre espace particulier (FranceConnect ou identifiant fiscal) ou professionnel (SIREN) sur impots.gouv.fr.
- Accédez à l'onglet « Biens immobiliers » ou directement au service GMBI.
- Vérifiez la liste préremplie des locaux rattachés à votre identifiant fiscal ou SIREN.
- Signalez les erreurs de rattachement (lot manquant, double comptage, bien vendu non retiré).
- Renseignez pour chaque local d'habitation : usage, identité des occupants, dates d'occupation, nature du bail, loyer mensuel hors charges, SIREN du gestionnaire le cas échéant.
- Validez et conservez l'accusé de dépôt (PDF horodaté) : c'est votre preuve en cas de contrôle ultérieur.
- Reportez les éventuelles incohérences dans votre dossier patrimonial pour cohérence avec vos déclarations 2044, 2031 SD ou 2065.
Pour chaque local, les champs requis couvrent : usage (résidence principale, secondaire, location nue, location meublée, location saisonnière, vacant, prêt gratuit), identité des occupants (nom, prénom, date et lieu de naissance pour personnes physiques ; dénomination et SIREN pour personnes morales), période d'occupation, nature du bail et, pour les meublés de tourisme, SIREN du gestionnaire et statut classé/non classé.
Le loyer mensuel est-il vraiment obligatoire en 2026 ?#
Le champ loyer mensuel hors charges a fait couler beaucoup d'encre, avec l'annonce répétée de son passage en obligatoire. En pratique, le plus prudent est de le renseigner : il alimente le contrôle de cohérence avec vos revenus fonciers (2044) ou BIC (2031 SD) et évite un écart signalé par l'administration.
| Situation | Ce qu'il faut faire | Justificatif à conserver |
|---|---|---|
| Bien loué | Renseigner le loyer mensuel hors charges | Bail signé, quittances |
| Bien géré par un mandataire | Reprendre le loyer du mandat de gestion | Mandat, relevé de gérance |
| Bien vacant ou occupé par le propriétaire | Indiquer l'usage, sans loyer | Aucun (usage déclaré) |
| Meublé de tourisme | Renseigner loyer et gestionnaire | Bail saisonnier, SIREN du gestionnaire |
L'objectif administratif est limpide : alimenter la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation (RVLLH), aujourd'hui reportée, l'article 1496 du CGI régissant l'évaluation actuelle de la valeur locative des locaux d'habitation. Le rapprochement automatisé entre loyers déclarés sur GMBI et loyers déclarés sur 2044 ou 2031 SD constitue le levier de contrôle. Nous recommandons par prudence de renseigner systématiquement ce champ et d'en conserver la justification (bail signé, quittance, mandat de gestion).
Sanctions et risques en cas de manquement#
L'article 1770 terdecies du CGI prévoit une amende forfaitaire de 150 € par local en cas d'omission, d'inexactitude ou de déclaration tardive. Cette amende est cumulable par bien : un investisseur détenant 6 lots non déclarés s'expose à 900 € pour la seule sanction GMBI.
Mais le risque réel dépasse l'amende formelle. Trois conséquences indirectes sont à surveiller :
- Taxation d'office à la THRS si un bien classé en résidence principale par défaut s'avère vacant ou secondaire : la DGFiP peut requalifier et appliquer rétroactivement la majoration de taxe d'habitation (5 % à 60 % en zone tendue selon délibération communale).
- Application de la TLV ou de la THLV : la TLV s'applique à 17 % de la valeur locative la première année puis 34 % les années suivantes dans les communes situées en zone tendue ; depuis 2024, son zonage a été élargi au-delà des seules agglomérations de plus de 50 000 habitants (communes touristiques, littorales, de montagne et rurales, décret 2023-822). La THLV s'applique dans les autres communes ayant délibéré, à un taux fixé localement.
- Désalignement avec la 2044 ou 2031 SD : une incohérence entre loyers GMBI et loyers déclarés en revenus fonciers ou BIC peut déclencher un contrôle ciblé, voire un redressement avec intérêts de retard (0,20 %/mois) et majorations de 10 %, 40 % ou 80 % selon la qualification.
Trois questions reviennent souvent sur la sanction et l'après-2026.
L'amende de 150 € est-elle cumulable ?+
Oui. L'amende de 150 € prévue à l'article 1770 terdecies du CGI s'applique par local. Un investisseur détenant 6 lots non déclarés s'expose à 900 € (150 € × 6), 8 lots à 1 200 €.
