SCI to IS: definition, taxation and comparison
How does an SCI with IS work, what taxation should be applied and in which cases should it be preferred to an SCI with IR in 2026?
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LMNP accountant in France | Real regime & depreciationExpert note: This article was written by our chartered accountancy firm. Information is current as of 2026. For a personalised review of your situation, contact us.
Updated March 2026 - The SCI à l'IS is attractive because it allows the property to be depreciated and taxes to be controlled during ownership. But it's not a miracle diet. The choice between SCI at IS and SCI at IR transforms the project: income, accounting, reinvestment, added value and transmission.
What is an SCI at the IS?#
The SCI falls under the IR by default. She can opt for IS by declaring her choice to the tax service within three months of registration or the end of the first financial year (article 206-3 of the CGI).
Concretely:
- the company is taxed on its results;
- mandatory complete commercial accounting;
- possible depreciation of the building, costs and works;
- partners taxed only in the event of rémunération or distribution.
The option is irrevocable.
SCI 2026 taxation: what are the rates?#
IS rates in 2026:
- 15% on the fraction of profit ≤ €42,500 (SME reduced rate);
- 25% beyond that.
Dividends are subject to the PFU of 30% (12.8% tax + 17.2% PS).
Why the SCI at the IS is attractive#
The couple depreciation + capitalization explains the appeal. During the détention, the SCI deducts charges, interest and depreciates the building over 30 to 50 years. The tax profit can be much lower than the actual cash flow, making it possible to build up reinvestable savings.
In which cases SCI over IR remains preferable#
- family transmission;
- long holding without the need for capitalization;
- individual capital gains régime (exemption after 22 years);
- attributable land déficit (limit €10,700/an).
SCI IS or IR: comparative table#
| Criterion | SCI at IR | SCI at IS |
|---|---|---|
| Taxation | Land income at associates | IS company (15% or 25%) |
| Depreciation | No | Yes (built, costs, works) |
| Accounting | Forms 2044 + 2072 | Balance sheet, income statement, bundle 2065 |
| Resale capital gain | Individual scheme (duration reduction) | Professional added value |
| Distribution | Automatic taxation | Taxation if distribution |
| Reversibility | Option towards the IS possible | Return to IR impossible |
What is the difference between SCI at IS and SCI at IR?#
With IR, income is taxed by the partners, whether distributed or not. With IS, it is the company that pays the tax and the partners are only taxed on distribution. This allows you to defer taxation and reinvest.
How to move from an SCI in IR to an SCI in IS?#
The option is exercised by déclaration to the SIE within three months following registration or the end of the first financial year. irrevocable choice.
What is the impact on resale capital gains?#
After years of depreciation, the net book value may be much lower than the market value. Professional capital gains do not benefit from any long-term reduction (rate 25%). You have to simulate before choosing.
SCI rental investment: compatible with IS?#
The SCI rental investment at the IS works for bare rental. Furnished rental results in automatic IS. For an LMNP project, a family EI or SARL is more suitable.
This reflection can be supplemented by our resources on SCI at IS or IR, Holding or SCI and real estate tax consultation.
Hayot Expertise Advice: The IS option should never be chosen solely on the basis of short-term savings. Validate with a resale and transmission scenario.
Classic mistakes#
- choose IS without simulating resale;
- underestimate the accounting formalism;
- confuse cash flow and distributable income;
- create an SCI at the IS for a family objective.
Our support#
We carry out numerical comparisons IR/IS with projections of rents, debt and exit taxes.
Request a SCI IR / SCI IS simulation
Conclusion#
(Sources: BOFiP, Service-Public.fr, impôts.gouv.fr, articles 206-3 and 39 of the CGI)
Frequently asked questions
Quels sont les taux de la SCI à l'IS en 2026 ?
Le taux réduit PME de 15 % s'applique sur la fraction du bénéfice inférieure ou égale à 42 500 € (CGI art. 219, I-b), sous trois conditions cumulatives : CA HT inférieur à 10 M€, capital entièrement libéré, capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Au-delà de 42 500 €, le taux normal de 25 % s'applique. Les dividendes versés aux associés sont soumis au PFU de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux) ou au barème progressif sur option globale.
Peut-on revenir à l'IR après l'option IS ?
Non, l'option IS est en principe irrévocable (CGI art. 206-3). Une dénonciation reste possible mais uniquement dans un délai de 5 ans à compter de l'exercice au titre duquel l'option a été exercée. Au-delà, le retour à l'IR devient impossible et la société reste soumise à l'IS définitivement. Cette irréversibilité justifie une simulation comparative IR/IS avant l'option, intégrant un scénario de revente à 10, 20 et 30 ans.
SCI à l'IS et location meublée : quelle articulation ?
L'activité de location meublée est de nature commerciale et entraîne automatiquement l'assujettissement à l'IS d'une SCI qui s'y livre de façon habituelle, même sans option formelle (CGI art. 206-2). Pour un projet LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) où l'objectif est de conserver la fiscalité avantageuse du régime BIC réel avec amortissements en charges, il faut écarter la SCI : préférer l'entreprise individuelle au régime réel BIC ou la SARL de famille (option fiscalité IR transparente sous conditions, CGI art. 239 bis AA).
Comment calculer les amortissements d'une SCI à l'IS ?
Le bâti s'amortit de manière linéaire sur sa durée d'utilisation, généralement décomposée par composants : structure (50-80 ans), façades et étanchéité (20-30 ans), équipements techniques (15-25 ans), aménagements intérieurs (10-20 ans). Le terrain n'est jamais amortissable. Pour un immeuble acquis 500 000 € (dont terrain 100 000 €, soit 20 %) : l'amortissement annuel du bâti à 400 000 € sur 50 ans s'élève à 8 000 €/an, à déduire du résultat fiscal.
Quelles obligations comptables pour une SCI à l'IS ?
La SCI à l'IS est soumise au régime de la comptabilité commerciale complète (Code de commerce art. L. 123-12) : livre journal, grand livre, inventaire annuel, bilan, compte de résultat, annexe. Elle dépose chaque année la liasse fiscale n° 2065 et ses annexes (2050 à 2059-G), et publie ses comptes au greffe du tribunal de commerce. Coût annuel d'expertise comptable : 1 500 à 4 000 € HT selon volume d'opérations.
Quelle plus-value à la revente d'une SCI à l'IS ?
La plus-value se calcule sur la base de la valeur nette comptable (VNC) au jour de la cession, soit valeur d'acquisition - amortissements cumulés. Elle est qualifiée de plus-value professionnelle, imposée au taux d'IS de 15 % ou 25 %. Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique (contrairement à la SCI à l'IR pour les particuliers où l'exonération est totale après 22 ans IR et 30 ans PS). Une simulation comparative est indispensable avant l'option.
Article written by Samuel HAYOT
Chartered Accountant, registered with the Institute of Chartered Accountants.
Regulated French accounting and audit firm based in Paris 8, built to support companies across France with a digital and decision-oriented approach.
Sources
Official and operational sources cited for this page.
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