Cession Temporaire d'Usufruit : Guide Complet et Fiscalité 2026

La cession temporaire d'usufruit consiste à vendre, pour une durée fixe, le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, en gardant la nue-propriété. Le cédant encaisse un capital immédiat ; à l'échéance, il retrouve la pleine propriété sans formalité ni impôt. Le prix de la première cession est imposé comme un revenu, et non comme une plus-value (article 13, 5 du CGI).

On parle aussi d'usufruit temporaire ou de démembrement temporaire de propriété. Le cessionnaire est le plus souvent une société soumise à l'impôt sur les sociétés, parfois la holding ou la société d'exploitation du cédant. Le tableau ci-dessous résume la position de chacun ; le détail et les références suivent.

Le droit de propriété se divise en deux droits distincts :

• L'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes).
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien. Le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété sans l'accord de l'usufruitier, dont le droit n'est pas modifié (article 621 du Code civil) ; il ne peut pas vendre seul la pleine propriété, puisqu'il ne détient pas l'usufruit.

Dans une cession temporaire, le propriétaire cède l'usufruit pour une durée fixe. Cette durée ne peut pas dépasser trente ans lorsque l'usufruitier est une personne morale (article 619 du Code civil). Lorsque l'usufruitier est une personne physique, l'usufruit s'éteint au terme convenu, ou à son décès s'il survient avant (article 617 du Code civil). L'opération peut porter sur un immeuble de rapport, sur des titres de société, sur des parts de SCPI ou sur des parts de SCI.

Le prix correspond, en économie, à la valeur actualisée des revenus nets que le bien doit produire pendant la durée de l'usufruit. À l'échéance, l'usufruit s'éteint de plein droit et le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété sans acte ni formalité (article 617 du Code civil).

Un revenu, pas une plus-value (article 13, 5 du CGI)#

L'article 13, 5 du CGI, issu de la loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012, s'applique aux cessions intervenues depuis le 14 novembre 2012. Il vise la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire. Le produit de la cession, ou la valeur vénale de l'usufruit si elle est supérieure, est imposé au nom du cédant dans la catégorie des revenus que procure le bien :

• revenus fonciers pour un immeuble loué nu, y compris lorsque la cession porte sur des parts de SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés ;
• bénéfices industriels et commerciaux pour une location meublée ;
• revenus de capitaux mobiliers pour des titres de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés.

Lorsque le bien ne procure aucun revenu, le texte prévoit une catégorie par défaut : revenus fonciers pour un immeuble ou des parts de société à prépondérance immobilière, revenus de capitaux mobiliers pour des valeurs mobilières, bénéfices non commerciaux dans les autres cas. Le dispositif ne vise ni l'usufruit viager, ni les cessions ultérieures du même usufruit, ni les transmissions à titre gratuit, ni les cédants passibles de l'impôt sur les sociétés.

Les modalités d'imposition à connaître#

• Le produit est imposé au titre de l'année au cours de laquelle le prix est perçu. Imposé au barème progressif, il peut bénéficier, toutes conditions remplies, du système du quotient prévu pour les revenus exceptionnels (article 163-0 A du CGI ; BOI-IR-BASE-10-10-30, § 220).
• Il supporte les prélèvements sociaux et, le cas échéant, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (même BOFiP, § 230 et § 240).
• Lorsque le produit de cession de l'usufruit de titres constitue un revenu distribué, l'abattement de 40 % sur les dividendes ne s'applique pas (même BOFiP, § 210).
• Pendant toute la durée de l'usufruit, les revenus du bien ne sont plus perçus par le cédant, qui n'est donc plus imposé sur eux.

Ce que la jurisprudence a précisé#

Le Conseil d'État a jugé qu'une convention qualifiée de prorogation par les parties, faisant suite à une précédente cession d'usufruit sur le même bien, constitue une nouvelle première cession relevant de l'article 13, 5 (CE, 9 octobre 2024, n° 490685). Il a ensuite jugé que ces règles s'appliquent aussi lorsque la cession est rémunérée par l'attribution de titres, comme dans un apport à une société (CE, 30 mars 2026, n° 502243).