L'amende peut-elle être contestée ?+
Une amende infondée (bien déjà déclaré, local non concerné, erreur de rattachement) se conteste par une réclamation contentieuse écrite adressée au service des impôts, pièces à l'appui (acte notarié, règlement de copropriété). Une demande de remise gracieuse reste possible pour un premier manquement de bonne foi.
TLV et THLV existent-elles toujours ?+
Oui pour 2026, mais elles sont remplacées par une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH) à compter de 2027 (loi de finances 2026 n° 2026-103 du 19 février 2026). Une situation d'occupation correctement déclarée reste la meilleure protection.
Cas particuliers SCI, LMNP, indivision et non-résidents#
SCI à l'IR et SCI à l'IS#
La SCI déclare via l'espace professionnel rattaché à son SIREN. Le gérant ou le représentant légal renseigne pour chaque lot l'usage, l'identité des occupants et le loyer. Pour une SCI à l'IR, les loyers GMBI sont rapprochés des revenus fonciers déclarés par les associés sur leur 2044 (en fonction des quotes-parts). Pour une SCI à l'IS, les loyers alimentent le contrôle de cohérence avec la liasse 2065 et le résultat fiscal. Un seul déclarant par bien suffit même en présence de plusieurs associés. Pour arbitrer le régime, voir notre comparatif SARL de famille ou SCI en 2026.
LMNP et LMP#
Le loueur en meublé renseigne son numéro SIREN personnel (obtenu lors de l'inscription au guichet INPI / INSEE). Il distingue location meublée classique, meublé de tourisme classé et meublé de tourisme non classé. Pour les locations saisonnières, l'identification du gestionnaire (SIREN, dénomination) est requise. Les périodes d'occupation par le propriétaire doivent être déclarées séparément. Cohérence à vérifier avec la déclaration P0i initiale et la liasse fiscale 2031 SD.
Indivision et démembrement#
En indivision, un seul indivisaire dépose pour le bien commun ; en pratique, c'est souvent celui rattaché à l'avis de taxe foncière. En démembrement, l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent chacun valider la situation, mais une seule déclaration de l'usage du bien est nécessaire. Conserver une convention écrite entre indivisaires ou démembrés évite les divergences déclaratives.
Non-résidents#
Tout non-résident propriétaire en France est tenu à la même obligation. La déclaration s'effectue via l'espace particulier rattaché au Service des impôts des particuliers non résidents (SIPNR) à Noisy-le-Grand. L'amende de 150 € par local s'applique strictement, sans aménagement pour difficulté technique liée à l'éloignement.
Pour s'y retrouver, voici un récapitulatif par cas : où déclarer, qui dépose et quelle cohérence vérifier.
| Cas | Espace de déclaration | Qui dépose | Cohérence à vérifier |
|---|---|---|---|
| SCI à l'IR | Espace professionnel (SIREN) | Gérant ou représentant légal | Revenus fonciers 2044 des associés |
| SCI à l'IS | Espace professionnel (SIREN) | Gérant ou représentant légal | Liasse 2065 et résultat fiscal |
| LMNP / LMP | Espace particulier ou professionnel | Le loueur (SIREN personnel) | Déclaration P0i et liasse 2031 SD |
| Indivision | Espace particulier | Un seul indivisaire | Avis de taxe foncière |
| Démembrement | Espace particulier | Titulaire de l'usage (une déclaration d'usage) | Répartition usufruit / nue-propriété |
| Non-résident | Espace particulier (SIPNR) | Le propriétaire | Dossier au SIPNR de Noisy-le-Grand |
Points de vigilance et erreurs courantes#
Les contrôles ciblés post-campagne 2025 ont fait apparaître plusieurs erreurs récurrentes que nous croisons régulièrement en cabinet :
- Lot non rattaché après une acquisition récente : la mise à jour de la base cadastrale peut prendre plusieurs mois ; il faut parfois ajouter manuellement le lot via le formulaire de réclamation.
- Double comptage en copropriété entre lots principaux et annexes (cave, parking) : vérifier le règlement de copropriété pour identifier les lots distincts.
- Confusion résidence secondaire / location saisonnière : un bien occupé par le propriétaire 6 mois et loué 6 mois est à déclarer en résidence secondaire avec location saisonnière complémentaire, pas en location seule.
- Loyer charges comprises au lieu d'hors charges : le champ attend strictement le loyer hors charges, ce qui peut générer des écarts avec la 2044 si la confusion persiste.
