Location-gérance de fonds de commerce : outil de transmission progressive

La transmission d'un fonds de commerce ne se réduit pas à un acte de cession signé un matin. Pour beaucoup de dirigeants, la question n'est pas seulement "à qui vendre ?" mais "comment passer le relais sans casser ce qui a été construit ?". La location-gérance répond précisément à cette question : elle permet de confier l'exploitation du fonds à un tiers, le locataire-gérant, pendant une période transitoire, avant une éventuelle vente définitive.

Ce mécanisme est encadré par les articles L144-1 à L144-13 du Code de commerce. Il est réglementé sur plusieurs points précis — publicité obligatoire, responsabilité solidaire du loueur, traitement des créanciers — que beaucoup de cédants découvrent trop tard. L'objectif de cet article est de poser les bases pratiques pour que ce schéma serve réellement la transmission, plutôt que de la compliquer.

La location-gérance permet au propriétaire d'un fonds de commerce d'en confier l'exploitation à un locataire-gérant qui l'exploite à ses risques et périls, moyennant une redevance dont le montant est librement fixé entre les parties. Elle peut précéder une vente définitive du fonds et constitue, dans ce cas, un outil de transmission progressive.

La location-gérance (parfois appelée gérance libre) est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce, dit loueur, en confie l'exploitation à un locataire-gérant pour une durée déterminée. Le locataire-gérant exploite le fonds en son nom propre, supporte les risques d'exploitation et verse au loueur une redevance périodique.

Ce n'est ni une location ordinaire ni une vente. Le propriétaire du fonds conserve la propriété. Le locataire-gérant acquiert temporairement le droit d'exploiter. Ce droit est personnel : le locataire-gérant ne peut pas sous-louer la gérance ni céder le contrat sans accord du loueur.

Pour situer ce mécanisme dans l'ensemble des options disponibles, voyez Choisir le bon mode de cession pour transmettre votre entreprise et La cession de fonds de commerce.

Non. Cette condition n'existe plus. L'obligation d'avoir exploité le fonds pendant au moins deux ans avant de le donner en location-gérance a été supprimée par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, qui a abrogé l'ancien article L144-3 du Code de commerce. Depuis cette réforme, il n'existe plus de délai minimum d'exploitation préalable imposé par la loi.

Cette suppression facilite les montages où un acquéreur potentiel veut tester l'exploitation avant d'acheter, y compris dans des situations récentes ou lors d'une reprise juste après une création ou une acquisition.

La liberté contractuelle est large, mais plusieurs points méritent une vérification sérieuse avant toute signature.

Le fonds doit être exploitable et identifiable. La location-gérance porte sur un fonds de commerce constitué : clientèle, nom commercial, droit au bail, matériel, stock, éventuellement marques et licences. Si le fonds n'est pas clairement délimité, le contrat manque d'assiette.

Le bail commercial doit autoriser ou ne pas interdire la location-gérance. C'est souvent le point de blocage le plus fréquent sur les dossiers que nous suivons. Beaucoup de baux commerciaux contiennent des clauses de destination strictes ou interdisent toute forme de sous-location ou de mise en gérance sans accord écrit préalable du bailleur. Avant de signer quoi que ce soit, le bail doit être lu attentivement. Si une autorisation du bailleur est nécessaire, elle doit être obtenue par écrit.

Les licences et autorisations administratives doivent être vérifiées. Certaines activités — débit de boissons, pharmacie, agence de voyages — sont soumises à des autorisations personnelles qui ne se transfèrent pas automatiquement avec la location-gérance. Le locataire-gérant doit détenir lui-même les autorisations requises pour son activité.

1. Vérifier le bail commercial et, si nécessaire, obtenir l'accord écrit du bailleur.
2. Identifier clairement le périmètre du fonds : éléments incorporels, matériel, stock, contrats inclus ou exclus.
3. Établir un inventaire précis et daté du fonds et du matériel au moment de la remise des clés.
4. Rédiger le contrat de location-gérance avec un professionnel du droit : durée, redevance, obligations de chacun, conditions de sortie.
5. Vérifier les licences et autorisations nécessaires pour que le locataire-gérant puisse exploiter légalement.
6. Publier un avis dans un support d'annonces légales dans les 15 jours suivant la signature du contrat.
7. Informer les créanciers du loueur si leur situation peut être affectée.
8. Mettre en place un suivi régulier : chiffre d'affaires, état du fonds, paiement de la redevance, incidents.

La publicité est obligatoire et son délai est court. Le contrat de location-gérance doit faire l'objet d'un avis publié dans un support habilité à recevoir des annonces légales dans les 15 jours suivant sa signature. La même obligation de publicité s'applique à la fin du contrat.

Cette formalité n'est pas une simple procédure administrative. Elle déclenche un mécanisme de protection des créanciers qui a des effets directs sur la responsabilité du loueur.

C'est le point juridique le plus souvent sous-estimé par les cédants.

Avant la publication du contrat, le loueur reste solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées à l'occasion de l'exploitation du fonds. Cette solidarité s'éteint à compter de la publication de l'avis légal.

Après la publication, les dettes nouvelles contractées par le locataire-gérant restent à sa charge exclusive. Mais la loi prévoit un autre mécanisme : dans les 3 mois qui suivent la publication, le tribunal peut, à la demande de tout intéressé, déclarer immédiatement exigibles les dettes du loueur afférentes à l'exploitation du fonds si la mise en location-gérance met en péril leur recouvrement.

Ce point est essentiel pour les cédants qui ont des dettes fournisseurs, des engagements fiscaux ou des dettes sociales liés au fonds. Une transmission mal préparée peut accélérer involontairement des exigibilités.