Ce que le cédant y gagne#

Le cédant transforme des revenus futurs en un capital immédiat, qui peut financer un projet personnel ou professionnel, et il sait qu'il retrouvera la pleine propriété à terme. En matière d'IFI, le bien démembré est imposé pour sa valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l'usufruitier (article 968 du CGI) : le cédant devenu nu-propriétaire ne le déclare plus. Cet effet n'est acquis que si l'usufruitier est extérieur à son patrimoine. Lorsque l'usufruit est cédé à une société qu'il détient, holding ou société d'exploitation, l'article 965, 2° du CGI ramène dans son assiette la fraction de la valeur de ses titres représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par cette société.

Le barème fiscal de l'article 669 du CGI#

L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière par période de dix ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier (article 669, II du CGI). Toute période commencée compte pour une période entière : quinze ans valent 46 % et non 34,5 %. La valeur ainsi obtenue ne peut pas dépasser celle de l'usufruit viager de l'usufruitier (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 70).

Pour une personne morale, la durée étant limitée à trente ans, la valeur fiscale de l'usufruit ne dépasse donc pas 69 %. Ce barème sert à liquider les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière (article 669, I du CGI) : il ne fixe ni le prix de marché, ni l'assiette de l'impôt sur le revenu. Le barème du démembrement détaille aussi le cas de l'usufruit viager.

La valeur économique#

La valeur économique se calcule en actualisant les revenus nets attendus pendant la durée de l'usufruit (loyers diminués des charges, ou capacité distributive réelle des titres), à un taux cohérent avec le risque du bien. C'est elle qui se rapproche d'un prix de marché, avec les mêmes outils que les méthodes d'évaluation d'entreprise.

Exemple chiffré (cas illustratif)#

Un immeuble de rapport estimé à 1 000 000 € produit 40 000 € de loyers nets de charges par an. Son propriétaire envisage d'en céder l'usufruit pour 10 ans à une société.

L'écart, d'environ 94 400 €, a deux conséquences. Céder au prix du barème ne réduit pas l'impôt du cédant, puisque l'article 13, 5 retient la valeur vénale lorsqu'elle est supérieure au prix. À l'inverse, une société qui paierait l'usufruit plus cher que sa valeur économique consentirait un avantage à son associé, ce qui l'expose à l'acte anormal de gestion. Dans cet exemple, si l'immeuble est loué nu et détenu en direct ou par une SCI à l'impôt sur le revenu, environ 324 400 € s'ajoutent aux revenus fonciers du cédant l'année où il perçoit le prix. Le taux de 4 % et le niveau de loyer sont des hypothèses d'illustration : chaque dossier se calcule sur ses propres données.

Un emploi de trésorerie dont le rendement dépend du bien et du prix payé#

La société utilise sa trésorerie disponible pour acquérir un usufruit temporaire, puis encaisse pendant la durée les revenus que le bien produit réellement (loyers ou dividendes). Le rendement dépend entièrement du bien et du prix payé : aucun montage ne le garantit d'avance.

L'amortissement de l'usufruit#

La société inscrit l'usufruit à l'actif de son bilan et l'amortit sur la durée du démembrement. Cet amortissement n'est pas automatique : un élément incorporel de l'actif n'est amortissable que s'il est normalement prévisible, lors de son acquisition, que ses effets bénéfiques prendront fin à une date déterminée (Conseil d'État, 24 avril 2019, n° 419912, rendu sur un usufruit viager, la solution valant à plus forte raison pour un usufruit à terme fixe). Le plan d'amortissement suit la durée de l'usufruit et traduit le rythme de consommation des avantages économiques attendus, le mode linéaire s'appliquant à défaut de mode mieux adapté (plan comptable général, articles 214-1 et 214-13).