- SIREN LMNP manquant : le défaut d'inscription INPI préalable bloque la validation et expose au risque de requalification du régime fiscal.
- Bien vendu non retiré : la suppression n'est pas automatique en cas de cession infra-annuelle ; il faut signaler la date d'effet pour éviter une taxation post-vente.
Notre analyse d'expert-comptable#
Trois ans après le déploiement de GMBI, le service est techniquement stabilisé mais son enjeu juridique reste sous-estimé par de nombreux propriétaires. Le rapprochement automatisé entre GMBI, taxe foncière, 2044, 2031 SD et 2065 transforme l'exercice en socle de cohérence fiscale immobilière. Une déclaration GMBI incohérente avec les autres déclarations crée un signal faible que la DGFiP exploite désormais via ses outils de datamining (Foncier innovant, CFVR).
Nous observons trois profils particulièrement exposés en 2026 : les détenteurs de petits patrimoines multi-lots (3 à 10 biens) qui sous-estiment le caractère cumulatif de l'amende ; les SCI familiales dont le gérant délègue mal le suivi déclaratif ; les expatriés propriétaires d'un pied-à-terre en France qui découvrent l'obligation trop tard. Pour ces profils, l'intégration de GMBI dans la revue patrimoniale annuelle de mai (en marge de la déclaration de revenus 2026) constitue la meilleure ligne de défense.
Pour les SCI et les loueurs en meublé, ce suivi déclaratif s'intègre dans une mission d'expert-comptable immobilier, SCI et LMNP qui articule GMBI avec la 2044, la 2031 SD et la liasse de la structure.
Notre cabinet, inscrit au Tableau de l'Ordre des Experts-Comptables de Paris Île-de-France, intègre cette revue dans nos missions de comptabilité LMNP à Paris et de structuration patrimoniale via holding. Pour les arbitrages plus complexes (donation, démembrement, transmission), une consultation fiscalité immobilière ciblée éclaire les choix avant déclaration. Pensez également à articuler GMBI avec votre calendrier fiscal TVA, IS et acomptes pour les structures à l'IS.
Conseil Hayot Expertise. Établissez chaque année avant le 30 mai un tableau récapitulatif de votre patrimoine immobilier : adresse, lot, usage au 1er janvier, locataire éventuel, dates d'occupation, loyer. Ce tableau sert de support unique à GMBI, à la 2044 ou 2031 SD et au contrôle interne SCI. Vous gagnez un temps considérable et sécurisez la cohérence inter-déclarations.
À retenir#
- Tout propriétaire d'un local d'habitation en France doit déclarer la situation d'occupation via Gérer mes biens immobiliers, conformément à l'article 1418 du CGI.
- La date limite pour la situation au 1er janvier 2026 était le 30 juin 2026 à 23h59 (formulation légale « avant le 1er juillet », article 1418 du CGI ; ce n'est pas une tolérance).
- L'amende de 150 € par local prévue à l'article 1770 terdecies du CGI s'applique en cas d'omission, retard ou inexactitude.
- Le loyer mensuel hors charges peut être renseigné dans GMBI : documentez-le (bail, quittance, mandat de gestion) pour sécuriser la cohérence avec vos déclarations 2044, 2031 SD et 2065.
- Les SCI, LMNP, indivisaires, démembrés et non-résidents suivent des règles spécifiques détaillées par catégorie.
- Le rapprochement automatisé GMBI / 2044 / 2031 SD / 2065 est le principal levier de contrôle de la DGFiP en 2026.
Besoin d'aide pour vos déclarations immobilières ? Notre cabinet vous accompagne dans toutes vos démarches GMBI, 2044, 2031 SD et 2065.
Questions fréquentes
Qui doit déclarer ses biens immobiliers en 2026 ?
Tout propriétaire d'un local d'habitation situé en France relève de l'article 1418 du CGI : personnes physiques (pleine propriété, usufruit, nue-propriété, indivision), SCI à l'IR comme à l'IS, sociétés commerciales détenant du résidentiel, loueurs en meublé LMNP et LMP, y compris les non-résidents. En 2026, une nouvelle déclaration n'était toutefois requise qu'en cas de changement d'occupation depuis la dernière déclaration, d'oubli l'an passé ou de bien jamais déclaré : si rien n'avait changé, aucune démarche n'était à refaire.
Quelle est la date limite pour déclarer ses biens immobiliers en 2026 ?