La redevance est librement fixée entre les parties. Elle peut être forfaitaire, indexée sur le chiffre d'affaires, ou une combinaison des deux. Dans la pratique, les redevances indexées sur le chiffre d'affaires réel du locataire-gérant permettent d'aligner l'intérêt du loueur et du locataire-gérant : si l'activité progresse, le loueur en bénéficie ; si elle chute, la redevance s'ajuste.

Exemple illustratif (à adapter à chaque situation) : un fonds de restauration génère un chiffre d'affaires mensuel de 30 000 euros en période normale. Les parties conviennent d'une redevance de 8 % du chiffre d'affaires hors taxes, avec un plancher mensuel de 1 500 euros. Pour un mois à 28 000 euros HT, la redevance est de 2 240 euros. Pour un mois faible à 15 000 euros HT, le plancher s'applique : 1 500 euros. Ce mécanisme protège le loueur des mois creux tout en restant proportionnel à l'activité réelle. Ces chiffres sont purement illustratifs et doivent être adaptés aux caractéristiques réelles du fonds.

Traitement fiscal de la redevance pour le loueur : les redevances perçues sont des revenus imposables. Selon la situation du loueur — personne physique, société à l'IS, SCI — le régime fiscal applicable peut varier. En règle générale, pour une personne physique qui donnait son fonds en exploitation, les redevances relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si elles sont rattachées à l'exploitation du fonds. Ce point mérite une analyse spécifique selon la situation du cédant.

Traitement fiscal pour le locataire-gérant : la redevance est une charge déductible de son résultat d'exploitation, ce qui constitue un avantage fiscal par rapport à l'achat immédiat du fonds, qui génère un amortissement progressif sur les éléments incorporels.

La location-gérance fonctionne bien dans des configurations précises. Elle n'est pas une réponse universelle.

Elle est utile quand :

• le repreneur pressenti n'a pas encore les fonds pour acheter mais peut exploiter immédiatement ;
• le cédant veut observer le repreneur sur le terrain avant de s'engager définitivement ;
• l'activité repose fortement sur la relation client ou le savoir-faire local, et une transition progressive est nécessaire pour préserver la valeur ;
• le financement bancaire du repreneur est conditionné à une période de confirmation de résultats ;
• le cédant souhaite se retirer progressivement de l'exploitation sans vendre dans l'urgence.

Elle l'est moins quand :

• le bail commercial ne l'autorise pas ou si l'obtention de l'accord du bailleur est incertaine ;
• le loueur a des dettes liées au fonds susceptibles d'être accélérées après publication ;
• le locataire-gérant pressenti ne dispose pas des autorisations personnelles nécessaires ;
• les parties ne sont pas en mesure de formaliser un contrat précis et un suivi régulier.

Sur nos dossiers de transmission, les incidents les plus fréquents en cours de location-gérance sont de trois ordres.

La détérioration silencieuse du fonds. Le locataire-gérant exploite à ses risques, mais si la clientèle se réduit, si le matériel s'use sans entretien, si les relations fournisseurs se dégradent, c'est la valeur du fonds qui baisse. Le cédant a intérêt à prévoir contractuellement des remontées d'information régulières et des indicateurs de suivi : chiffre d'affaires mensuel, taux de fidélisation, état du stock, incidents techniques.

La confusion des responsabilités. Des tiers — clients, fournisseurs, administrations — peuvent ne pas comprendre clairement qui exploite le fonds. Si le locataire-gérant contracte des engagements au nom du loueur par inadvertance, des problèmes de responsabilité peuvent surgir.

La fragilisation du bail. Si le locataire-gérant ne respecte pas les clauses du bail commercial (destination, entretien des locaux, déclarations d'assurance), le bailleur peut agir. Et c'est souvent le loueur qui en subit les conséquences en premier.

Sur nos dossiers de transmission en cours, nous observons que la meilleure articulation repose sur trois conditions : un contrat de location-gérance précis avec une clause d'option d'achat ou une promesse de vente, un prix de cession future défini ou un mécanisme de valorisation accepté par les deux parties, et un calendrier clair.

La promesse synallagmatique de vente du fonds peut être rédigée en même temps que le contrat de location-gérance. Le prix peut être fixé d'emblée ou indexé sur les résultats constatés pendant la phase de gérance. Cette combinaison réduit l'incertitude pour le repreneur et sécurise la transmission pour le cédant.

Pour aller plus loin sur la vente proprement dite, consultez La cession de fonds de commerce et, si la structure sociétaire est en jeu, Cession de titres.

La location-gérance est un outil sérieux mais exigeant. Avant de s'y engager, voici les points que nous vérifions systématiquement dans chaque dossier.

• Lire le bail commercial en entier, pas seulement les clauses habituelles.
• Vérifier la situation des dettes du loueur liées au fonds et évaluer le risque d'accélération.
• Qualifier les autorisations administratives nécessaires pour le locataire-gérant.
• Rédiger un contrat de location-gérance adapté au fonds concerné, pas un modèle standard.
• Anticiper la publicité légale : préparer le dossier avant la signature pour ne pas perdre de temps.
• Définir un mécanisme de suivi pendant la gérance : reporting, accès aux comptes, indicateurs clés.
• Prévoir la sortie dès le départ : vente du fonds, résiliation, renouvellement.

Avertissement. Cet article est rédigé à titre informatif et de sensibilisation. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou comptable personnalisé. Les règles applicables à une situation concrète dépendent de nombreux paramètres — nature du fonds, contenu du bail, situation des parties, dettes existantes, autorisations requises — qui nécessitent une analyse au cas par cas. Consultez un expert-comptable ou un avocat avant de mettre en place une location-gérance. Mis à jour en mai 2026 sur la base des textes en vigueur à cette date (Code de commerce, art. L144-1 à L144-13 ; loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019).