La dotation réduit, et peut effacer, le résultat imposable que génèrent les revenus du bien. Un point se mesure en face lorsque l'usufruit porte sur des titres : le régime des sociétés mères suppose que les titres de participation soient détenus en pleine propriété ou en nue-propriété (article 145, 1, b du CGI). La société qui n'acquiert que l'usufruit temporaire de titres en est exclue et supporte l'impôt sur les sociétés sur l'intégralité des dividendes encaissés.

Une fin de démembrement sans impôt#

À l'échéance, l'usufruit s'éteint de plein droit (article 617 du Code civil) et sa valeur nette comptable est nulle au bilan de la société. La réunion de l'usufruit à la nue-propriété par l'expiration du temps fixé ne donne lieu à aucun impôt ni taxe (article 1133 du CGI) : le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété sans acte de revente.

L'abus de droit, sous deux formes#

L'administration examine les cessions temporaires d'usufruit dénuées de réalité économique, avec deux outils.

• L'article L. 64 du LPF vise les actes fictifs et ceux qui n'ont d'autre motif que d'éluder l'impôt. Il entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale des actes ou en a été le principal bénéficiaire (article 1729, b du CGI).
• L'article L. 64 A du LPF, pour les actes passés depuis le 1er janvier 2020 et les rectifications notifiées depuis le 1er janvier 2021, permet d'écarter un acte dont le motif est principalement fiscal, notion plus large. Il n'entraîne pas automatiquement la majoration de 80 % de l'article 1729, b, qui ne vise que l'article L. 64 : seules les majorations de droit commun s'appliquent si elles sont justifiées. Il s'applique sous réserve de l'article 205 A du CGI.

En cas de désaccord, le comité de l'abus de droit fiscal peut être saisi par le contribuable ou par l'administration (article L. 64 du LPF). Son avis est consultatif et, pour les rectifications notifiées depuis le 1er janvier 2019, l'administration supporte la charge de la preuve quel que soit cet avis (article L. 192 du LPF). Une sécurisation préalable est possible par la procédure de l'article L. 64 B du LPF (voir la FAQ).

Les signaux d'alerte#

1. Absence de rationalité économique pour la société : elle paie cher, ou s'endette, pour un bien dont les revenus ne couvrent pas le prix.
2. Flux circulaires : le prix versé par la société revient vers elle sous une autre forme, par exemple un apport en compte courant du cédant.
3. Surévaluation de l'usufruit par rapport à sa valeur économique.
4. Durée calée sur une fenêtre fiscale plutôt que sur un besoin réel de la société.

La défense de l'opération repose sur la preuve de sa substance : pouvoir démontrer que la société a placé sa trésorerie en vue d'un rendement réel, et comment le prix a été construit.

Une cession temporaire d'usufruit se prépare, parce que son point faible n'est pas juridique mais probatoire : c'est la justification économique du montage qui sera discutée.

Ce que couvre la mission :

• Simulations financières : confronter l'évaluation forfaitaire de l'article 669 du CGI à une valeur économique actualisée, afin de documenter le prix retenu. Aucun prix ne met à l'abri d'une discussion : ce qui compte est de pouvoir expliquer comment il a été construit.
• Validation du montage fiscal : vérifier si l'opération se justifie économiquement pour la société à l'IS, et documenter cette justification au regard de l'acte anormal de gestion et de l'abus de droit.
• Déclarations : intégration dans la déclaration de revenus du cédant, dans l'IFI et dans la liasse fiscale de la société, et mise en place du plan d'amortissement de l'usufruit dans sa comptabilité.
• Coordination avec votre notaire pour la rédaction des clauses de l'acte, notamment la répartition des grosses réparations et des charges d'entretien (articles 605 et 606 du Code civil).

Une cession temporaire d'usufruit se chiffre avant de se décider : valeur de l'usufruit, rendement attendu par le cessionnaire, coût des droits d'enregistrement, et surtout justification économique opposable. Ces quatre éléments se modélisent sur les données réelles du bien.