La déclaration des changements d'occupation au 1er janvier 2026 devait être déposée au plus tard le 30 juin 2026 à 23h59. La loi fixe la déclaration « avant le 1er juillet » (article 1418 du CGI) : le 1er juillet n'est donc pas une tolérance. Le service Gérer mes biens immobiliers reste accessible toute l'année, mais une omission constatée après cette date peut déclencher l'amende de 150 € par local (article 1770 terdecies du CGI).
La déclaration du loyer mensuel est-elle obligatoire en 2026 ?
Le champ loyer mensuel hors charges peut être renseigné dans Gérer mes biens immobiliers. Le compléter et en conserver le justificatif (bail signé, quittance, mandat de gestion) sécurise le contrôle de cohérence avec vos déclarations 2044, 2031 SD ou 2065 et limite les écarts signalés par l'administration. Le cabinet recommande de le documenter systématiquement.
Que se passe-t-il si on ne déclare pas ses biens immobiliers ?
L'absence de déclaration, la déclaration tardive ou une déclaration erronée entraîne une amende forfaitaire de 150 € par local (article 1770 terdecies du CGI). À cela s'ajoutent un risque de taxation d'office à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, l'application potentielle de la TLV ou THLV, et un effet domino sur les contrôles de revenus fonciers (2044) ou BIC (2031).
Comment déclarer un bien détenu en SCI ?
La SCI déclare via l'espace professionnel rattaché à son SIREN. Le gérant ou le représentant légal renseigne pour chaque lot l'usage, l'identité des occupants, la nature du bail et le loyer le cas échéant. Un seul déclarant par bien suffit. Pour une SCI à l'IR, les loyers déclarés alimentent le contrôle de cohérence avec les revenus fonciers (2044) des associés ; pour une SCI à l'IS, ils sont rapprochés de la liasse 2065.
Comment déclarer un bien en LMNP via Gérer mes biens immobiliers ?
Le loueur en meublé doit renseigner son numéro SIREN personnel obtenu lors de l'inscription INPI, distinguer location meublée classique et meublé de tourisme classé, préciser les périodes de location et l'identité du gestionnaire pour les locations saisonnières. Les informations doivent être cohérentes avec la déclaration P0i et la liasse fiscale 2031 SD.
Que faire si la liste préremplie comporte une erreur ?
Il est possible de corriger directement dans l'interface Gérer mes biens immobiliers (rectification du local, ajout d'un occupant manquant, signalement d'une vente non enregistrée). En cas d'erreur structurelle (lot non rattaché, double comptage en copropriété), une réclamation contentieuse écrite au service des impôts des particuliers ou des entreprises est nécessaire, idéalement avec acte notarié ou règlement de copropriété à l'appui.
Les non-résidents doivent-ils déclarer leurs biens immobiliers ?
Oui. Tout non-résident propriétaire d'un bien à usage d'habitation en France est tenu à la même obligation déclarative que les résidents. La déclaration s'effectue via l'espace particulier du site impots.gouv.fr rattaché à leur Service des impôts des particuliers non résidents (SIPNR). L'amende de 150 € par local s'applique dans les mêmes conditions.
Faut-il refaire la déclaration d'occupation chaque année si rien n'a changé ?
Non. Le service Gérer mes biens immobiliers ne demande une nouvelle déclaration qu'en cas de changement d'occupation depuis votre dernière déclaration, d'oubli l'an passé ou de bien jamais déclaré. Si la situation d'occupation de vos biens est inchangée et déjà à jour, aucune démarche annuelle n'est nécessaire (source : service-public.gouv.fr, article 1418 du CGI).
Article rédigé par Samuel HAYOT
Expert-Comptable diplômé, inscrit au Tableau de l'Ordre des Experts-Comptables. Formateur certifié Pennylane.
Cabinet d'expertise comptable et de commissariat aux comptes basé à Paris 8, pensé pour accompagner des entreprises partout en France avec une approche digitale et orientée décision.
Sources du dossier
Sources officielles et de référence citées pour cette page.
- Impots.gouv.fr : Gérer mes biens immobiliers (informations à déclarer)
- Service-Public.gouv.fr : Déclaration des biens immobiliers 2026
- Légifrance, CGI article 1418 (déclaration d'occupation)
- Légifrance, CGI article 1770 terdecies (amende de 150 € par local)
- Légifrance : Décret n° 2023-324 du 28 avril 2023
- Service-Public.gouv.fr : Taxe d'habitation sur les résidences secondaires
- Service-Public.gouv.fr : Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV et THLV)
Ce sujet relève de notre mission Comptable LMNP à Paris : régime réel, amortissements, liasse 2031
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