Comptabilité LMNP - Expert Location Meublée Paris

La location meublée non professionnelle (LMNP) reste en 2026 l'un des placements immobiliers les plus attractifs sur le plan fiscal, malgré les évolutions récentes de la législation. Le régime réel BIC permet de déduire l'intégralité des charges et des amortissements, réduisant drastiquement voire annulant l'imposition sur vos loyers pendant de nombreuses années. Hayot Expertise accompagne plus de 150 investisseurs LMNP : appartements parisiens, résidences services (Ehpad, étudiants, co-living), locations saisonnières de type Airbnb. Notre spécialité : tirer le maximum du régime réel pour chaque profil d'investisseur.

Le micro-BIC : simple mais limité

• ▸Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives (71 % pour les meublés classés ou chambre d'hôtes)
• ▸Seuil d'éligibilité 2026 : CA annuel ≤ 83 600 € (ou ≤ 203 100 € pour les meublés classés)
• ▸Aucune déduction des charges réelles ni des amortissements
• ▸Pas besoin d'expert-comptable
• ▸Recommandé uniquement si vos charges réelles représentent moins de 50 % de vos recettes (rare en location meublée)

Le régime réel BIC : la puissance des amortissements

• ▸Déduction de toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, honoraires de comptable
• ▸Déduction des amortissements sur le bien immobilier (hors terrain, soit 70 à 85 % de la valeur), sur le mobilier et les travaux
• ▸Déficit BIC reportable 10 ans sur les revenus de même nature
• ▸Obligation de tenir une comptabilité commerciale (compte de résultat, bilan, liasse 2031)
• ▸Expert-comptable vivement recommandé pour maximiser les amortissements et sécuriser la déclaration

Cas pratique : appartement Paris 15ème

Bien acheté 450 000 € (dont terrain 90 000 €), loué 1 800 €/mois

Sans amortissement (micro-BIC) : 21 600 € × 50 % = 10 800 € imposables. L'économie fiscale annuelle peut atteindre 3 000 à 5 000 € selon la tranche marginale d'imposition.

L'amortissement est la constatation comptable de la dépréciation d'un bien. En LMNP réel, il constitue la charge principale qui permet de neutraliser les revenus locatifs.

Ventilation recommandée du bien

• ▸Terrain : non amortissable, généralement 15 à 20 % de la valeur totale (Paris : 20 à 30 %)
• ▸Gros œuvre (structure, fondations) : amortissement sur 50 ans (2 %/an)
• ▸Façade et toiture : amortissement sur 25 ans (4 %/an)
• ▸Installations techniques (plomberie, électricité) : amortissement sur 15 ans (≈67 %/an)
• ▸Mobilier : amortissement sur 5 à 10 ans (10 à 20 %/an)
• ▸Travaux de rénovation : amortis sur leur durée estimée d'utilisation

Une ventilation précise dès l'acquisition est indispensable. C'est là que notre intervention en amont vous fait gagner plusieurs milliers d'euros sur toute la durée de détention.

Depuis la loi de finances 2025 (applicable aux cessions à compter du 15 février 2025), les amortissements déduits en LMNP réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente :

• ▸Formule : Plus-value imposable = Prix de vente − (Prix d'achat − Amortissements cumulés)
• ▸Les abattements pour durée de détention (régime des particuliers) s'appliquent sur cette base recalculée
• ▸Conséquence : la fiscalité à la revente est alourdie, ce qui renforce l'intérêt de conserver le bien longtemps ou de loger l'actif dans une SCI à l'IS

Lire aussi : LMNP 2026 : optimisation et nouvelles règles

En régime réel, vous déposez chaque année une liasse fiscale 2031 (BIC), comprenant :

• ▸Le bilan et le compte de résultat (tableaux 2033 A à G)
• ▸Le tableau des amortissements (2033 C)
• ▸Le tableau des provisions (2033 D)
• ▸La déclaration de résultat 2031 avec les options déclaratives

Cette liasse est distincte de votre déclaration IR (formulaire 2044), mais son résultat (bénéfice ou déficit BIC) alimente votre 2042 C PRO. Nous nous occupons de l'intégralité de la chaîne déclarative.

SCI à l'IS pour la location meublée

Une SCI peut exercer une activité de location meublée mais devient automatiquement IS dès lors qu'elle gère plus de 10 % de revenus commerciaux (meublé). La SCI à l'IS permet :

• ▸Amortissement du bien (comme en LMNP réel) et déduction des charges
• ▸Rémunération déductible du gérant
• ▸Taux IS réduit de 15 % sur les 100 000 premiers euros
• ▸Distribution de dividendes à la flat tax de 31,4 % (ou remontage vers une holding)

Inconvénient majeur : double imposition (IS + flat tax) à la revente et perte du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Holding patrimoniale

Pour un parc immobilier important, une holding SAS détentrice de plusieurs SCI à l'IS permet de :

• ▸Centraliser la trésorerie locative
• ▸Financer de nouveaux investissements sans sortie fiscale (régime mère-fille)
• ▸Préparer la transmission par donation de parts de holding

En savoir plus : Fiscalité holding et SCI

1. ▸Audit de situation : analyse de votre régime actuel, détection des amortissements non déclarés passés
2. ▸Première inscription CFE : immatriculation au Centre des Formalités des Entreprises (si nouvelle activité)
3. ▸Plan d'amortissement : ventilation et calcul par composant dès l'acquisition
4. ▸Tenue comptable annuelle : saisie, révision, plan d'amortissement mis à jour
5. ▸Liasse 2031 et annexes : dépôt dans les délais
6. ▸Coordination déclarative : alimentation correcte de la 2042 C PRO
7. ▸Conseil patrimonial : arbitrage LMNP direct / SCI IS / holding selon vos objectifs

Explorez nos offres d'accompagnement packagées sur notre page Tarifs.

Puis-je passer au régime réel si j'ai toujours été en micro-BIC ?
Oui. Vous pouvez opter pour le régime réel à tout moment (avant le 1er février pour l'année en cours, ou pour l'année suivante). L'option est valable 2 ans et reconductible.

Le régime réel est-il intéressant pour une location Airbnb ?
Oui, surtout si vous avez acquis le bien à crédit. Les intérêts d'emprunt sont déductibles et les amortissements annulent souvent la totalité des revenus imposables pendant 10 à 15 ans. C'est l'un des cas les plus avantageux.

Suis-je obligé de m'immatriculer pour la LMNP ?
Oui, dès la première location, vous devez vous immatriculer et obtenir un numéro SIRET (démarche en ligne, gratuite). Nous gérons cette formalité et l'affiliation CFE.

La réintégration des amortissements change-t-elle tout à la LMNP ?
Elle alourdit la fiscalité à la revente, mais ne supprime pas l'avantage annuel des amortissements (ni le régime des particuliers pour la durée de détention). Pour une détention de 20 ans ou plus, le régime réel reste très majoritairement plus avantageux que le micro-BIC.

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