Expert-comptable marchand de biens : Le Guide Complet 2026

Expert-comptable marchand de biens : Le Guide Complet 2026#

Mise à jour [Avril 2026] - Vous êtes marchand de biens ou en passe de le devenir et pour un expert‑comptable qui comprend vraiment vos opérations d’achat‑revente ? La fiscalité immobilière professionnelle est l'une des plus complexes de l'hexagone : TVA sur marge, engagement de revendre, plus-values en BIC. Ce guide complet, conçu par le cabinet Hayot Expertise, vous donne les clés pour sécuriser vos profits et piloter la rentabilité de vos programmes immobiliers avec sérénité.

Le marchand de biens est défini par l'Article 35 du Code Général des Impôts (CGI). Il s'agit d'une personne qui achète, habituellement, en son nom, des immeubles, des fonds de commerce, ou des actions ou parts de sociétés immobilières, en vue de les revendre.

Ce qu’il faut retenir :

• Intention spéculative : L'achat doit être réalisé avec l'intention de revendre pour faire une plus-value.
• Habitualité : Bien que la loi ne fixe pas de nombre d'opérations, la répétition des achats-reventes (même deux sur deux ans selon certains arrêts) suffit à qualifier l'activité.
• Statut commercial : Contrairement aux SCI classiques, le marchand de biens exerce une activité commerciale. Il doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Le Conseil de l'Expert : Ne sous-estimez jamais le risque de requalification. Si vous multipliez les opérations en tant que particulier, l'administration fiscale peut vous requalifier d'office en marchand de biens, avec rappel de TVA et pénalités de 40% pour manquement délibéré.

Pour un marchand de biens, le gain réalisé sur chaque opération n'est pas une "plus-value immobilière de particulier", mais un Bénéfice Industriel et Commercial (BIC).

Le choix de la structure juridique#

• SASU / SAS (soumise à l'IS) : C'est le schéma plébiscité en 2026. L'Impôt sur les Sociétés permet de bénéficier d'un taux réduit de 15% sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, et 25% au-delà. Cela permet de réinvestir la marge nette dans de nouveaux projets avec un minimum de "frottement fiscal".
• EURL / SARL (TNS) : Intéressant pour le dirigeant qui souhaite une protection sociale à moindre coût, mais attention aux dividendes soumis aux charges sociales au-delà de 10% du capital.
• Société Holding : Pour les professionnels accomplis, une holding mère (SAS) permet de réinvestir les profits d'une filiale marchand de biens vers d'autres filiales (SCI, LMNP) avec une imposition limitée à 1,25% (régime mère-fille).

Le marchand de biens est assujetti à la TVA sur ses ventes. Il existe deux régimes principaux :

1. La TVA sur le prix total (TVA sur flux)#

Elle s'applique généralement si le bien a été acheté auprès d'un assujetti (une autre société) avec TVA. Dans ce cas, vous collectez 20% de TVA sur le prix de vente total, mais vous déduisez la TVA payée lors de l'achat et sur les travaux.

2. La TVA sur marge#

C'est le régime spécifique des marchands de biens achetant à des particuliers (non-assujettis). La TVA de 20% ne porte que sur votre marge brute.

• Condition stricte : Il doit y avoir une "identité juridique" entre le bien acheté et le bien revendu. Une division de lot ou une rénovation lourde peuvent parfois remettre en cause ce régime.

L'un des avantages majeurs du statut est le bénéfice d'un taux réduit de droits de mutation (frais de notaire réduits) à 0,715% au lieu des 5,80% habituels.

L'engagement de revendre (Art. 1115 du CGI) :

• Pour bénéficier du taux réduit, vous devez vous engager à revendre le bien dans un délai de 5 ans.
• Si le délai n'est pas respecté (sauf cas de force majeure), vous devez rembourser l'économie de droits (±5%), majorée d'un intérêt de retard de 0,20% par mois et souvent d'une amende de 6%.

Gérer une activité de marchand de biens sans expert-comptable spécialisé, c'est naviguer à vue dans un champ de mines fiscal.

Une comptabilité "par opération" (Analytique)#

Contrairement à une entreprise classique, vos bilans peuvent être trompeurs si vous avez plusieurs programmes en cours. Nous mettons en place un suivi analytique projet par projet pour :

• Ventiler les coûts (notaire, travaux, frais financiers) par immeuble.
• Analyser la marge nette réelle après impôts de chaque opération.
• Suivre le "cash-flow TVA" pour anticiper vos besoins de trésorerie.

Votre projet mérite une expertise à la hauteur de vos ambitions. Que vous soyez à votre première opération ou un professionnel aguerri, nous vous accompagnons dans le pilotage de votre activité.

👉 Faire une simulation de rentabilité pour votre prochaine opération

Le métier de marchand de biens offre de formidables opportunités de rentabilité, à condition de maîtriser sa "variable fiscale". La combinaison d'un bon notaire et d'un expert-comptable spécialisé en immobilier est la clé de votre succès.

1. Validez votre structure (SAS, SARL, Holding) avant la première signature.
2. Double-checkez les clauses TVA dans vos compromis de vente.
3. Pilotez vos marges au mois le mois pour rester maître de votre croissance.

(Sources officielles consultées pour l'élaboration de ce guide : [Article 35 du CGI], [Article 1115 du CGI], [BOI-TVA-IMM-10-30], [Jurisprudence sur la TVA sur marge (arrêt Icade)])